España está siendo un contrapunto en la evolución de los precios de la vivienda en Europa. Mientras varios vecinos de la eurozona ya están notando una desaceleración en las subidas, el inmobiliario español sigue cosechando fuertes alzas. La explicación a esta situación no es sencilla, hay que recopilar un cúmulo de situaciones que se dan de manera simultánea en este país para entender por qué el mercado español es un caso aparte.
El precio de la vivienda en España aumentó un 2,1% en septiembre mientras que la media de los países de la eurozona apenas creció un 0,1%. En tasa interanual, los datos de Eurostat del segundo trimestre apuntan a retroceso del 1,7% interanual en el precio de la vivienda en países vecinos como Francia, Alemania y los Países Bajos frente a un aumento del 3,7% en España.
La escasa oferta se erige como causa principal de la fortaleza de los precios de la vivienda en España. Pese a que la subida de tipos de interés ha endurecido el acceso al mercado inmobiliario y reducido parte de la demanda, la oferta sigue siendo insuficiente para quienes mantienen interés por comprar. "La oferta lleva varios años creciendo demasiado lentamente como parea seguir el ritmo a la demanda", apuntan desde ING Economics.
La lógica establece que el camino debería ser el inverso. La subida del precio impacta directamente en la firma de hipotecas (-18,8%) y en la compraventa de viviendas (-10,5%), que acumulan en ambos casos seis meses de descensos, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), pero la desaceleración de ambas estadísticas es más débil que en otros países del entorno.
La diferencia está en la idiosincrasia del inmobiliario español. "Hay varios elementos que diferencian el mercado inmobiliario español de otros mercados inmobiliarios de la eurozona, siendo el primer factor distintivo la capacidad de recuperación de la demanda", indican los analistas, que destacan seis factores:
Fuerte aumento del número de hogares. El crecimiento neto de los hogares, en parte debido a la inmigración, supera con creces al crecimiento neto de la oferta, lo que genera escasez y ejerce presión al alza sobre los precios de la vivienda.
La resiliencia de la economía. El mercado inmobiliario está respaldado por un crecimiento económico más fuerte que el promedio de la eurozona. Las previsiones macroeconómicas del Banco de España apuntan a que la economía española se expandirá un 2,3% este año frente al 2,5% que estiman desde ING Economics frente al crecimiento medio del 0,5% estimado para la eurozona.
Un mercado laboral ajustado. Pese a que la tasa de paro en España supera con creces la media de la eurozona y es la más elevada del entorno, la fortaleza económica la ha disminuido más que en el resto de países de la zona euro. "Una combinación de mayor crecimiento de los salarios nominales y menor inflación también ha provocado que el crecimiento de los salarios reales vuelva a territorio positivo, y los hogares españoles están recuperando poder adquisitivo". Si se suma la capacidad de ahorro que muchas familias lograron durante la pandemia, comprarse una casa se convierte en el colofón preferido de la historia.
Fuerte demanda extranjera. El interés del inversor extranjero por las propiedades españolas -reeditado con fuerza tras desaparecer durante la crisis sanitaria del covid- suma presión adicional al inmobiliario y contribuye a la escalada de los precios de la vivienda especialmente en regiones costeras del mediterráneo, Baleares o Canarias, donde superan la media nacional.
De este punto sale otra derivada, la del alquiler turístico, que también ayuda a inflar los precios. Precisamente también desde el fin de las restricciones propias de la pandemia, la fuerte recuperación del turismo ha llevado a los propietarios a optar por alquilar sus viviendas, sumando presión a la conyuntura inmobiliaria al disminuir la oferta en la oferta de vivienda habitual.
Encarecimiento de los materiales de construcción . La pandemia hundió el número de proyectos y la inflación ralentizó la obra nueva una vez superado el covid por el fuerte aumento de los precios de los materiales de construcción. "No deberíamos esperar un impulso de tipos de interés más bajos o de precios más bajos de los materiales de construcción en el corto plazo", indican los analistas.
Por un lado, los planes del Banco Central Europeo (BCE) parece que pasan por no subir más los tipos pero sí mantenerlos en niveles altos durante más tiempo para controlar la inflación; las estimaciones de ING Economics apuntan a que no habrá reducciones hasta después del verano de 2024. Por otro, aunque la tendencia de los precios de la construcción se han enfriado en los últimos meses, los expertos prevén que los costes de construcción sigan superando el nivel previo a la pandemia.
Precios contenidos durante la pandemia. El mercado inmobiliario español se sobrecalentó menos durante la pandemia que en otros países de la eurozona, lo que ahora probablemente conduzca a una desaceleración más modesta en comparación con los países donde el mercado inmobiliario estaba más sobrecalentado. En este sentido, el BCE estima que la sobrevaluación en el mercado inmobiliario español (se basa en diferentes metodologías y parámetros subyacentes, como el crecimiento de la renta y la evolución de los tipos de interés) es del 10,3%, menor que en la mayoría de las otras economías importantes de la eurozona (12,8%). En el caso de Países Bajos, la estimación de sobrevaluación asciende al 19,8% y en el de Alemania, en el 14,8% tras corregir de manera abultada sobre sus niveles máximos.
"Esperamos que los precios de la vivienda sigan subiendo, aunque a un ritmo más lento"
Son varios los factores llamados a moderar la dinámica del mercado inmobiliario español. El aumento de las hipotecas es el primero de ellos, ya que se prevé que sigan aumentando hasta finales de año y mantengan el nivel un tiempo. El segundo sería la desaceleración del crecimiento económico durante los meses de invierno.