Aedas Homes quiere exprimir al máximo el ciclo alcista en el que se encuentra el mercado de la vivienda y lo hará a través de dos vías: la industrialización y el alquiler. Según ha explicado David Martínez, consejero delegado de la compañía en una entrevista a elEconomista, se encuentra "en negociaciones muy avanzadas" con un inversor institucional para cerrar la venta en bloque de unas 500 viviendas ubicadas en Madrid.
Con esta operación, Aedas se convertiría en la primera gran promotora cotizada que lleva a cabo una transacción de este tipo destinada al alquiler, ya que hasta ahora todas han apostado por la venta unitaria con el objetivo de rentabilizar al máximo sus suelos. Sin embargo, Martínez asegura que los márgenes que "estamos viendo en nuestras negociaciones son marginalmente inferiores a los que obtenemos con la venta al particular, que están algo por encima del 20%".
"La clave de nuestro negocio está en rotar los activos lo más rápido posible. Desde que compramos la materia prima hasta que entregamos el producto al cliente pasa mucho tiempo, en el mejor de los casos, cuatro años. Esto nos obliga a tener unos bancos de suelo muy grandes, pero de ellos un porcentaje muy significativo está sin producir. Esta iniciativa nos permite rotar el suelo más rápido, y aunque obtenga un margen algo menor, lo obtengo antes y eso nos compensa", concreta Martínez, que asegura que "en ningún caso nos planteamos construir pisos para alquilarlos nosotros".
La venta de bloques completos a grandes inversores "tiene sentido para nosotros en aquellos sitios donde tenemos una gran concentración de suelos, como es el caso del este de Madrid, en Alcalá de Henares, donde contamos con muchos solares a desarrollar. Actualmente, no podemos lanzar dos promociones a la vez, pero sí podemos hacerlo si una de ellas va destinada al alquiler, lo que nos permite adelantar el cash flow (flujo de caja) de esta segunda promoción, y eso nos permite ser más agresivos en el precio. Además, nos ayuda a consolidar el ámbito, al poner en venta dos edificios".
De momento, la compañía trabaja para cerrar la operación en Madrid, pero ya tiene identificados suelos que podrían destinarse a la venta en bloque en otras ubicaciones como en las proximidades de Barcelona, Alicante y Sevilla.
Otra insignia que ha decidido también abanderar Aedas Homes es la industrialización de la promoción inmobiliaria, de la que prevén que provenga el 10% del total de las ventas en 2020. Se trata también de una práctica que les permitirá "reducir los plazos" y, por tanto, rotar los suelos en un plazo menor a los cuatro años.
La compañía, que está centrada en el cumplimiento de su plan de negocio, mantienen un ritmo mas o menos constante en la compra de suelos. "En 2017 adquirimos suelo para unas 3.000 viviendas; en el 2018 para 2.600 viviendas, más otras 400 en opciones; y el escenario base es seguir adquiriendo suelo en esas mismas cantidades, que son la necesidad de reposición que tenemos", apunta el directivo, que asegura que están mirando también grandes operaciones como la venta de Solvia. "Nuestra obligación es analizar todas las oportunidades que surgen", concreta.
El momento del ciclo
A pesar del cumplimiento del plan estratégico por parte de la compañía, Aedas Homes cotiza con un descuento superior al 31% sobre el valor neto de sus activos -que se cerró en 2018 en los 33,5 euros-. "Empezamos a ver este año que el mercado nos diferencia (de los comparables)", asegura, después de la salida de capital extranjero que se produjo el año pasado. "Con el bono americano en el 3%, muchos de ellos optaron por quedarse allí, sin arriesgar en Europa". El hueco que dejaron ha sido cubierto por inversores españoles, que ya cuentan con el 12%, cuando en la salida a bolsa hace menos de un año y medio su presencia era residual.
"Nos encontramos en un ciclo largo, no vemos grandes exuberancias ni precipicios, y es posible que, en algún momento, veamos algún tipo de corrección", apunta Martínez. En su opinión, dado que 2018 se cerraría con unas 60.000 viviendas de obra nueva vendidas, "todavía queda mucho recorrido por delante" para el sector.
