Estas son las recetas de los grandes propietarios de pisos para abaratar el alquiler

El mercado del alquiler ha experimentado un importante crecimiento en nuestro país, siendo la fórmula de vida elegida por más del 20% de la población.

Sin embargo, este aumento de la demanda no se ha visto acompañado de un incremento de la oferta equiparable, lo que ha llevado a un encarecimiento de las viviendas, que en algunas zonas lleva a los inquilinos a cruzar la línea roja del esfuerzo financiero que deberían realiza para pagar el alquiler, y que no debería ser superior al 30%, según el consenso del mercado.

El Gobierno para atajar este problema va a optar por la intervención del mercado en las zonas más tensionadas. Una medida que está siendo muy criticada desde el sector, ya que los expertos señalan que se va a conseguir el efecto contrario: una menor oferta y una mayor subida de los precios.

Desde Podemos se ha acusado a los grandes fondos y tenedores de vivienda en alquiler de ser los culpables de la subida de los precios, sin embargo, estas empresas recuerdan que algo más del 90% de los pisos en alquiler de este país están en manos de propietarios particulares, que también sufrirán las consecuencias de la limitación de los precios que quiere llevar a cabo el Ejecutivo.

Según han explicado los directivos de las principales firmas del sector a elEconomista, la solución no puede pasar por hacer responsable al sector privado de un problema social que debería de solucionar el Gobierno. Así, apuntan que España está muy por detrás del resto de países de la Unión Europea en vivienda social y en este punto es en donde debería trabajar el Estado, en lugar de perjudicar al mercado libre, "que se ha desarrollado de una forma muy favorable y equilibrada durante las últimas décadas".

De este modo, creen que el Gobierno debería favorecer la creación de oferta social y asequible a precios regulados, "siendo aquí donde hay que aplicar el control de precios para garantizar una alternativa habitacional a los que no pueden pagar rentas de mercado", y para ello será necesario potenciar la creación de "suelo protegido a precios contenidos e incrementar la dotación de ayudas a la creación y explotación de parques sociales y asequible".

Eduard Mendiluce

CEO de Aliseda Inmobiliria y Anticipa Real Estate

La normativa de control de precios va a suponer un freno para el desarrollo y profesionalización del mercado del alquiler: su puesta en marcha reducirá la oferta disponible de vivienda, incrementará precios y dificultará el acceso a la vivienda de los colectivos sociales más vulnerables, que no pueden acceder a una vivienda en propiedad y deben recurrir al alquiler. 

El FMI ha señalado recientemente que las recetas para abordar el problema estructural del mercado de la vivienda en España son distintas a las que propone el Gobierno. En su opinión, es necesario evitar la sobreprotección del inquilino y la incertidumbre jurídica que hoy impera en el sector, que incrementa los problemas de acceso a la vivienda. Asimismo, aboga por incrementar el parque de vivienda social, hoy claramente insuficiente.

Junto con regulación de los precios de alquiler, existen otros dos problemas que preocupan al sector. Por un lado, la discriminación de los operadores profesionales en la nueva regulación frente a los pequeños propietarios y, por otro, la posible extensión de la obligación de realizar alquiler social para ocupaciones irregulares, como ya sucede en Cataluña. Esta sobrerregulación pone en riesgo la colaboración público privada, clave para el desarrollo de un mercado de vivienda en alquiler asequible.

En el corto plazo, apoyamos la iniciativa propuesta por Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) para la creación de un mecanismo de ayuda a los inquilinos más vulnerables. Estas familias soportan actualmente una tasa promedio de esfuerzo del 48% de sus ingresos para el pago del alquiler. Con una dotación pública de 700 millones se rebajaría el esfuerzo de 350.000 familias al 30% al pago del alquiler, a través de un complemento al pago de la renta. En el medio plazo, el Estado debe desarrollar un parque de vivienda pública en colaboración con el sector privado, tal como existe en muchos países europeos y como propone el FMI.

Miguel Ángel Peña

CEO Residencial de Grupo Lar

Si tomamos como referencia lo que ha pasado en otros países, en ciudades como Berlín o París, donde se han aplicado legislaciones parecidas destinadas a regular los precios de alquiler, vemos que no solo no ha sido efectivo, sino que, además, los efectos finales han resultado negativos, paralizando la inversión y construcción de viviendas, destruyendo empleos directos e indirectos y, en muchos casos, incrementando el fraude. Se ha comprobado que los precios se regulan fomentando la oferta, el resto no es eficiente.

Desde Grupo Lar creemos que la mejor forma de reducir los precios es fomentando la oferta, hay modelos claros de éxito en ciudades en las que se han aplicado medidas destinadas a fomentar la oferta incentivando la inversión en vivienda en alquiler, como Sidney. También creemos que es muy importante que las Administraciones Publicas apuesten con decisión por fomentar el alquiler de vivienda social; en este sentido también hay ciudades como Viena, en la que este modelo ha tenido unos resultados muy satisfactorios.

En España, es claro que existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda del mercado residencial en alquiler en grandes ciudades y una falta de oferta de producto de alquiler de calidad, gestionado profesionalmente y diseñado específicamente para las necesidades de los inquilinos.

En concreto, desde Grupo Lar hemos entrado en el mercado del build to rent para desarrollar y gestionar a largo plazo una cartera de 5.000 viviendas en alquiler.

Vanessa Gelado

Senior Managing Director de Hines España

No cabe duda de que hay que encontrar soluciones que garanticen el acceso a la vivienda y proteger a los sectores más vulnerables, pero regular y limitar los precios de los alquileres no es una medida que funcione y se ha demostrado en ciudades europeas, como Berlín, donde la norma no se ha traducido en una reducción del precio.

No hay una única solución, pero sí vemos claro que España necesita impulsar un parque público de alquiler social potente, que contribuya a aumentar la oferta.

Tradicionalmente en nuestro país la vivienda social se ha dedicado a la venta y no tanto al alquiler. En paralelo, es necesario promover desde la Administración estímulos fiscales y urbanísticos que fomente la construcción de vivienda destinada al alquiler: IBI bonificado, dar más edificabilidad en caso de desarrollar producto dirigido al alquiler que cumpla determinadas condiciones, colaboración público-privada, son medidas que se han trabajado con éxito en otros sitios.

Del mismo modo, es importante que haya un marco jurídico estable, consistente y estatal; es necesario armonizar las leyes autonómicas. La inseguridad jurídica no favorece las inversiones extranjeras, sino que genera desconfianza más si cabe en un momento como el actual.

Javier Rodríguez Heredia

Socio Director de Azora responsable del área Inmobiliaria

El problema del alquiler en España es la gran escasez de oferta de vivienda social y asequible, no los precios. Se está tratando de justificar la limitación de precios simplemente añadiéndole el calificativo de "abusivos", sin apoyarlo un dato objetivo.

Los precios son la resultante de sus variables productivas: suelo, costes de construcción, costes de financiación y rentabilidad. La rentabilidad del alquiler está absolutamente contenida y es hoy una de la más baja de su historia según el Banco de España (3,8% de rentabilidad bruta y menos del 2% neta), luego de existir una componente abusiva, está no sería la rentabilidad.

Los costes de financiación se acercan al 0%, y los costes de construcción también son contenidos, con un margen de las constructoras por debajo del 4%. Así, la única variable que queda para una hipotética especulación es el suelo, y es aquí donde tienen que intervenir las administraciones. Y así se define en la Constitución: la responsabilidad de las administraciones es controlar la especulación del suelo como elemento para garantizar el derecho a una vivienda digna según el art. 47 de la Constitución.

Los precios y las tasas de esfuerzo medias para la compra de una vivienda en España son mejores que antes de la crisis y mejor que la media europea. Sin embargo, en el mercado del alquiler son peores, pero no por los precios, sino por la desventaja en la estructura del parque con 12 veces menos parque social y asequible que la media de la Unión Europea.

Marta Cladera de Codina

Directora General de Nuveen Real Estate para Iberia

La ley de la Vivienda debería ser una Ley que establezca con claridad las reglas del juego. Aún no hay información suficiente para tener una opinión fundamentada. Es necesario definir las métricas y los conceptos, como por ejemplo la definición de zonas tensionadas. Sin las definiciones adecuadas se pueden obtener efectos adversos tanto para la administración, los inversores y, en definitiva, para el usuario final.

La industria inmobiliaria en España es uno de los mayores motores de empleo, pero España todavía tiene una crisis de vivienda y hay demanda de vivienda de alquiler que debe ser satisfecha. El alquiler social es fundamental para cubrir las necesidades de una parte de la población, y bajo unos criterios definidos y transparentes, se puede ofrecer este tipo de producto.

El resto del mercado debería ser capaz de auto regularse según la oferta y demanda. Es importante no olvidar que el mercado está muy atomizado, donde el 95% de las viviendas en alquiler están en manos de los pequeños propietarios.

Sven Schoel

CEO de AQ Acentor

Pensamos que no es una medida adecuada y menos en este momento. Entendemos que desde el Ejecutivo se impulsen medidas destinadas a solucionar el problema de acceso a la vivienda, pero la solución no pasa, en nuestra opinión, por regulaciones de este tipo. Hay que tener en cuenta que el impacto directo de medidas de este tipo es una menor oferta de viviendas. A más regulación, menor construcción y menos oferta.

Por eso, nosotros apoyamos todas aquellas iniciativas destinadas a agilizar la regulación existente, donde los trámites de gestión son excesivamente prolongados (de hasta 18 meses para conseguir una licencia local en algunos casos), y a mejorarla. Actualmente, por ejemplo, no es posible la construcción de viviendas de dimensiones más reducidas, acordes a necesidades de muchos consumidores de hoy en día.

Asimismo, apoyamos el desarrollo de medidas orientadas a proteger al propietario de la vivienda que la va a poner a disposición del mercado de alquiler.

Es indispensable la seguridad al colectivo de propietarios para animar a que el máximo de inmuebles estén disponibles para los arrendatarios. En el caso de los grandes promotores como es el caso de AQ Acentor, donde el 40% de nuestro portfolio en España es built to rent, este es un tema de máxima delicadeza e importancia, donde esperamos se acaben implementando medidas de consenso orientadas a la mejora del sector en su conjunto.

Víctor Pérez Arias

Consejero Delegado de ASG Homes

No estoy de acuerdo en regular una parte del mercado inmobiliario mediante su intervención. Si lo que se pretende es mejorar el acceso a la vivienda en alquiler, existen otras medidas cuyo efecto sería más natural y de mayor recorrido y permanencia, como por ejemplo el aumento del parque de vivienda pública en alquiler, flexibilización de normas urbanísticas, muy restrictivas en muchos casos que impiden la producción de viviendas destinadas a tal efecto y, por supuesto, la producción de suelo o reconversión de activos existentes.

Sin duda seguirán existiendo zonas de mayor demanda por diversos motivos, pero será la mayor oferta en el mercado la que regule de forma estructural la presión en los precios del alquiler.

En Madrid, por ejemplo, se ha hablado de la concesión de suelo para el desarrollo de 7.000 viviendas destinadas al alquiler asequible. Una idea que puede atraer al capital más conservador, llamado por la estabilidad de proyectos a largo plazo, lo que daría pie a la viabilidad de estos proyectos y, a su vez, supondría una solución para muchos demandantes.

Un concepto indispensable para atraer la actividad e inversión privada en el desarrollo de proyectos de alquiler no es el fiscal o el de la ayuda, sino el de la agilidad y la visión a largo plazo. Una nueva Ley de Vivienda debería de poner mimbres para recortar los plazos para la obtención de licencias, y lo comentado, una flexibilización y adaptación del urbanismo al modelo de negocio.

Andrés Horcajada

Consejero Delegado de Tectum Global Management

El sector inmobiliario no es inmune a la crisis sanitaria que está provocando la COVID-19 en el mundo. Actualmente es difícil hacer una previsión ajustada de lo que puede ocurrir los próximos meses, lo que es seguro es que el sector inmobiliario, tanto de venta como de alquiler, será un motor de la economía en los próximos años.

En esta situación, el anuncio por parte del Gobierno de incluir la limitación de los precios del alquiler en la nueva ley sobre vivienda puede suponer un aldabonazo a la línea de flotación del alquiler residencial, que ha sido el modelo que más ha crecido en los últimos años.

Sirva como ejemplo la reciente Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de la Generalitat de Cataluña que en estos dos meses escasos de vida empieza a manifestar consecuencias preocupantes; interés de los inversores por otras ciudades, endurecimiento de las condiciones de arrendamiento o el incremento, constatable, de los precios, todo ello, sin contar que se ha legislado con la oposición de juristas, expertos y profesionales del sector y que la norma será recurrida al Tribunal Constitucional, lo que básicamente es un despropósito, ya que hace que los inversores nacionales e internacionales observen con preocupación la deriva de la inseguridad jurídica en sus operaciones en España, y la variable riesgo-país, hará que aumente la rentabilidad esperada a cambio de asumirlo.

Cuando las operaciones no tienen margen para compensar la prima de riesgo, y el mercado del alquiler es ya de por sí de baja rentabilidad simplemente los capitales privados dejarán de construir viviendas destinadas al arrendamiento.

Otra consecuencia no menos importante se producirá a medio plazo, ya que la regulación de precios producirá un mayor gap entre oferta y demanda, siendo sus efectos incontables, desde la obvia caída de los niveles de actividad de la construcción, que se extenderá posteriormente a otras industrias y servicios, no solo conexos, afectando al empleo, al nivel de los salarios y en definitiva a la renta disponible de las personas.

Nicolas Díaz Saldaña

Consejero Delegado de Témpore Properties Socimi

España sigue estando por detrás del resto de países europeos en cuanto al peso de la vivienda en alquiler respecto a la vivienda en propiedad (23% en alquiler y 77% en propiedad frente al 35% en alquiler en el resto de Europa).

En los últimos años, la tendencia sigue impulsando el alquiler como una opción preferente frente a la compra en propiedad. Este boom de la demanda no se ha visto acompañado por el aumento de la oferta de producto destinado al alquiler.

Consideramos que el build to rent es una vía potencialmente atractiva en un parque de viviendas de alquiler moderno y respetuoso con el medio ambiente, y que atienda las necesidades de vivienda de una parte de la población.

No obstante, el déficit más importante se produce en el segmento de población que busca vivienda a precios asequibles. En este caso conviene crear el marco adecuado para que los inversores privados colaboren con las administraciones públicas nacionales y locales en el aumento de vivienda asequible.

La puesta a disposición de suelo mediante concesiones administrativas a largo plazo, la flexibilización de los procedimientos administrativos para la obtención de licencias de obra nueva y de cambios de uso, así como el aumento de la edificabilidad y de la densidad de los suelos ayudarían a hacer este segmento más atractivo para los inversores privados. El alquiler ha venido para quedarse y debemos avanzar con rapidez en la realización de los cambios que faciliten cubrir las necesidades de la población más joven.

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