Las tres promotoras inmobiliarias que llegaron al parqué entre marzo de 2017 y febrero de 2018, como la última hornada en bolsa del ladrillo nacional, comenzarán a retribuir a sus accionistas con cargo a 2020 -previsiblemente, pagadero en 2021- con una rentabilidad media del 8,8%, casi 4 puntos porcentuales más que el conjunto del trío de socimis.
El consenso de mercado prevé que el dividendo de Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial y Lar España rente, de media, un 5% el próximo año y que alcance el 5,2% en 2021, frente a casi el 18% que se deduce de la media de los pagos de Neinor Homes, Aedas Homes y, principalmente, Metrovacesa, cuya rentabilidad tiene que ser tomada con todas las precauciones posibles. Los expertos prevén que sus pagos superen un retorno del 35% en 2021, una cifra muy abultada y que se justifica, en gran medida, por el desplome que acumulan sus títulos en bolsa a poco más de un año de su OPV, de más del 33% -hasta los 11,48 euros a cierre del lunes, frente a los 16,5 euros de su estreno-. De hecho, en el último año, las socimis acumulan una revalorización media del 22% en bolsa -lideradas por Colonial, con ganancias del 31%- frente a las pérdidas cercanas al 28% de las tres promotoras, después de que dos de ellas, Neinor primero y Metrovacesa el pasado verano, rebajaran sus propias estimaciones en la venta de viviendas.
Los nuevos pagos
El descuento de casi el 40% con el que Metrovacesa cotiza respecto al NAV (valor neto de sus activos) pone en contexto la rentabilidad tan disparatada que el mercado espera para sus pagos en 2021, superior al 35%, siempre y cuando cumpla con la política de dividendos comprometida con los inversores en el momento de su salida a bolsa.
Metrovacesa comenzará a pagar en 2020 condicionado a distribuir el 80% del flujo de caja libre entre sus accionistas. El consenso espera 1,66 euros brutos por acción con cargo al próximo año y hasta 3,89 euros en 2021. Ese año la firma tiene previsto alcanzar su velocidad de crucero, con la venta anual de 4.000 viviendas.
"El pago de dividendos se articulará a base de ventas de suelo. La compañía quiere deshacerse de una parte importante de suelo, hasta quedarse con algo similar a las otras dos promotoras", afirma Gonzalo Sánchez, responsable de renta variable de Gesconsult. Metrovacesa cuenta con una cartera de suelo para "7,7 años vista" -considerando una velocidad de crucero de 4.000 inmuebles por ejercicio-, frente a los tres años de sus comparables.
Neinor reducirá su endeudamiento hasta las 1,4 veces en 2020
Neinor Homes tiene comprometida una política de retribución "acorde al sector", según figura en el folleto de OPV, "caracterizada por una ratio payout superior al 70% de los beneficios del grupo". En este mismo documento, la firma liderada por Juan Velayos no descartaba adelantar estos pagos a 2019 siempre y cuando se respeten los compromisos adquiridos con la banca acreedora: un patrimonio neto mínimo de 420 millones (...) y una ratio deuda/ebitda inferior a las 1,6 veces. El mercado estima que Neinor reducirá su endeudamiento hasta las 1,4 veces en 2020 y no antes. Para entonces, los expertos prevén una retribución de 1,12 euros brutos por título que renta, a precios actuales, un 8,8%; y hasta 1,64 euros con cargo a 2021, disparando el retorno al 12,8%.
Aedas alcanzará una rentabilidad mucho más normalizada que sus comparables en 2021, hasta el 5,7%
Fuentes financieras aseguran que Aedas Homes es la única promotora que podría adelantar sus planes y comenzar a retribuir con cargo a este mismo año, aunque esa decisión, por el momento, está simplemente sobre la mesa. "La firma lo ha hecho de libro. Está cumpliendo todos los objetivos estratégicos y mejorando márgenes. Tiene ya el 98% de las licencias de obra del año 2020", apunta Sánchez. El mercado prevé que este año retribuya con 21 céntimos de manera testimonial, y alcance los 59 céntimos en 2020 y los 1,26 euros brutos en 2021, cuando alcanzará una rentabilidad mucho más normalizada que sus comparables, hasta el 5,7%.
La estabilidad de las socimis
La vaca lechera del sector inmobiliario son las socimis. En 2018 repartieron el doble de su beneficio neto fiscalizable en España en dividendo, por encima de la obligatoriedad por ley de distribuir un mínimo del 80%. La previsión es que el pago de Merlin Properties se mantenga por encima del 5% los próximos ejercicios y el de Colonial ronde el 3%.
Lar España será quien destaque este año ante un "dividendo extraordinario por la venta de Lagasca 99 (en Madrid), que ascenderá a unos 25 millones de euros, a lo que hay que añadir el plan de recompra de acciones de 30 millones", recuerdan los analistas de Kempen. La socimi especializada en centros comerciales ofrece la rentabilidad más atractiva del sector, por encima del 7% los próximos ejercicios. Además, en el último ejercicio, Lar esquiva la crisis del comercio ante el auge de las ventas online con la segunda mayor revalorización del sector -por detrás de Colonial-, con ganancias del 24%.
"Mi tesis de inversión es que las socimis son una clara compra en la bolsa nacional, considerando el descuento al que cotizan y siempre y cuando no estemos ante el final de ciclo", concluye Pablo Fernández, analista de Renta 4.
