Internacional

El Tribunal Constitucional alemán tumba la ley que limitó el precio del alquiler en Berlín

  • Los jueces del alto tribunal apuntan a que los 'länder' carecen de esta competencia
  • La ley entró en vigor en 2020 y fijó un máximo de 9,80 euros por metro cuadrado
Bloque de apartamentos en Berlín. Imagen: Dreamstime.

El Tribunal Constitucional alemán ha considerado este jueves que la ley que restringió el precio de los alquileres en la ciudad-estado de Berlín desde 2020 es contraria a la Constitución. El texto legal tumbado por los jueces fue una iniciativa impulsada para detener el incremento de los precios del sector inmobiliario en la capital germana.

El alto tribunal estima para rechazar la disposición de Berlín que las regulaciones sobre los alquileres son competencia federal y que los länder sólo están autorizados a legislar "mientras y en la medida en que el Gobierno federal no haya hecho uso final de su competencia legislativa".

La ley para congelar los alquileres entró en vigor el 23 de febrero de 2020, fijó un máximo de 9,80 euros por metro cuadrado (muy por debajo de los precios de mercado en el centro) y afecta a los contratos de arriendo de 1,5 millones de viviendas en la capital alemana -donde el 85 % vive en régimen de alquiler- durante cinco años.

Las consecuencias de aquella iniciativa del tripartito de izquierdas en la ciudad-estado alemana ya han sido objeto de análisis por parte de expertos del sector, entre los que surgieron dudas respecto a si la medida tendría consecuencias positivas para los inquilinos y para frenar el desorbitado incremento de precios.

Incertidumbre

Desde el Gobierno alemán su ministro del Interior, Horst Seehofer, responsable en el Ejecutivo de las competencias sobre construcción de vivienda, ha opinado inmediatamente que el tope a los alquileres en Berlín creó "incertidumbre en los mercados de la vivienda, ha ralentizado las inversiones y no ha creado ni un solo apartamento nuevo". Y Stefanie Frensch, de la ZIA, asociación que reúne a representantes del sector inmobiliario en su rama del este del país, declaró a medios locales que la decisión del Constitucional "aporta por fin seguridad jurídica".

Según un estudio del instituto económico Ifo, con sede en Múnich (sur), en Berlín "los alquileres y los precios de compra de las propiedades afectadas por el límite de alquiler de la ciudad se han desarrollado más débilmente que en otras grandes ciudades alemanas". Su presidente, Clemens Fuest, advirtió recientemente sobre la base de ese estudio que "las tasas de crecimiento de los precios de compra en Berlín han estado de 5 a 9 puntos porcentuales por debajo del grupo de control desde el tercer trimestre de 2020".

Por el contrario, el informe del Ifo constató que los alquileres y los precios de compra de las propiedades sin tope en Berlín aumentaron recientemente más rápido que en el grupo de control estimado para la elaboración del estudio, una suerte de concepto de "placebo" aplicado al sector en este caso.

Michael Voigtländer (Instituto de la Economía Alemana): "Parece un sueño para los inquilinos, pero lamentablemente no es tan simple"

"La disminución de los anuncios de alquiler en el segmento regulado es la primera señal clara de que el límite de alquiler ha reducido la oferta de viviendas de alquiler en Berlín", según Florian Neumeier, otro de los coautores del estudio.

"Esta desaceleración en el crecimiento de los precios de los bienes raíces ilustra las deficiencias que el límite de alquiler ha causado a los propietarios de apartamentos", aporta Mathias Dolls, otro coautor del estudio del Ifo.

"Parece un sueño para los inquilinos, pero lamentablemente no es tan simple", estima Michael Voigtländer, del IW (Instituto de la Economía Alemana, en Colonia). "Da igual que se trate de Nueva York, San Francisco, Barcelona, Londres o Estocolmo, lo que resultó evidente en todas partes es que después de tales intervenciones apenas se invirtió en mejorar la calidad de las propiedades", agrega Voigtländer sobre una de las consecuencias de la norma.

Según este experto del IW, "ya es evidente que hay menos apartamentos de alquiler. Entre principios de enero y finales de octubre de 2020 el número de apartamentos de alquiler en oferta que se construyeron en 2014 o antes se redujo en un 47 por ciento".

Sin solución al problema de vivienda

Uno de los grandes representantes del sector inmobiliario en Alemania, Vonovia, asegura que las consecuencias del fallo del Constitucional alemán no se contempla como una solución al problema de la vivienda, ni en Berlín ni en el resto del país.

"El veredicto no resolverá los problemas del mercado de la vivienda en Berlín. Sería una ilusión creer que la decisión simplemente será aceptada por los políticos y que todo volverá a la época anterior a la introducción del límite de alquiler", declaró a Der Spiegel su máximo responsable, Rolf Buch.

Este actor del sector inmobiliario ya ha anunciado que renuncia a exigir a sus inquilinos el pago del incremento de renta congelado desde que se aplicó la disposición berlinesa; Buch cita la actual situación de pandemia como razón suficiente para eliminar esa presión sobre sus arrendatarios. Pero también llama a otras empresas a que tomen la misma iniciativa, ya que lo que necesita Berlín es "desactivar la situación de tensión".

Desde el Senado berlinés, el Gobierno de la ciudad-estado, ya este jueves se propusieron vías para reducir la tensión sobre los inquilinos, ya sea mediante la constitución de un fondo especial de ayudas públicas o a través de una negociación con el Gobierno federal para que legisle de manera "efectiva" para impedir la subida desbocada de los alquileres.

Desde Los Verdes en el Gobierno capitalino, Antje Kapek reconoció que el rechazo del Constitucional es "un varapalo en el camino hacia una política de vivienda social" pero al tiempo exigió al Gobierno federal que haga posible que los "Länder" establezcan topes como el ahora tumbado por el Constitucional.

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