La vivienda y su precio centran los focos de propietarios e inquilinos. Instituciones como el Banco de España han pedido vigilar la vivienda y monitorizar su evolución ante lo que se está viendo en otros países de la zona euro: crédito disparado y crecimiento de precios a doble dígito. Tal y como muestra el Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere correspondiente al primer trimestre de 2022, los precios en el mercado europeo del alquiler residencial registraron un incremento interanual medio del 14,5% (teniendo en cuenta tipologías de habitaciones privadas, estudios y apartamentos). Alquilar un apartamento de un dormitorio en Europa en el primer trimestre de 2022 fue un 15,2% más caro que en el mismo periodo de 2021. Según las cifras de la plataforma de alquiler, en diez de las ciudades analizadas la subida en el precio está por encima de la media del Viejo Continente, y entre ellas, dos españolas: Valencia y Barcelona.
"La causa fundamental que incide en la subida de los precios del alquiler sigue siendo la falta de oferta disponible, asequible y accesible. Lo que tiende a intensificar el aumento de los precios son las medidas a corto plazo, y/o frecuentemente cambiantes, que se suelen aplicar a nivel nacional y municipal, como las restricciones en los precios del alquiler, con el objetivo de tratar los síntomas de la crisis de la vivienda (el más evidente, el precio de alquiler inasequible)", señala Carlos Amigo, country lead España en HousingAnywhere.
El precio de los alquileres en la ciudad de Berlín repunta un 33,8% en el primer trimestre
Ciudades como Berlín y Viena han visto como alquilar un apartamento se ha encarecido más de un 30% interanual, hasta los 1.502 euros/mes y los 1.151 euros/mes en el primer trimestre del año, respectivamente. Según el estudio de la plataforma de alquiler, los precios medios de los arrendamientos se han incrementado un 23,75% en Reikiavik y un 21,7% en Roma.
"El mercado del alquiler residencial de Berlín está experimentado un efecto rebote en los precios a causa de la supresión a principios de 2021 del tope del alquiler (Mietendeckel), ya que se declaró inconstitucional. Aunque los límites al alquiler puedan regular los precios en el corto plazo, también pueden desalentar la inversión y el desarrollo de la oferta, lo que, como consecuencia, puede intensificar el desequilibrio entre oferta y demanda en el largo plazo", indica Amigo.
Alquilar un apartamento de un dormitorio en la ciudad del Turia costaba, de media, en el primer trimestre del año 944 euros al mes, un 20% más respecto al mismo periodo de 2021 (876 euros al mes). A pesar de la subida, estas viviendas valencianas tienen el segundo precio más bajo en comparación con el resto de las ciudades europeas -tan solo son más baratos en Turín, 889 euros al mes, de media-.
Por su parte, Barcelona es la sexta ciudad del Viejo Continente donde más ha subido el alquiler de los apartamentos, un 19%. Este repunte lleva el precio medio hasta los 1.344 euros, el décimo más elevado de Europa.
Valencia registra un incremento anual el 20,1%, Barcelona del 19% y Madrid del 12,8%
El experto de HousingAnywhere destaca que el turismo es uno de los motores de estas dos ciudades españolas, donde también existen instituciones de educación superior y empresas de reputación mundial. "Con esta combinación, sin una regulación bien estudiada, las propiedades de alquiler disponibles tienden a tener incentivos para ser explotadas como alquileres turísticos a corto plazo, ya que pueden generar un mayor rendimiento", explica Amigo.
Durante la pandemia, algunas propiedades dedicadas al alquiler vacacional se convirtieron al residencial de medio y largo plazo. Con el levantamiento de las restricciones "están volviendo al formato de alquiler turístico, lo que ha provocado la reducción de la oferta disponible de alquileres residenciales, mientras que la demanda sigue aumentando, provocando una subida acelerada de los precios de los alquileres", explica Amigo.
Por debajo de la media
Aunque ya por debajo de la media europea, el precio del alquiler de los apartamentos ha subido en todas las ciudades analizadas por HousingAnywhere. Todavía con alzas de doble dígito el alquiler repuntó en Bruselas (14,75%), Ámsterdam (13,43%), Utrecht (12,89%), Madrid (12,76%), Turín (12,53%), Fráncfort (11,26%) y Londres (11,18%). Por su parte, cerrando la lista están lugares como Rotterdam, París, La Haya, Helsinki y Múnich.
La subida de la inflación y el posible alza de tipos de interés en Europa también ha tenido su impacto en el mercado del alquiler. Así lo indica Verónica Parellada, fundadora y CEO de Inmoself: "Ha causado que la renta disponible de los compradores que estaban dispuestos a adquirir haya disminuido", por lo que "muchos han tenido que posponer esta decisión de comprar viviendas y se ha beneficiado el alquiler", añade. Por ello, "es lógico que el incremento de demanda de alquiler por posponer la compra haya causado que suban estos precios".
El precio mensual por alquilar un apartamento París, la ciudad más cara, es de 1.978 euros
Entre las ciudades de Europa, la capital francesa se alza como la más cara. Y es que para alquilar un apartamento de un dormitorio en París hay que desembolsar, de media, 1.978 euros al mes. Londres y Ámsterdam ocupan el resto del podio, ya que arrendar este tipo de viviendas cuesta, de media, 1.940 euros y 1.818 euros mensuales, respectivamente.
De cara a los próximos meses, "se espera que la tensión en el mercado de alquileres residenciales aumente por la falta de viviendas disponibles para el alquiler, el fuerte aumento previsto de la demanda al llegar la temporada alta y la continua afluencia de refugiados ucranianos. Se espera que el mercado de alquileres se vea más afectado por el cambio de tendencia de las propiedades residenciales a turísticas, junto con los frecuentes cambios en la política de alquileres, que pueden afectar negativamente a la oferta a medio y largo plazo", concluye el country lead España en HousingAnywhere.
Sin embargo, el mercado del arrendamiento en Europa tiene distintas realidades. En países como Francia, Alemania u Holanda, "el alquiler tiene una representación muy superior a la compra", señala Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal. De este modo, en ciudades como "París, Ámsterdam o Berlín la presión sobre el precio del alquiler es alta y se espera que dicha presión continúe tanto en la demanda como en los precios", considera Sousa.
En los países del sur de Europa, entre los que está España, el directivo de Century21 destaca que la demanda de alquiler ha bajado en el primer trimestre respecto a los últimos tres meses del año pasado -el número de transacciones cayó un 11%-, por lo que no ve con preocupación la evolución de los precios de alquiler: "La demanda está bajando, se va moviendo la presión y lo que es cultural en nuestras ciudades es la opción de compra. Los precios se ajustan muy rápidamente a los movimientos de oferta y demanda".
Sin embargo, Sousa sí que destaca que España, en cuanto al alquiler, "tiene un problema estructural". Por un lado, "es un mercado muy informal", debido a que gran parte está en manos de particulares. "Creo que debe haber un mayor control de la gestión de los alquileres porque eso nos dará más información, más transparencia y podemos tener una visión más objetiva de lo que está pasando en el mercado", añade Sousa. A esto se une el problema de la falta de oferta. En España, tradicionalmente un país de propietarios, "el alquiler sigue siendo la opción de transición de corto medio plazo. Necesitamos más oferta centrada y ajustada al poder adquisitivo de los jóvenes y de las familias que están en esta fase de transición", añade Sousa.
Reducción del 'stock'
Según un estudio de idealista, en España la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 37% durante el primer trimestre de 2022 frente al mismo periodo del año anterior. La mayoría de capitales de provincia españolas tiene ahora muchas menos viviendas en alquiler de las que había hace un año.
La reducción es del 64% en Granada y se sitúa en el 62% en Girona, y en el 58% en Barcelona. Sevilla y Málaga tienen un 50% menos alquileres, seguidas por Las Palmas de Gran Canaria (-49%), Valencia (-47%), Tarragona (-47%), Madrid (-45%), Cádiz (-44%) y Palma (-41%). Con descensos que superan o igualan el 30% están Alicante, Castellón, Murcia, Almería, Burgos, San Sebastián y Santander, según los datos del portal inmobiliario, mientras que la bajada de oferta de de Toledo y Santa Cruz de Tenerife es del 28%.
Al otro lado de la balanza, en siete ciudades hay más vivienda en alquiler que hace un año, y en dos (Teruel y Segovia) se ha quedado igual. La mayor subida se da en Palencia, con un alza del 25%, seguida por Huesca (14%). En las otras cinco capitales la subida ha sido de un dígito: Soria (7%), Valladolid (6%), Ceuta (3%), León (3%) y Huelva (1%).
