Vivienda - Inmobiliario

La contradicción de los precios de la vivienda en España: el gráfico que indica que deberían bajar frente a una realidad alcista

  • La dinámica entre operaciones y precios es dispar y van en direcciones opuestas
  • Dos realidades en precios: la obra nueva escala y la segunda mano se estanca
  • Un gran número de compraventas se realiza sin hipotecas
Foto: iStock.

El precio de la vivienda, tradicionalmente, ha ido muy ligado al dinamismo del propio mercado inmobiliario. Cuando las operaciones de compraventa cogen velocidad, los precios también suben. Si la venta de inmuebles se ralentiza o empiezan a bajar, tarde o temprano, los precios deben resentirse. Así pasó en la última crisis inmobiliaria, pero esta vez está siendo diferente.

Aunque algunas familias aguardan pacientes a que bajen los precios de la vivienda, parece que el mercado no da su brazo a torcer. Una ansiada caída que, ni se está produciendo, ni se espera. La subida de tipos emprendida por el Banco Central Europeo (BCE) hace más de un año no está consiguiendo frenar la escalada de precios, aunque está enfriando el mercado con menos número de operaciones.

Lo que ocurría hasta ahora era que las operaciones y los precios iban de la mano. Si el mercado se ralentizaba lo hacía en su conjunto y no solo en una de sus vertientes. Pero esta vez es distinto, ya que la agresiva política monetaria del BCE no ha impedido el encarecimiento de la vivienda.

Sin embargo, las compraventas llevan cayendo desde diciembre de 2022 en tasa interanual (con la excepción de enero de este año), según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), cuya última cifra actualizada es la correspondiente a julio de 2023. Hasta entonces, las transacciones han descendido un 5,3% interanual.

Mientras, el precio de la vivienda sigue alargando su tendencia alcista. En la primera mitad de este ejercicio los precios han subido un 3,5%, según el INE. Lo único que ha conseguido el BCE en España es que los precios no escalen tanto como en 2022, cuando el encarecimiento fue del 7,4% interanual, su mayor revalorización desde 2007, justo antes de que pinchara la burbuja inmobiliaria hace 15 años.

Sin embargo, este acelerón previo, el hecho de que la vivienda lleve ya subiendo sin tregua desde 2014 o la política dura del BCE no han sido suficientes para romper la tendencia alcista. Es cierto que la cuesta de los precios inmobiliarios es menos pronunciada, pero esta no toca su fin.

La teoría está clara, pero en la práctica no se está aplicando. Los elevados tipos de interés, la inflación y el deterioro macroeconómico deberían arrastrar el valor del ladrillo, pero esto no sucede a día de hoy. "En este caso no porque hay un desequilibrio enorme entre la oferta y la demanda", afirma el vicepresidente y head de Living en España de CBRE, Javier Kindelan. Y el principal foco de tensión está en la obra nueva.

Cada año, se crean el doble de nuevos hogares que las casas que se construyen en el mismo tiempo. Son 180.000 nuevas familias frente a 90.000 viviendas a estrenar. "Supera la capacidad productiva que está instaurada en el sector. Todo lo que se produzca de obra nueva se va a vender", añade.

Desde la consultora inmobiliaria Savills ofrecen la misma explicación. "Básicamente, es un problema de baja oferta en el mercado. Aunque la demanda está bajando suavemente respecto al año 2022, sigue mostrando un buen nivel en un entorno de baja oferta, especialmente en el mercado de obra nueva", dice Pelayo Barroso, director nacional de Research.

Obra nueva vs. Segunda mano

Esto se entiende cuando se desglosan los datos entre ambas modalidades. Las transacciones en obra nueva se mantienen, inmunes a las caídas. Mientras, el descenso se produce en la segunda mano. Estas últimas arrastran la cifra total de compraventas, que serán un 24% inferiores cuando cierre 2023, según CBRE.

Precisamente por eso, también se observan diferencias en los precios. Las expectativas recogen un encarecimiento de la vivienda del 1,1% para el ejercicio en curso. La salvedad es que los inmuebles a estrenar se encarecerán un 5,2% y, los ya usados, apenas repuntarán un 0,6%. Esto refleja que hay dos realidades distintas en el mercado. Una parte de la oferta está muy tensionada y, la otra, más ajustada, permite incluso que haya capacidad de negociación entre compradores y vendedores.

Compras sin hipoteca

Además de esa composición del parque de viviendas, hay otra tendencia que no ayuda a que los precios se moderen: la compra de vivienda al contado. Tradicionalmente, gran parte de las adquisiciones de inmuebles se realizan con una hipoteca de por medio. Esa tendencia se ha roto desde hace unos meses y muchos compradores ejecutan la compra sin necesidad de préstamos.

El último dato disponible del Consejo General del Notariado apuntaba que, en los últimos meses, las adquisiciones de vivienda en metálico se han movido en niveles récord. En mayo, solo el 55% de las ventas se hicieron con hipoteca. En julio, la cifra más reciente, apenas el 56%. Lo habitual es que estas transacciones se hagan, en su mayoría, con un préstamo de por medio.

Esta tendencia está apoyada, por una parte, en que las compraventas por parte de extranjeros tampoco se resienten y siguen creciendo. Y, por otra, la tendencia a alquilar frente a comprar va en aumento, con lo que muchos inversores están adquiriendo vivienda de manera directa para después arrendar.

Stock de vivienda atascado

Otra de las particularidades nacionales es que hay un stock de vivienda atascado. Hay cerca de medio millón de viviendas vacías que llevan años sin venderse y muchos se preguntan por qué estas casas no sirven para cerrar la brecha entre oferta y demanda. La razón es que están en zonas en las que se construyó, cuando la burbuja inmobiliaria, por encima de las necesidades demográficas.

Es decir, realmente están al margen del mercado y son difíciles de liquidar. Siguen sobrando viviendas en algunas localidades muchos años después de ser construidas. Ni se generan tantos nuevos hogares en esas zonas, ni las poblaciones van a crecer. Además, cada año que pasa son más difíciles de colocar porque cada vez se quedan más obsoletas.

Los precios sí caen en Europa

De momento, España va a seguir con esa dualidad. Operaciones a la baja, pero precios al alza. Pero en otros países de Europa, la desaceleración es total y ya se ha sentido en el ecuador del año. En Suecia, los últimos datos de su estadística apuntan a que el valor de la vivienda cayó un 12% interanual y las operaciones disminuyeron un 11%. En Alemania, otro de los países donde el mercado residencial también se resiente con fuerza, la corrección en los precios ha sido del 10% en tasa interanual.

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