El mercado inmobiliario se ha convertido en un 'fortín' durante la crisis del covid. Contra todo pronóstico, los precios de la vivienda han resistido a las turbulencias económicas durante los peores meses de la pandemia. Ahora, con el rebote de la economía, la actividad de compra-venta se ha recuperado por completo en la zona euro (también España) y los precios no paran de subir. Es más, en la parte final de este año se prevé que el precio de la vivienda suba al ritmo más alto de las últimas tres décadas. ¿Hasta dónde puede llegar esta tendencia? ¿Estamos en otra burbuja inmobiliaria? ¿Qué riesgos corre la economía?
El precio de la vivienda (nueva y usada) en la zona euro subió un 6,8% en el segundo trimestre de 2021 (el ritmo más alto desde 2006), según los últimos datos publicados por Eurostat, la agencia de estadística de la Comisión Europea. Pero la gran subida aún puede estar por llegar. Varios factores, tanto de oferta como de demanda, van a dar otro 'empujón' al precio de los inmuebles en la parte final de este año.
La rigidez de la oferta (escasa reacción de la inversión, auge de precios de los materiales, escasez de mano de obra...) y una demanda que se encuentra al alza (por una larga serie de factores) dará 'alas' a la vivienda en la parte final de 2021. En esta ocasión, a diferencia de lo ocurrido en 2006-2007, serán los países del norte y centro de Europa los que lideraran este movimiento.
Según explican desde Commerzbank, dentro de la zona del euro se ocultan tendencias diferentes en los países. Por ejemplo, los aumentos de precios en Portugal y España han sido relativamente mucho más pequeños que en el resto del Viejo Continente. En Italia, aunque la tendencia ha acelerado, sigue siendo comparativamente moderado.
Esta vez los aumentos de precios más fuertes se están viendo en los países centrales y los bálticos. Luxemburgo aparece a la cabeza (con subidas superiores al 16%), aunque debe tratarse como un caso especial por su pequeño tamaño y su estructura económica especial, según apuntan desde Commerzbank. Después aparecen Alemania y los Países Bajos que han mostrado recientemente los mayores aumentos de precios, seguidos de cerca por Austria.
Los tipos negativos penetran en la economía
"Una explicación a estas diferencias podría ser que en los países donde el aumento de precios se ha intensificado recientemente, los bancos están transfiriendo cada vez más los tipos de interés negativos del BCE a los depositantes, aumentando así la presión para cambiar a otras formas de inversión. Además, la pandemia ha frenado el turismo y, por lo tanto, probablemente también la demanda de ciertos tipos de vivienda en los países del sur", según explican desde Commerzbank
Los economistas de Rabobank Research también muestran su preocupación por el rápido auge de los precios en los Países Bajos. Para este año esperan que la vivienda suba un 14,4% por los bajos tipos de interés, unas previsiones económicas favorables, una oferta limitada y por otros factores inflacionarios que están afectando a la economía. Además, la vivienda subirá en 2022 otro 11,5%.
En Alemania todo hace indicar que las tendencias serán muy similares a las de Países Bajos. Los analistas creen que se podría estar gestando otra burbuja, puesto que las valoraciones de los precios de la vivienda en la Eurozona en su conjunto superan a las de 2007 y 2008 de forma holgada. Esta tendencia genera cierto nerviosismo por la posibilidad de que se esté hinchando una burbuja que termine estallando en los países más tensionados.
Riesgos para la vivienda
Si los bajos tipos de interés están 'inflando' los precios, entonces, por lógica, los propios tipos de interés pueden ser la 'aguja' que haga explotar la burbuja o que la desinfle de forma controlada, generando una estabilización/corrección controlada en el mercado inmobiliario en los países que presentan unas valoraciones más elevadas. "Es probable que el mayor riesgo sea la evolución a medio plazo de los tipos de interés. También en 2008, las burbujas en Irlanda y España estallaron cuando las condiciones de financiación se deterioraron significativamente", explican desde Commerzbank.
No obstante, este no es el escenario en el corto plazo. Si la inflación no termina descontrolándose, los expertos de Rabobank y Commerzbank esperan que el BCE mantenga las condiciones de financiación favorables, por lo que "no es de esperar una corrección significativa en el precio de los inmuebles. Por el contrario, es probable que los precios sigan subiendo por el momento".
Amaro, de Oxford Economics, cree que "el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda se moderará a medio plazo, a medida que suban las tasas de interés y aumente la oferta. Pero nuestra perspectiva a medio plazo es susceptible de sufrir riesgos a la baja. Según nuestras métricas de valoración actualizadas, los precios de la vivienda parecen demasiado tensionados, siendo Países Bajos y Alemania los mercados mayor riesgo".
El escenario base habla de un boom sostenido en el tiempo en la vivienda, puesto que no se espera que los bancos centrales empiecen a retirar estímulos de forma masiva y, sobre todo, no se espera que suban los tipos de interés de forma drástica, al menos en la zona euro. Sin embargo, en economía no hay nada cierto ni 100% seguro. Ralph Solveen, economista de Commerzbank, cree que la situación "podría volverse crítica si la inflación se recupera de manera sostenible... Entonces, el BCE ya no podrá evitar un endurecimiento de la política monetaria y el peligro de una corrección significativa de los precios de la vivienda aumentaría notablemente".
Este escenario es todavía poco probable. Además, de materializarse, el riesgo que representaría para la economía en su conjunto sería muy inferior al de otros estallidos de burbujas anteriores. La razón es muy simple: detrás de esta posible burbuja de precios en el mercado inmobiliario no hay una burbuja crediticia, por lo que el alcance de una corrección en el mercado inmobiliario podría afectar al sector, pero no tendría que expandirse de forma masiva al resto de la economía a través de los canales financieros.
Diferencias con 2007
Además, "es poco probable que el peligro provenga de propietarios que no pueden pagar sus préstamos. Después de todo, en la actualidad los tipos de interés de los préstamos generalmente se fijan por períodos más largos... El estallido de la burbuja en España en 2008 tuvo un impacto particularmente fuerte porque en ese momento prácticamente todos los préstamos hipotecarios tenían un tipo de interés variable (más del 97% de las hipotecas eran a tipo variable), por lo que el nivel de tipo de interés más alto se produjo mucho más rápido que en otros países", asegura Solveen. Muchas familias y promotoras tuvieron que vender a 'precio de saldo' sus viviendas, lastrando el precio.
Esta vez, el mercado inmobiliario de España está entre los más sólidos y sostenibles. "En este sentido, es importante señalar que el mercado español cuenta con buenos fundamentales, entre los que destacan una sólida posición de partida de los hogares y de las empresas del sector (bajo endeudamiento en agregado); una mayor prudencia de los bancos en la concesión de crédito; y una oferta de vivienda nueva que no alcanza las 100.000 unidades al año (y que se sitúa por debajo de la formación neta de hogares). Esta cifra contrasta radicalmente con la situación de 2006, cuando se llegaron a visar más de 865.000 viviendas (frente a una creación neta de 427.000 hogares)", explica Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research.
No hay boom en la construcción
Otra diferencia que hace la burbuja presente menos peligrosa que la de 2007-2008 es que la inversión en construcción se encuentra en niveles sostenibles, lo que limitaría el impacto en el PIB y el empleo producto de un 'parón' en el inmobiliario. "Las altas valoraciones por sí solas no van a desencadenar en una crisis inmobiliaria total". El mercado puede corregir, pero su impacto sería limitado. "En la mayoría de los países (sobre todo los más grandes y sistémicos) no ha habido un boom de la construcción en los últimos años. Por tanto, la participación de la inversión real en vivienda en el PIB real ha aumentado solo ligeramente en los últimos años", escribe Solveen.
De modo que el escenario más probable habla de una desaceleración de los precios en los próximos años a medida que el rally de la vivienda y una subida de los tipos de interés progresiva comiencen a 'destruir' demanda. "Es probable que cada vez haya menos compradores que puedan pagar los precios actuales si los tipos de interés suben, lo que debilitaría la demanda". Aunque este proceso puede desembocar en una corrección de precios a medio plazo, el impacto de la economía debería ser limitado.
