Bolsa, mercados y cotizaciones

Las socimis lucen su mayor atractivo en tres años ante la caída de la deuda

  • Lar España logra revalorizarse por encima del sectorial europeo en 2019
Foto: Getty.

Las socimis, en esencia, son lo que se conoce comúnmente como una vaca lechera de dividendos. Responden a la idea de generar rentas por el alquiler de sus activos inmobiliarios y, de ahí, que se comparen tradicionalmente con la rentabilidad de la deuda pública para medir su atractivo. Y éste hoy es el más elevado desde 2016 gracias, sobre todo, a que el retorno que ofrece el bono español a diez años sigue cayendo -en concreto, 360 puntos básicos respecto al 1 de enero de 2018- en vista de que la subida de tipos en la eurozona se sigue retrasando, como pronto para comenzar en 2020; y, en menor medida, a que la compresión de las rentabilidades de los inmuebles podría haber llegado a su fin, según calculan los expertos.

La rentabilidad del papel español se encuentra en el 1,21%, mínimos de abril de 2018, lo que supone situarse 3,6 puntos porcentuales por debajo de la yield media de los activos de las tres grandes socimis nacionales -Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial y Lar España- que está en el 4,8%, según los últimos datos reportados por las compañías.


Ese diferencial es el más elevado desde el primer semestre de 2016, hace casi tres años, cuando el bono español cotizaba en el 1,38%, y también estaba más alto el retorno medio de los inmuebles, en el 5,1%.

Hoy, la realidad es otra. Merlin Properties, la mayor socimi nacional, ha visto descender en cada uno de sus tres principales activos las rentabilidades en los últimos años. Las yields de las oficinas ha pasado de un 5% en 2016 a un 4,1% a cierre de junio del año pasado; han aguantado en torno al 5,2% los centros comerciales, mientras que la apuesta por el logístico sigue siendo la más rentable, por encima del 6,2%.

"A Colonial le ha venido muy bien el retraso en la subida de tipos. Mientras que Merlin tiene una historia de ocupaciones y de mejora de rentas, los activos de Colonial son muy difíciles de mejorar en ambas cosas y las yields están muy bajas y ese será el que más sufra en el momento en el que suban los tipos", asegura Gonzalo Sánchez, gestor de Gesconsult. Colonial, presente en zonas prime de Madrid, Barcelona y París, y sólo en oficinas, cuenta con una rentabilidad de los activos del 3,24% en el caso de la capital gala; un 4,61% obtiene en Madrid; y el 4,91% en Barcelona.

Cómo sortear los tipos

Las socimis, que llegaron a la bolsa española en 2014, se encuentran en la penúltima etapa antes de que llegue una recesión. Cuando empezaron a diseñar sus carteras de activos lograron comprar barato y, al tiempo que aumentaba su valor de mercado, también subieron las rentas. La cuestión es que hoy apenas pueden cobrar más por el alquiler de unos inmuebles que no han tocado pico, pero su precio está ya muy alto, tanto por valor como por rentas; de ahí que el diferencial con el bono aumente su atractivo, aunque sólo sea temporalmente.

El cambio de ciclo tampoco es un problema para las socimis ya que se comportan bastante bien al galope de la subida de tipos. En definitiva, significaría que la economía marcha bien y, por ende, el alquiler de oficinas o almacenes. También lo hacen con el coste de financiación en mínimos históricos porque no hay que olvidar que son de los sectores más endeudados.

"El año pasado, en medio de grandes pérdidas, las socimis aguantaron muy bien", afirma Sánchez. En el último año, Colonial retrocede un 1,3%, mientras que Merlin sube un 2,5%. En ese mismo periodo, el Stoxx 600 Real Estate sufrió pérdidas del 2,5%. Lar fue la más castigada -un 6,8% de caída-, con su casuística particular: la amenaza del comercio online a los centros comerciales, espina dorsal de la socimi española.

En enero, el sector de real estate europeo ha resultado ser el segundo más alcista de los índices Stoxx 600, con una rentabilidad del 10,54%, después de que en diciembre pasado hubiera tocado mínimos no vistos desde 2014. En lo que va de año las tornas han cambiado. Lar suma un 11%, por encima del sector, Colonial, otro 9, y Merlin, la que menos, un 7,7%, siendo aún de las mejores recomendaciones de compra del Ibex. La firma presidida por Juan José Brugera perdió en el arranque de año cierta confianza de los analistas, que le devolvieron a ser un consejo de mantener.

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comentariosforum1

Fed
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pues espera que cuando baje la vivenda van a flipar... luego cogerán a un monte de gente hasta el cuello y dirán que nos les advirtieron, tipo año 2008. que luego nadie llore, solo digo eso.

Puntuación 2
#1