Lar España logra aguantar el año en positivo, lejos de la revalorización de más del 10% de Colonial y Merlin. Lo suyo son los centros comerciales y éste es el motivo por el cual cotiza con un 30% de descuento sobre sus activos. Compromete un retorno al accionista del 12% que, por ahora, siempre ha superado.
Ser el mayor arrendador de centros comerciales en España en la era de Amazon supone aprender a cotizar con este estigma. Jon Armentia, director financiero de Lar España, defiende que la socimi sigue cumpliendo con su hoja de ruta, tras multiplicar casi por tres veces el valor de su cartera de activos desde su salida a bolsa en 2014, por encima de los 1.000 millones de euros; pero, sobre todo, cree que los inversores ya han comenzado a darse cuenta de que el castigo ha sido excesivo, en el que han pagado justos por pecadores.
¿Por qué el sentimiento de los analistas sigue siendo tan negativo respecto a su sector?
Hay un componente internacional, procedente de EEUU y de Reino Unido, que está penalizando a nuestros comparables europeos, cuya situación es muy distinta. Nosotros estamos enfocados solo en España, con un apalancamiento muy inferior. Además, la densidad de metros cuadrados comerciales por habitante en España es de un metro, frente a los cinco metros de EEUU y Reino Unido. El tipo de activos que se está cerrando en EEUU son aquellos que han vivido de rentas sin saber adaptarse. Esos grandes almacenes son a los que el efecto de Amazon está impactando.
¿Cómo justifica el descuento sobre NAV (valor neto de los activos) del 30% al que cotiza la compañía?
Somos los que presentamos un menor descuento sobre NAV a nivel europeo. Nos gustaría que fuera menor, pero creemos que, así como hemos sido penalizados por el mercado, ya hay gente en EEUU que empieza a pensar que el castigo ha sido excesivo.
¿Cuál es su nivel de apalancamiento comparado con el resto?
El 28% (sobre el valor de los activos) y hay comparables que están por encima del 50%. Hemos pasado de ser una socimi centrada en oficinas, logística y centros comerciales a centrarnos al cien por cien en retail. Hemos desinvertido 340 millones en los últimos 18 meses y con un incremento medio respecto al precio de adquisición de casi el 60%.
¿Por qué decidieron abandonar el sector de oficinas y logística?
Tenemos comprometido con los accionistas retornos del 12% anualizados, algo que sería difícil considerando rentabilidades del 3,5% o 4% en oficinas. Respecto a la logística, lo que nos planteamos fue el desarrollo de naves a medida del futuro cliente. Pero surgieron dudas y el año pasado vendimos el portfolio logístico a Blackstone por 120 millones de euros con una rentabilidad respecto al precio de adquisición del 83%.
De las socimis que salieron a bolsa en 2014 quedan dos, tras la adquisición de Hispania y Axiare por Blackstone y Colonial. ¿Se siguen viendo en solitario?
Ahora mismo estamos solos. Sin necesidad de ir con nadie. No hemos recibido ninguna oferta, pero nunca se sabe.
Su dividendo, que renta un 7,5% este año, es de los más atractivos de la bolsa española. Pero, además, han aprobado un segundo programa de acciones en medio año. Algunos analistas consideran que el aumento de la retribución no es sostenible.
En septiembre de 2018 entendimos que una manera de incrementar la rentabilidad de los accionistas era recomprar acciones por un 3,3% del capital, considerando el descuento al que cotizábamos. La semana pasada lanzamos un nuevo programa de recompra de acciones por el 5% los próximos nueve meses. En total, habremos recomprado cerca del 8% del capital de la compañía.
Su compromiso es un retorno anual al accionista del 12% (dividendo más aumento del activo) que siempre han cumplido.
Lo superamos con creces. En 2018 fue un 13,4 y el anterior, superior al 15%.
¿Y el aumento del NAV de doble dígito se mantendrá los próximos años?
Con dividendo, sí. Sin dividendo, habrá que ver. No vemos ninguna amenaza para no cumplir con nuestra política de retorno al accionista hasta que acabe el plan de negocio en 2022.
¿Le preocupa que sus tres principales clientes, Inditex, Carrefour y Eroski, que parecen haber topado su crecimiento?
Tenemos un mix de clientes con el que estamos satisfechos y es algo que yo veo como una fortaleza. Diez arrendatarios componen el 40% del portfolio, con una tasa de ocupación del 95%.
¿Han notado presión para bajar el alquiler?
Todo lo contrario. Negociamos desde la base de que somos la mayor socimi de centros comerciales de España. Si nuestros clientes venden más, están dispuestos a que se incrementen las rentas, con un aumento el año pasado del 12%. Respecto al valor que les da el mercado a nuestros activos, tenemos mucho margen por delante.
¿Amazon será en unos años su próximo gran arrendatario?
Ya hemos empezado a trabajar con Amazon a través de las taquillas (de venta). Vemos la convivencia del online y offline como una posibilidad. Mediante el denominado customer journey somos capaces de saber cuál es la ruta de un cliente desde que entra a un centro comercial.
