Esta vez la teoría financiera que relaciona la caída de las rentabilidades de los bonos con la subida de las compañías inmobiliarias ha fallado. Cuando el pasado 6 de junio el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mario Draghi, volvió a abrir la caja de pandora al hablar de "nuevos estímulos" a la economía, hubo compras en renta fija, que han llevado la rentabilidad de la deuda soberana a mínimos históricos -el bono a 10 años español está en el 0,38%-, y también los inversores se decantaron por aquellas firmas más endeudadas, como las utilities y, teóricamente, las inmobiliarias, que salen claramente beneficiadas de tipos de interés más bajos.
"Los bajos tipos de interés apoyan la entrada de la inversión en el sector ante un elevado diferencial con la deuda de, al menos, 300 puntos básicos", apuntan en Renta 4. La rentabilidad de las oficinas en España ofrece, de media, un 3,25-3,5%; y el logístico, un 5,5%.
En cambio, el Stoxx 600 Real Estate -que agrupa a las mayores inmobiliarias de Europa- se desploma un 5,4% desde entonces, el mayor recorte de los 19 sectores que se agrupan en un índice Stoxx y entre los que solo cuatro más registran pérdidas: turismo, telecomunicaciones, bancos y retail.
La crisis del 'retail'
¿Qué ha sucedido entonces con el inmobiliario para que haya pasado por alto el último mensaje del BCE? Los expertos apuntan a dos motivos: la nueva legislación para regular el alquiler en Berlín y la perenne situación crítica del retail (ventas minoristas), sobre todo en EEUU y Reino Unido, que impacta de lleno a la mayor socimi de centros comerciales de Europa, Unibail-Rodamco-Westfield. La compañía ha perdido un 40% de su valor en bolsa desde 2018 en una crisis que no cesa. Francia es su primer mercado -con el 38% de los ingresos-, pero desde que compró Westfield, EEUU se convirtió en el segundo, con otro 20% del total... y allí los denominados mall siguen cerrando sus puertas ante el auge del online. "Las ventas por Internet crecen un 17% en Reino Unido desde 2016, un 8,8 en Francia", aseguran en JP Morgan, en una tendencia imparable para los expertos. Este es el mismo motivo que arrastra a la española Lar a caer un 30% en un año y a cotizar un 40% por debajo del valor neto de su cartera de activos.
En conjunto, los denominados reits europeos han perdido algo más de 6.900 millones de euros de su valor en bolsa desde el pasado 6 de junio, lo que supone un 3,6 % de su capitalización actual -cercana a los 194.000 millones-. Casi el 100% de esta caída corresponde a las diez mayores compañías, de las que tres son alemanas, Vonovia y Deutsche Wohnen, especializadas en el alquiler residencial, y Aroundtown, escorada hacia grandes centros comerciales. De hecho, las tres mayores socimis europeas se sitúan a la cola, protagonizando caídas que van desde el 23,5% de Deutsche Wohnen -tercera por capitalización en el Stoxx 600 Real Estate-; al 11,3% de Vonovia, que ha pasado a ser la primera por el desplome de Unibail, que retrocede un 8,9 % desde el 6 de junio.
Todo después del último golpe que ha recibido el sector con origen en Berlín. La capital alemana aprobó, definitivamente, el pasado 19 de junio una nueva ley del alquiler, por la que el propietario de la vivienda no podrá subir el precio de la renta del inmueble en cinco años. Entrará en vigor en 2020 dado el fracaso de la anterior legislación que teóricamente limitaba la subida del precio del alquiler al 10% con cada renovación del contrato de arrendamiento. Datos oficiales aseguran que los precios del alquiler en Berlín han subido un 20% en cinco años.
Aquí en España, Barcelona quería ser la primera ciudad en aplicar una norma similar, hasta que fue rechazado ayer por el Parlament. El proyecto pensaba limitar la subida al 10% sobre un índice de referencia de precios según zonas y distritos. En todo caso, no debería tener efecto en el mercado para las socimis nacionales, Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial y Lar España, ya que su negocio está centrado en oficinas, centros comerciales y logística, ajenas al residencial. De hecho, Merlin sube un 1,7% y Colonial se anota un 0,2%. Desde Bankinter afirman, en cambio, que llegado el caso, sí podría presionar a la bajaa las promotoras nacionales –Neinor Homes, Aedas Homes y Metrovacesa– quienes están abriendo una nueva vía de negocio con la venta en bloque de viviendas destinadas al alquiler.
