¿Debería tener más peso la vivienda en la Eurozona y España a la hora de calcular el IPC como se hace, por ejemplo, en EEUU? ¿Qué pasaría con la inflación? El Banco Central Europeo (BCE) está trabajando junto a Eurostat (la agencia de estadística de Bruselas) para dar un mayor peso a la vivienda en el IPC armonizado (IPCA) que se publica cada mes. Los últimos resultados de estas pruebas "son una fuente de preocupación", según reconoce el propio BCE: hoy la vivienda estaría echando más leña al fuego de una inflación que presenta una temperatura elevada.
El precio de la vivienda en la zona euro está subiendo al ritmo más rápido desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria en buena parte del bloque monetario. Sin embargo, esos datos aún pertenecen al segundo trimestre de 2021 y todo hace indicar que durante el tercer y cuarto trimestre los precios podrían haber crecido aún más rápido. Esta tendencia junto al auge de los costes habituales a los que se enfrente el propietario de una vivienda estaría disparando 'el índice de precios de viviendas ocupadas' que las instituciones europeas plantean incluir en el IPCA o como mínimo empezar a tener en cuenta para tomar sus decisiones de política monetaria y fiscal.
Este índice pasaría a ponderar en la cesta de consumo típica de los los europeos y se contabilizaría como un servicio que pagarían los propietarios de vivienda por tener un techo donde cobijarse. La fórmula que plantea el BCE estaría muy relacionada con la evolución del precio de los inmuebles, según reconoce el propio banco central.
Ahora mismo, mientras que los alquileres sí ponderan en el IPCA (con una ponderación del 7,47%) de forma clara, buena parte de los gastos de vivienda que afrontan los propietarios podrían estar infrarrepresentados, pese a que millones de familias optan por la compra cada año o ya ocupan una vivienda en propiedad por la que pueden estar pagando una hipoteca. El propio economista jefe del BCE, Philip R. Lane explicaba en medio de la revisión de estrategia monetaria del banco central que ser propietario de una casa tiene un elemento de consumo, ya que "cada día se disfruta de los servicios de vivir en su propia casa".
Más inflación en Europa
El BCE parece dispuesto a cambiar esto y reveló este verano (en su revisión de la estrategia monetaria) que la vivienda empezaría a tener un mayor peso en los índices de inflación. Mientras que épocas pasadas esto habría ayudado a la zona euro a presentar una inflación más cercana al 2%, hoy esto podría suponer un dolor de cabeza más para un banco central que mantiene una política monetaria muy expansiva junto a una inflación elevada, lo que ha generado críticas en los países que toleran menos el desvío por arriba de la inflación (Alemania, Países Bajos, los bálticos...).
Ahora que los inmuebles están subiendo con intensidad, la inclusión de este indicador podría suponer un agravante. En las actas de la reunión del BCE de octubre se reconocía que "el crecimiento de los costes de la vivienda ocupada por sus propietarios se había acelerado a una tasa del 4,5% interanual en el segundo trimestre de 2021, lo que es motivo de preocupación, puesto que este indicador habría contribuido entre 0,4 y 0,5 puntos porcentuales a la inflación en el segundo trimestre del año según un IPCA experimental que incluye estos costes de la vivienda en propiedad".
En el segundo trimestre de 2021 la inflación en la zona euro aún se encontraba cerca del 2%, sin embargo haber incluido la vivienda habría supuesto la superación del objetivo del BCE. Ahora que la inflación está en e 4,9% y que el precio de la vivienda está subiendo a un ritmo más elevado, los 'alquileres imputados' podrían llevar el IPCA por encima del 5% con facilidad. En España el IPC se situó en el 6,7%, según el último dato del INE.
Eric Dor, director de estudios económicos en el IESEG School of Management de Lille, apuntaba en un paper sobre esta cuestión que "el peso del coste directo de la vivienda en el índice de precios al consumidor armonizado se limita a la parte de los alquileres efectivamente pagados por los inquilinos. El peso de estas rentas pagadas en el índice de precios de consumo armonizado se limita actualmente al 7,469% para toda la zona del euro".
Este experto asegura que, por tanto, "la composición del índice de precios al consumo armonizado subestima la participación del coste de la vivienda en el presupuesto total de los hogares, ya que la tasa de propiedad de la vivienda en la zona del euro es del 65,8%, según Eurostat. El coste de la vivienda ocupada por el propietario depende principalmente de los precios de la vivienda (no del alquiler). Los precios de compra de casas nuevas o existentes han aumentado recientemente mucho más rápido que IPC o incluso que su componente de alquiler", advierte este experto.
Este economista concluye que dependiendo del peso (ponderación) que se le dé a la vivienda en el IPC y del tipo de índice que se pueda usar, la inflación en la zona euro podría haber sido desde 2019 entre 0,25 y 0,66 puntos porcentuales más alta de media (trimestral) respecto a lo que se ha publicado.
Esto, hoy, podría presionar al propio BCE, que ante una inflación más alta se vería obligado a actuar antes y con mayor contundencia. Aunque el índice de precios de viviendas ocupadas aún no pondera en el IPCA, se espera que se incluya de alguna forma a lo largo de 2022, por lo que ya hay analistas que han empezado a lanzar sus previsiones incorporando esta variable.
Anatoli Annenkov, economista de Societe Generale, advertía después de la reunión del BCE de diciembre que en principio se espera que "la primera subida de tipos llegué más allá de 2022, (lo esperamos para fines de 2023) pero claramente mucho puede cambiar en los próximos seis a nueve meses, con una revisión de las previsiones (o la inclusión de los costes de la vivienda ocupada por los propietarios) que aumentase las perspectivas de un endurecimiento más temprano".
Este experto explica que el mercado laboral se está recuperando más rápido de lo previsto, "por tanto, parece que el BCE podría estar empezando a creer que está sucediendo algo más sólido en el mercado laboral, algo que acercará la inflación subyacente mucho más al objetivo de inflación del BCE a partir del próximo año. Si a esto se le suma la inclusión del coste de las viviendas ocupadas por sus propietarios, lo más probable es que las previsiones del propio BCE se sitúen en la meta de inflación, si no por encima, lo que exigiría un ajuste más rápido".
¿Por qué aún no se han incluido en el IPCA?
Esta es una cuestión controvertida, puesto que la vivienda cumple una doble función: ofrece un servicio de cobijo y protección (un servicio que se consume y que estar bien representado en el IPC), a la vez que es un activo de inversión y vehículo de ahorro, que no debería tener cabida en la cesta del IPC como tampoco lo tienen las acciones o el oro.
El coste de la vivienda se puede trasladar al IPC de dos formas diferentes y el BCE parece estar a punto de elegir la que menos gusta al consenso de los economistas. Por un lado se puede calcular con lo que se conoce como alquileres imputados, que sería una fórmula que calcularía cuál sería el alquiler que deberían pagar los propietarios de vivienda por vivir en ella, usando el precio de los alquileres de mercado.
Sin embargo, la que el BCE quiere usar se conoce como enfoque de adquisición neta y está formada en un 80% por el coste de comprar una vivienda, es decir, de la evolución de los precios en el mercado inmobiliario. Desde el BCE creen que esta es la fórmula que mejor refleja el coste de la vivienda para las familias, mientras que economistas como Zlotan Darvas creen que "este enfoque implicaría incluir un activo de inversión en el indicador de precios al consumidor, lo cual está claramente injustificado. El índice de precios al consumidor debe medir el coste de la vida, no el coste de invertir en activos. No es de extrañar que otros activos de inversión, como las acciones, bonos y las participaciones en fondos de inversión, no estén incluidos en los precios al consumidor". Usar este método dotará de mayor volatilidad al IPCA y complicará la misión de la banca central, según este experto.
