El alza del crédito hipotecario nuevo en España fue significativo en 2021, con tasas interanuales superiores al 40% a final del año. Aunque los riesgos asociados a este boom aún parecen bajo control es necesario poner bajo vigilancia este mercado. El Banco de España cree que hay que poner una vez más el foco en la vivienda y monitorizar exhaustivamente su evolución ante lo que se está viendo en otros países de la zona euro: crédito disparado y crecimiento de precios a doble dígito. Existe riesgo de transmisión.
El BdE ha advertido de que el todavía importante peso relativo de las exposiciones vinculadas al sector inmobiliario en los bancos y la existencia de factores compartidos que explican la evolución de los precios de la vivienda en el área del euro plantean la necesidad de "monitorizar con atención" este mercado en España.
El BdE también destaca el riesgo de que se produzca una suerte de contagio o transmisión de los desequilibrios que sufren algunos países de la zona euro, lo que también puede suponer una fuente de grandes riesgos para el sector bancario español.
No obstante, el Banco de España insiste: el mercado inmobiliario español no refleja "por el momento" señales de desequilibrios pronunciados, aunque sí ha pedido "monitorizar con atención" este mercado, pero la vigilancia debe extremarse ante lo que está sucediendo en otros países de Europa.
Así se desprende del informe 'Mercados de la vivienda en el área del euro. Principales indicadores, factores comunes y medidas macroprudenciales adoptadas para la corrección de desequilibrios sistémicos', publicado este lunes por el Banco de España y según recoge Europa Press.
Posibilidad de contagio
La autoridad monetaria indica que no hay señales de la aplicación de criterios de concesión laxos en los créditos, pero la posibilidad de una cierta transmisión de los efectos de los desequilibrios inmobiliarios dentro del área del euro supone una "fuente de riesgo relevante" para el sector bancario español, y es necesario evaluar cuidadosamente la disposición de los recursos de absorción de pérdidas suficientes.
Según el informe, el crecimiento del crédito hipotecario nuevo en España fue especialmente significativo en 2021, con tasas de crecimiento interanuales del crédito superiores al 40% en la parte final del año. Sin embargo, el organismo apunta a que, debido a los niveles reducidos de los que partía, la ratio del flujo anual de crédito nuevo sobre el PIB se mantiene alineada con la del resto de los países del área del euro en los que la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) no ha encontrado desequilibrios inmobiliarios sistémicos.
Precios al alza
A pesar de la fuerte contracción económica que se produjo como resultado de la pandemia, los precios de la vivienda continuaron creciendo a lo largo de 2020 en el área del euro, y este avance se intensificó en 2021. La tendencia creciente observada en los precios es algo más intensa en el conjunto de países que recibieron alertas y recomendaciones de la Junta Europea de Riesgo Sistémico, si bien en la segunda mitad de 2021 se aprecia un aumento en el ritmo de incremento de los precios en el resto de las economías, incluida España.
En cuanto a la situación del endeudamiento hipotecario total, la mayoría de los países han experimentado ligeros incrementos en la ratio del saldo total de crédito hipotecario sobre PIB desde el inicio de la pandemia. Entre ellos, conviene distinguir entre los países cuya ratio ha aumentado como resultado de la acumulación de deuda, y aquellos en los que este aumento se debe principalmente al retroceso del PIB generado por la pandemia, como es el caso de España.
No obstante, el Banco de España explica que un incremento del endeudamiento supone una vulnerabilidad en ambos casos, ya que puede dificultar el pago de las obligaciones hipotecarias si se produce una perturbación adversa, en particular en los países que ya contaban con un nivel de deuda alto antes de la pandemia.
Sincronización de los mercados
El Banco de España señala que, si bien existen marcadas diferencias entre los países con mayores vulnerabilidades y el resto, se observa una cierta sincronía en la evolución de los mercados de vivienda del área del euro.
En principio, la regulación de los mercados inmobiliarios o la huella dejada por la crisis financiera global difícilmente podrían explicar este factor común, dada su heterogeneidad entre países. En cambio, existe mayor sincronía en la posición cíclica y, sobre todo, en las condiciones de financiación "laxas" en un entorno de tipos de interés reducidos.
Financiación de la vivienda
En concreto, el análisis de componentes principales muestra que el primer componente común explica entre un 50% y un 60% de las variaciones de precios de la vivienda. Este primer factor común tiene mayor importancia a la hora de explicar los desarrollos en los precios de la vivienda en los países con alertas.
No obstante, este primer componente también explica un porcentaje muy elevado de la variabilidad de los precios de la vivienda en España --en torno al 60%, una proporción superior a la del resto de los países del área del euro con menores vulnerabilidades--.
Por tanto, la presencia de un ciclo común es más acusada en las economías con mayores desequilibrios, pero está también presente en el resto y, de manera particular, en España. Por su parte, el segundo componente explica entre un 15% y un 30% de las variaciones, y es más relevante para España y el resto de los países del área del euro sin alertas, que en aquellos países en lo que la JERS ha detectado vulnerabilidades inmobiliarias.
