Los inversores han iniciado una ruta de salida del sector promotor nacional que no cesa, al tiempo que se decantan por quienes se dedican de manera exclusiva al alquiler. Con las dos grandes socimis españolas -Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial- en zona de máximos históricos, las compañías dedicadas a la construcción de vivienda residencial han caído a mínimos desde sus recientes salidas a bolsa. Solo Aedas Homes -frente a Neinor y Metrovacesa- se salvaba hasta la fecha, pero la celebración de su Investor Day el pasado 2 de julio supuso un punto de inflexión. Sus acciones, que el día previo cotizaban a 21,25 euros, llegaron a ceder hasta un 7,3%, en mínimos desde su OPV en 2017. Hoy sus acciones todavía están un 3,5% por debajo.
Con Aedas en mínimos, el sector promotor cotiza en su totalidad con, al menos, un 40% de descuento sobre el valor neto de sus activos (NAV, en sus siglas en inglés). Es el caso de Aedas Homes y Neinor Homes; Metrovacesa eleva esta cifra hasta el 44% y Quabit Inmobiliaria -la única promotora de la era del ladrillo que todavía sobrevive- llega al 56%, con sus acciones en mínimos históricos, todavía por encima del euro por acción. La subida de los costes de la construcción sumado a la penalización que sufre el sector europeo está detrás de las ventas, después de que ciudades como Berlín y París hayan limitado la subida del precio del alquiler. Además, previsiblemente las tres promotoras inmobiliarias revisarán al alza el valor de su cartera de activos cuando presenten en unas semanas sus resultados semestrales, lo que aumentará, por ende, el descuento con el que cotizan.
Un plan demasiado ambicioso
"Todas salieron a bolsa con unos planes muy ambiciosos que luego no han podido cumplir. Quabit también se ha visto obligada a revisarlos. Es cierto que ha habido muchos retrasos de concesión de licencias [para la construcción de viviendas], pero también se está viendo que hay inflación de costes que les puede penalizar los márgenes", asegura Pablo Fernández, analista de Renta 4. La firma que preside Félix Abánades ha sido la última en claudicar y revisar a la baja su propio plan estratégico. Antes lo hicieron Neinor -hasta en dos ocasiones, la última de ellas en abril- y Metrovacesa, aunque de un modo menos drástico, ya que mantuvo la cifra de inmuebles que se venderán en cada ejercicio, salvo puntuales retrasos.
Fuentes del sector llevan meses sugiriendo que los retrasos, más acusados en Neinor dado que su plan también era mucho más ambicioso, afectarían a todas las promotoras antes o después. De hecho, estas mismas fuentes aseguran que "los costes de construcción se han incrementado del orden del 30% al 40% desde 2016", aunque calculan que la subida "se tranquilizará hacia finales de año". Por el momento, Aedas Homes confirmó a principios de mes que cumplirá con la hoja de ruta prevista -casi 2.000 viviendas en 2020 y 2.400 en 2021-, sin tocar uno solo de sus objetivos, aunque firmas como Citi no lo han interpretado así. "Pese a que la compañía continúa en la senda de crecimiento prevista, los objetivos descritos implican un margen bruto significativamente inferior frente a nuestras estimaciones, que ya habían sido revisadas a la baja", afirman los expertos de Citi. "La dirección de Aedas prevé ahora un ebitda de 70 millones de euros en 2019; 146 millones en 2020 y 153 para 2021, lo que implicaría un margen bruto de entre el 26 y el 27%, muy por debajo de los objetivos previos del 30% -calculados por los analistas- en un contexto de fuerte inflación de precios en la construcción", concluyen. No obstante, desde Goldman Sachs reconocen que "la ventaja competitiva" que le ofrecen sus "suelos" puede ejercer de "palanca" para lograrlo. Fuentes próximas a la compañía aseguran que las caídas en bolsa de las últimas semanas se deben "a motivos exógenos", propios del sector. Aedas sigue ostentando, además, la mejor recomendación de compra de entre sus comparables, donde solo Neinor Homes recibe un consejo de mantener por parte de los analistas.
El consenso de mercado ha rebajado significativamente su previsión de margen bruto para el sector promotor. En el caso de Aedas, esta reducción se concentra en el año 2021, cuando la firma haya logrado su velocidad de crucero. Los analistas consideran que el margen se situará en el 28%, frente al 29,6 que dibujaban cuando arrancó el año. En el caso de Neinor, los analistas, que recortan sus expectativas de cara al trienio, creen que para 2021 su margen se situará en el 26%, por encima del mínimo comprometido por la compañía del 24%. Metrovacesa será la compañía con un menor margen bruto, por debajo del 21% en 2021 y será la única que incumpliría con lo prometido, márgenes del 25 al 30% en residencial.
Cae el volumen
Durante la caída que comenzó en julio el volumen de negociación se ha reducido de manera notable en los títulos de las promotoras, mientras se mantiene estable en las socimis. Con datos de Bloomberg, el efectivo medio diario negociado en Aedas, Neinor y Metrovacesa en los últimos 20 días cayó un 52% frente a la media del semestre. En Colonial y Merlin -dentro del Ibex- su negociación diaria cede, de media, un 1,7%.
