A lo largo de los próximos 25 años Madrid va a experimentar una gran transformación que desdibujará por completo su horizonte. Miles de grúas se pondrán en marcha para dar forma al Madrid del futuro, que contará con 261.000 nuevas viviendas albergando a más de 785.000 personas. Estas son las cifras que se proyectan para el año 2050 en base a los 33 nuevos desarrollos que actualmente se están impulsando en la región y que van a logar cerrar históricas heridas urbanísticas.
Cada uno de ellos se encuentra en una fase distinta, si bien, el pico de comercialización de viviendas se alcanzará previsiblemente en el año 2031, cuando saldrán a la venta 14.488 unidades.
El camino para llegar hasta este punto ha sido complejo y ha estado marcado por la agenda política, lo que ha llevado a que muchos de estos desarrollos hayan tardado varias décadas en ver la luz.
Del total de proyectos, diez se ubican en la capital y contemplan la construcción de 163.000 casas; mientras que los otros están repartidos en 16 municipios en los que se levantarán 98.000 casas, según datos recopilados por la consultora Atlas Real Estate Analytics para Asprima.
El 48,4% de las casas tendrá algún tipo de protección. Para que estas viviendas asequibles, concretamente 127.700, pudieran desarrollarse, la Comunidad de Madrid aprobó en febrero una modificación de los módulos de VPO, subiendo los precios hasta un 56%.
De este modo, se dio respuesta a una petición de los promotores que aseguraban que con el módulo congelado desde hace diez años los proyectos de vivienda protegida no les resultaban rentables y por tanto iba a ser imposible poner vivienda asequible en el mercado.
Gracias a estos cambios y al impulso de distintos desarrollos Madrid crecerá por todos sus flancos, aunque lo hará con especial intensidad por el sureste, donde se ubican El Cañaveral, Los Cerros, Los Ahijones, Valdecarros y Los Berrocales. Todos estos nuevos barrios -conocidos como los Desarrollos del Sureste- aportarán 120.000 casas, de las cuales más de la mitad serán viviendas asequibles.
De entre todos los proyectos urbanísticos, el de mayor envergadura es Valdecarros. De hecho, es el más grande de España y uno de los mayores del Viejo Continente, con un total de 51.656 viviendas proyectadas, el 55% de ellas con algún tipo de protección, de manera que a medio y largo plazo el barrio será el epicentro de la vivienda asequible en la ciudad. Además, Valdecarros destinará el 40% de la superficie a zonas verdes, 52.000 m2 a oficinas, 20.000 m2 a uso dotacional y tendrá un parque industrial de 34.000 m2. La construcción de las tres primeras etapas, con unos 13.500 pisos, comenzará a principios de 2026.
A poca distancia de Valdecarros allí se proyecta Nueva Centralidad del Este. Es una de las grandes reservas de suelo de la capital, con una extensión de 5,5 millones de m2 en el distrito de San Blas-Canillejas, junto al estadio Cívitas Metropolitano. Este futuro barrio madrileño contempla la construcción de 20.000 viviendas en los próximos 30 años, el 30% de ellas de protección oficial.
Este desarrollo, que aspiró a albergar la Villa Olímpica de los frustrados Juegos Olímpicos de Madrid 2020, no tiene plan de sectorización aprobado, pero el objetivo es que salga adelante a lo largo de la presente legislatura.
Operación Campamento
Más de tres décadas ha tardado en desbloquearse la conocida como Operación Campamento de Madrid en la que se construirán 10.700 viviendas, el 65% contará con algún tipo de protección, pero el 100% serán a precios asequibles.
Este megadesarrollo urbanístico, que el Ayuntamiento de Madrid ha aprobado esta misma semana, nace con la vocación de albergar a 20.000 residentes. Actualmente el 97,72% del suelo del ámbito pertenece al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través del Sepes (Entidad Pública Empresarial del Suelo), que asegura que "como mínimo el 60% de las viviendas serán de protección oficial y el resto se venderá o alquilará a precios asequibles, por debajo de mercado".
Está previsto que las grúas lleguen a los terrenos de Campamento, que correspondían a distintas instalaciones militares dependientes del Ministerio de Defensa, a finales de 2025 o principios de 2026 para iniciar los trabajos de urbanización. Así, la ministra de Viviendas, Isabel Rodríguez, ha asegurado esta misma semana que "a finales del año 2027, estaremos ya con las nuevas viviendas, algunas de ellas ya construidas, para ser accesibles a las personas que lo están necesitando".
Madrid Nuevo Norte
Además de Campamento, otro de los desarrollos de la capital que ha estado más de tres décadas encallado ha sido Madrid Nuevo Norte (antes conocido como Operación Chamartín). Puede presumir de ser el mayor proyecto de regeneración urbanística de Europa. Actuará sobre una superficie de más de 2,3 millones de metros cuadrados, y contempla la creación de 10.500 viviendas (el 38% de protección pública), numerosas zonas comerciales y un gran distrito de negocios.
El eje de Madrid Nuevo Norte será la remodelación de la estación Madrid Chamartín -Clara Campoamor. El primero de los cuatro ámbitos que se pondrá en marcha será Las Tablas Oeste, que podría ser una realidad a partir de 2029. Cuenta con cerca de 305.000 metros cuadrados de superficie y 212.000 de edificabilidad, donde se levantarán 741 viviendas.
También dentro de la capital se encuentra la Solana de Valdebebas, ubicado en el distrito de Hortaleza, donde se podrán desarrollar casi 1.393 viviendas, de las que el 45% serán de protección. De ellas, el Ayuntamiento promoverá 422. "Permitirá establecer el remate urbanístico y el nexo entre La Moraleja y el ámbito de la Ciudad Aeroportuaria y el parque de Valdebebas", explicaba recientemente el Consistorio.
Asimismo, en el distrito de Carabanchel, los suelos de la antigua cárcel darán lugar a un nuevo proyecto urbanístico de 170.000 m2 (propiedad del Estado) con 600 viviendas, de las cuales el 30% tendrán algún tipo de protección.
Más allá de Madrid
El mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid también crecerá más allá de la capital, y lo hará en zonas con gran necesidad de oferta como Alarcón, que sumará 25.503 nuevas viviendas. El proyecto de mayor volumen es el Ensanche del Norte, que contempla la construcción de 20.000 casas. Esta bolsa de suelo rústico de 12,3 millones de m2, la mayor que queda por urbanizar en la región, no cuenta con aprobación definitiva, y está pendiente de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
También en Alcorcón está Retamar de la Huerta, que inyectará algo más de 3.500 viviendas de obra nueva, el 32% con protección. El proyecto original data de 1999 pero se vio paralizado por el estallido de la burbuja inmobiliaria y no fue hasta 2013 cuando recibió la aprobación definitiva de la Comunidad de Madrid.
Se trata de un barrio totalmente residencial de baja densidad, ya que se proyectan muchos inmuebles de dos plantas más ático y con un alto grado de zonas verdes, así como unifamiliares.
Otro de los grandes proyectos es Nuevo Brunete, que supondrá una inyección de 17.572 viviendas a lo largo de los próximos 20 años, de las que un 28%serán protegidas. Este desarrollo llevará a multiplicar por cinco la población de esta localidad, que actualmente cuenta con 11.000 habitantes.
En Alcobendas también se encuentran en marcha dos zonas de crecimiento:Valgrande y la Carrascosa. La primera de ellas proyecta un nuevo barrio con 8.600 hogares, de los que 860 serán unifamiliares. Asimismo, se formará de más de 3.000 pisos con precios libres y unas 4.730 viviendas protegidas.
Este desarrollo es ejemplo de como los vaivenes políticos y la judicialización del urbanismo afectan al desarrollo de las ciudades ya que la tramitación del mismo se inició en 2005, hace casi 20 años. Aunque en 2019 se despejó el proyecto a nivel político, siguen en marcha procesos judiciales iniciados por las organizaciones ecologistas que supuestamente se resolverán a finales de este año.
Por otro lado, al norte de la región, en Pozuelo de Alarcón, se encuentra ARPO, un desarrollo de más de seis millones de m2 donde se construirán más de 5.500 viviendas, entre distintos usos de vivienda libre y protegida, así como una amplia oferta de usos terciarios.
Se necesitan 14.000 millones
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) presentó en la feria internacional MIPIM, el proyecto Trinity, con el fin de exponer a los inversores lo motivos por los que la Comunidad de Madrid es el lugar más atractivo de Europa para invertir en la producción de vivienda. "Calculamos que la cifra de negocio del sector promotor residencial estará en torno a los 14.000 millones de euros en edificación al año para hacer 40.000 viviendas anuales a 350.000 euros de media. En consecuencia, vamos a necesitar una financiación para suelos de 4.200 millones de euros anuales y una financiación para llevar a cabo las viviendas de 9.800 millones de euros al año", explicó Carolina Roca, presidenta de Asprima.
En los últimos 20 años, la Comunidad de Madrid se ha convertido en un destino idóneo para vivir, con un crecimiento poblacional del 20,19%. Este crecimiento y los cambios de tipología de viviendas que necesitan las nuevas generaciones (menos hijos, más familias monoparentales y más separaciones y divorcios) provocarán, según el INE, que la Comunidad de Madrid necesite construir viviendas en los próximos 14 años para 573.738 nuevos hogares, lo que supone contar con 3.210.726 viviendas en diciembre de 2037 con un ritmo de construcción de más de 40.000 viviendas al año.
