La presión regulatoria sobre las viviendas de uso turístico está creciendo en los últimos meses con la aprobación de nuevas normativas, tanto regionales como municipales, que apuesta por retirar la concesión de nuevas licencias, aumentan las sanciones y también la vigilancia a estas viviendas.
Se trata de una tendencia clara a la que se están sumando cada vez más regiones y grandes municipios como es el caso de Madrid, Canarias o Valencia. Desde el sector alerta de que esta situación está llevando a una enorme inseguridad jurídica, poniendo en juego la inversión de particulares, ya que aseguran que "el 90% de estas viviendas está en manos de pequeños inversores privados y particulares que entregan la gestión de las mismas a una empresa o profesional, por lo que el negocio queda en manos locales", explica Miguel Ángel Sotillos, presidente de Fevitur (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos).
Sotillos hace especial mención al plan que ha lanzado el alcalde madrileño José Luis Martínez-Almeida para "equilibrar el mercado de hospedaje". Sin embargo, el presidente de Fevitur considera que "no se debe sancionar a viviendas que llevan años operando bajo el paraguas de la legislación regional y que en muchos casos han supuesto además una regeneración total de la zona en la que se encuentran".
Madrid
El Ayuntamiento de Madrid puso en marcha hace algo más de un mes un plan para regular y controlar el mercado de las viviendas de uso turísticas (VUT) que, en gran medida, funcionan de forma irregular en la capital.
El plan de acción contempla una batería de medidas como suspender la concesión de nuevas licencias, endurecer las sanciones a los propietarios de las viviendas que operen de forma ilegal (las multas partirán desde los 30.001 euros), aumentar un 15% la plantilla de inspectores este verano y, entre otras cosas, publicar el listado de los inmuebles que operan con licencia municipal.
Respecto al primer punto, tendrá efecto en los distritos que están dentro de la M-30 y afecta a las viviendas que estén dispersas y a las licencias para transformar un local en vivienda en los ejes comerciales del distrito Centro. También se suspendieron las licencias para VUT en edificaciones distintas al ámbito residencial que se sitúen en planta baja.
El veto a los pisos turísticos se mantendrá cerca de un año, mientras se aprueba la Modificación del Plan General. En cuanto a los inmuebles que operan en la capital, hay 14.699 establecimientos turísticos: 13.502 son viviendas de uso turístico, pero solo 1.008 funcionan con licencia, y la mayoría están ubicados en los distritos Centro, Tetuán y Arganzuela. Según advirtió el Consistorio madrileño, el Plan Especial de Hospedaje (PEH) de 2019 no logró evitar la "proliferación" de viviendas que operan de forma irregular.
Cataluña
En noviembre de 2023, ERC aprobó vía decreto-ley una nueva regulación sobre pisos turísticos que impone un régimen de licencia urbanística previa en 262 localidades de Cataluña. Estos permisos deberán renovarse cada cinco años por parte de los propietarios. De forma adicional, la norma incluye un tope de licencias, en concreto de 10 pisos por cada 100 habitantes, en aquellos municipios con problemas de acceso a la vivienda, así como un veto a la concesión de nuevas autorizaciones hasta que los planeamientos urbanísticos se adapten al decreto-ley. Para ello se fija un plazo de cinco años.
Al mes siguiente de su aprobación, el PSC convalidó la medida del Govern, que también recabó el apoyo de los comunes y la CUP. Los socialistas anunciaron que se retiraría el tope de viviendas turísticas durante el desarrollo legislativo del decreto. Sin embargo, la convocatoria anticipada de elecciones dejó en el aire esta promesa.
Por otro lado, la regulación está pendiente de un pronunciamiento del Tribunal Constitucional a raíz de un recurso presentado por el PP. Los afectados calculan que el decreto podría reducir los apartamentos de uso turístico en la comunidad hasta un 30%. En Cataluña hay registrados unos 100.000 pisos turísticos. Un 42% se halla en la Costa Brava (provincia de Girona), mientras que la ciudad de Barcelona acumula un 11%. Según datos de Federatur, las viviendas turísticas solo representan un 2,56% del parque residencial catalán. La asociación privada estima su impacto económico en 3.000 millones de euros y 10.417 puestos de trabajo directos.
Sevilla
Sevilla es la primera ciudad andaluza con limitaciones a la concesión de licencias a pisos turísticos al amparo de la normativa autonómica de finales de enero pasado, que da competencias a los municipios para regular. No hay más permisos en el casco histórico ni en Triana. Actualmente están registradas 9.200 viviendas turísticas con 45.000 camas. Más del 50% de la capacidad de alojamiento de la ciudad.
En el último año, cuando se tramitaba la normativa regional y el Ayuntamiento ya había anunciado su intención de establecer límites, las viviendas turísticas registradas aumentaron un 20%. Se va a hacer también una revisión de licencias concedidas. Málaga, la urbe andaluza con más viviendas turísticas (12.000 con unas 62.000 plazas), también tiene intención de limitarlas en zonas saturadas.
Recientemente se adjudicó una auditoría externa para analizar al detalle la situación actual. La vía elegida para restringir por zonas es una modificación del PGOU, que aún llevará unos meses. Otras ciudades también están trabajando para tomar medidas en zonas saturadas. Granada hace un mapeo, y se irá "de la mano" con el sector. Córdoba ha iniciado ya un estudio previo a una ordenanza reguladora.
Valencia
La proliferación de las viviendas turísticas en los bajos comerciales por toda Valencia se ha convertido en los últimos meses en un tema de conversación habitual de los vecinos y las redes sociales, donde se ha bautizado como "jaulas de turistas" a esos bajos con rejas. Su fuerte incremento a la vista de todos ha obligado al Ayuntamiento de Valencia, gobernado por PP y Vox, a aprobar una moratoria por la que se suspende la concesión de nuevas licencias para viviendas turísticas en edificios de comunidades de vecinos durante un año, aunque con la opción de prolongarlo. La medida no incluye inmuebles completos de apartamentos turísticos, con licencia similar al hotel.
Según el consistorio, en lo que va de año se han presentado 733 solicitudes, cuando en todo 2023 el número presentado fue de 456. También justifica la medida en el aumento del 33% de la vivienda turística completa, hasta 8.000 unidades.
La capital valenciana ya había suspendido las licencias en Ciutat Vella, el principal distrito del casco histórico, y cuenta con una normativa específica en la zona marítima del Cabanyal, cuyo plan especial limita a un 10% las viviendas turísticas por manzana. Precisamente la intención de la alcaldesa,María José Catalá, es extender límites similares en cada barrio en la futura normativa para toda la ciudad.Desde la asociación del sector Viutur, sin embargo, señalan que no se ha recuperado el número previo a la pandemia y que en global representan apenas el 1,6% del parque de viviendas de la ciudad.
Palma
Palma también va a poner coto al alquiler turístico. El Ayuntamiento de la localidad ha presentado un paquete de medidas para prohibir el alquiler vacacional en todo tipo de viviendas. La medida, que entrará en vigor a corto plazo, supondría eliminar hasta 4.000 plazas que estaban pendientes de autorización. En total, la ciudad balear cuenta con 50.000 plazas destinadas al turismo.
"La presión turística que hay sobre Palma debe compensarse con limitaciones, con restricciones y, en algunos casos, con prohibiciones", decía el alcalde, Jaime Martínez, tras anunciar sus intenciones hace unos días.
Islas Baleares es uno de los territorios que más ha regulado en esta materia debido a su gran dependencia del turismo, tanto nacional como internacional. La comunidad cuenta con la Ley del Turismo balear de 2012, modificada en 2017, y con diversos decretos y normativas en cuanto a Estancias Turísticas en Viviendas (ETV). Ahora bien, son los consells insulares los que tienen las competencias de sanción e inspección. El Gobierno regional trabaja ya para modificar la citada ley y levantar la moratoria de plazas turísticas –tanto hoteleras como vacacionales– que aprobó el Gobierno de Francina Armengol y que impide dar más licencias hasta 2026.
Euskadi
Euskadi cuenta ya con un registro de establecimientos turísticos propio, por lo que la aplicación del reglamento europeo sobre alquileres de corta duración se puede hacer de una manera más rápida. Este Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (REATE) contabiliza 4.478 apartamentos destinados a uso turístico, desde la aprobación de la normativa en julio de 2018, casi un 42% más que hace cinco años, cuando había 2.617.
En este sentido, la Ley de Turismo de 2016 del Gobierno vasco recoge por primera vez esta modalidad y en julio de 2018 establece un decreto propio de Viviendas y habitaciones para uso turístico en Euskadi para tratar de regular el fenómeno. Así, ya se han realizado 1.117 inspecciones que han supuesto la apertura de 376 expedientes sancionadores.
De forma complementaria, cada ayuntamiento establece su propia normativa municipal y en ciudades como Bilbao, por ejemplo, se establecen condiciones adicionales como que sólo puedan estar ubicadas en la primera planta. Euskadi se sitúa a la cola de las comunidades autónomas en número de plazas de alojamientos turísticos, con 13 camas por cada 1.000 habitantes, sólo por delante de Murcia. Baleares con 175 camas y Canarias, con 116, lideran.
