El accionista que decida invertir en inmobiliario debe saber que hoy la brecha en bolsa que se ha abierto entre las socimis y las promotoras alcanza ya, de media, los 25 puntos porcentuales en lo que va de año -en favor de las primeras- después del último tropiezo de Neinor Homes, en el que tuvo que reconocer que las viviendas entregadas para los próximos años serán la mitad de las que preveía. La comparativa entre los cimientos del inmobiliario es muy favorable para las socimis, a pesar de que se encuentran en una parte del ciclo más madura. Cotizan más ajustadas al valor de sus activos, el cual crece, además, a un ritmo superior
Tras varias sesiones de cierta volatilidad ante el anuncio de la firma que desde la semana pasada capitanea Borja García-Egotxeaga, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial están en máximos del pasado mes de septiembre, tras subir un 15 y un 12%, respectivamente, en el año. De media, se anotan una revalorización del 13,6%, frente al desplome del 12,5% de las promotoras.
Lar España se descuelga del grupo de socimis por su exposición cien por cien a centros comerciales, un sector puesto en duda a nivel europeo ante la irrupción del comercio online. Desde los máximos que tocó en febrero sus títulos ceden un 12%, y aun así, aguanta en positivo por la mínima en 2019. Dentro del grupo de las promotoras, Aedas Homes es el valor que se desmarca, en su caso, por el lado positivo. La compañía que dirige David Martínez pierde un 4% desde el 1 de enero, frente a un recorte del 12% de Metrovacesa, en mínimos desde la salida a bolsa, y del 22% que protagoniza Neinor Homes.
Colonial, la que más crece
Las compañías del ladrillo que mejor se han comportado en bolsa durante el último año son las que más han visto crecer el valor neto de sus activos de 2017 a 2018, empezando por Inmobiliaria Colonial. La socimi que lidera Pere Viñolas es la única de las seis inmobiliarias de nuevo cuño que logra mantener el precio al que cotizaba hace justo un año. Su NAV por acción fue en el último ejercicio el que más se incrementó, en concreto un 17%, hasta los 10,03 euros de cierre de 2018. El negocio de Colonial está centrado en oficinas prime en Madrid, París y Barcelona. Su subida en bolsa hace que la socimi con sede en Barcelona sea la que cotiza más ajustada respecto al valor de sus activos. El precio de su acción se sitúa un 7%.
El descuento es superior para Merlin Properties, de hasta el 19% y, sobre todo, para Lar España, hasta el 32%. La mayor revalorización en bolsa de Colonial se traduce en que es, paradójicamente, el único valor del sector que no logra un consejo de compra.
Para Morgan Stanley el descuento al que cotiza la firma de la que es consejero delegado Ismael Clemente se justifica "por su exposición al retail". Un 37% de su portfolio está en centros comerciales y tiendas prime y otro 50% en oficinas. Sus analistas ven razonable un descuento del 10% sobre el NAV de la socimi en 2020, lo que arroja "un precio objetivo de 15 euros", con un potencial alcista del 25%.
Sin más recortes en Neinor
"Creemos que la rebaja de estimaciones de Neinor Homes será la definitiva. El nuevo plan estratégico es bastante conservador", apuntan en JP Morgan. En cambio, fuentes del sector reconocen que no es descartable que Metrovacesa sí presente una rebaja de sus previsiones, que avivaría de nuevo el ánimo del los inversores bajistas.
De hecho, la promotora vale hoy en bolsa la mitad que sus activos, con un descuento del 47%, el mayor de todo el sector, por delante del 43% que presentan los títulos de Neinor Homes tras el profit. Los analistas coinciden en que el castigo, en ambos casos, es excesivo.
Tras la merma en las previsiones de Neinor -entregará entre 1.200 y 1.700 viviendas en 2019, frente a las 2.000 anteriores; y de 1.700 a 2.400 en 2020, la mitad de las 4.000 del anterior plan-, Metrovacesa se convertirá el próximo año en la promotora con el objetivo más ambicioso. Pretende pasar de 700 a 2.600 viviendas de cara a 2020, de las que el 44% estaban en construcción y el 20% prevendidas, según presentó en el mes de febrero. Neinor y Aedas Homes tienen construidas ya todas las viviendas que entregarán en 2020.
Aedas cuenta con la mejor recomendación de la bolsa española. Los analistas valoran que es la única que ha cumplido al 100 por cien su hoja de ruta, más aún tras la venta de 500 viviendas destinadas al alquiler al fondo Ares. "Explorará más acuerdos que le permitan acelerar su objetivo de entrega de viviendas en los próximos años", concluye Citi.
