La rentabilidad de la cartera hipotecaria recupera cotas de 2019

La traslación de la subida de los tipos de interés del mercado al negocio hipotecario va por fases. Primero: la simple expectativa de subidas del precio del dinero en la eurozona inyectó un empuje en el euríbor que le sacó del -0,502% de diciembre pasado a entrar en zona positiva en abril por vez primera desde 2016, para escalar al 0,852% en junio. Su rally pasó casi de inmediato al escaparate de las entidades, donde las hipotecas a tipo variable han desplazado en la oferta a un tipo fijo que se ha multiplicado, además, al ritmo de la carrera del euríbor.

Y mientras las nuevas concesiones van recogiendo casi en tiempo real dicha alza, la cartera ya financiada incorporará de forma progresiva los mayores rendimientos hasta completar el ciclo pasado, al menos, un año desde la última subida de tipos dado que las revisiones de precios en las hipotecas se efectúan a los seis o doce meses. Pero el stock financiado ya comienza a notar el cambio de ciclo.

A finales de junio y conforme a las estadísticas del Banco de España, el rendimiento de esa cartera se situaba en el 1,242%, por encima del suelo del 1,098% marcado el pasado enero después de que el euríbor fijase cotas históricamente mínimas el mes anterior, y ya en línea con el 1,253% que ingresaba el sector por la cartera en agosto de 2019.

Son datos del tipo de interés TEDR que, a diferencia de la TAE, no incluye en su cálculo los gastos por comisiones asociados a la operación de financiación. A pesar del rebote experimentado por este rendimiento medido en TEDR, el gap que mantiene con el euríbor hace presagiar un amplio camino al alza.

Mientras el euríbor ha aumentado en 1,354 puntos porcentuales, el citado margen TEDR tan solo se han ensanchado en 0,144 puntos. Hay que remontarse a agosto de 2012 para encontrar un euríbor similar, en el 0,877%, y el margen o rendimiento de la cartera hipotecaria estaban por entonces en el 2,870%.

Precio de la nueva concesión

En contraste, el tipo medio TEDR aplicado en la nueva concesión ha escalado desde el mínimo del 1,38% de cierre del pasado ejercicio al 1,70% de junio y con un fuerte dinamismo además en la contratación.

Las entidades financieras han otorgado 34.019 millones de euros en las operaciones firmadas en el primer semestre del año, cifra que supera en un 13,71% los 29.916 millones de un año antes y supone la mayor concesión desde 2010 (entre enero y junio de ese año, hubo una disposición de 36.972 millones).

Su repunte se produce además cuando el BCE ha dejado atrás la etapa de tipos negativos y ha situado el precio del dinero en el 0,5% para frenar la inflación. Los expertos esperan que la tasa llegue, al menos, al 1,5%.

La inflexión pone fin a más de dos décadas de abaratamiento casi continuo del precio del euríbor y, por derivada, de los créditos bajo una fuerte competencia entre las entidades por el negocio. Con los últimos movimientos, las hipotecas a tipo fijo han pasado de un mínimo del 1,5%-1,70% TAE al 2,5-3% en las ofertas más competitivas.

El Banco de España constata en un estudio reciente, precisamente, que la traslación de las alzas a los precios "está siendo más lenta que en episodios anteriores de subidas de los tipos de interés" como pudo ser 2005. Una razón que, en su opinión, lo explicaría es que, a diferencia de entonces, no hay presión competitiva para ofrecer altas rentabilidades en depósitos bancarios para captar recursos de la clientela.

Las incertidumbres que rodean la economía por la fuerte inflación, las implicaciones de la guerra de Rusia y la propia contundencia con la que el banco central actúe para aplacar el IPC hace prever a la misma banca un endurecimiento en la concesión de créditos, en general, y de hipotecas de manera específica.

En la última encuesta sobre préstamos bancarios del BCE, las entidades confiesan que ya han empezado a endurecer los criterios de concesión y lo harán aún más en el tercer trimestre por prudencia.

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