Los meses de endurecimiento monetario del Banco Central Europeo (BCE) han surtido efecto en el inmobiliario alemán. El precio de la vivienda en el país ha registrado su mayor caída interanual de la historia, desde que hay registros, en el año 2000. La corrección ha sido del 6,8% en el primer trimestre del ejercicio en comparación con el mismo periodo del año pasado, según la estadística alemana, Destatis.
Los precios de la vivienda en Alemania entraron en una tendencia bajista a finales de 2021. Desde entonces, el mercado inmobiliario ha ido enfriándose trimestre a trimestre, aunque en tasa interanual siguiera revalorizándose. Sin embargo, ya en el invierno de 2022 (octubre a diciembre), la caída viene registrándose en ambas comparaciones, bajando tanto respecto al periodo previo como respecto al mismo de un año antes, algo que no ocurría desde 2010.
Desde hace 13 años en Alemania los precios han subido siempre de año en año, una racha que ahora ha cortado el BCE tras elevar los tipos de interés en 400 puntos básicos. "La baja demanda debido a los elevados costes de financiación y la persistente y elevada inflación son, probablemente, la principal razón de que hayan descendido los precios de compra", explica Destatis.
En los momentos de bonanza económica, es habitual que los precios tiendan al alza, lo que aplica al mercado inmobiliario. Por eso, se suelen registrar ascensos interanuales, mientras que en las comparaciones trimestrales también entran factores estacionales, por lo que puede haber más variaciones que no sean solo al alza. Pero ahora la economía alemana se encuentra en recesión técnica y ese crecimiento se ha extinguido.
No es sorprendente ni que la mayor economía del euro esté en recesión, ni que el mercado inmobiliario esté desacelerándose. Los tipos de interés en la eurozona están a un paso de 25 puntos básicos de máximos históricos del año 2000, cuando tocaron el 3,75%. Esta cifra parece no estar lejos, ya que el BCE no ha finalizado el ajuste, por lo que se volverá a un escenario récord ya en el próximo mes, en julio. Además, la inflación sigue siendo elevada y triplica el objetivo de la entidad monetaria, en el 6,1% en mayo.
El euríbor cerró el mes pasado rozando el 3,9%. Es decir, se sitúa en su mayor cota mensual desde el año 2008 y va camino de romper la barrera del 4%. La escalada del índice tras ocho subidas en los tipos de interés ha encarecido, y mucho, los costes de financiación.
De hecho, esa presión sobre el crédito se está notando en todos los aspectos. Las familias alemanas llevan 18 meses reduciendo su apalancamiento hipotecario. También han descendido los volúmenes de préstamo y las cantidades financiadas, según datos de Fitch Ratings. "Creemos que una concesión hipotecaria más estricta va a persistir durante todo 2023", señalan.
La agencia también avisa que la contrapartida, aunque se estén concediendo menos préstamos, es que las amortizaciones también van a descender, por lo que ambos efectos se van a compensar. Aunque en Alemania hay una mayor parte de hipotecas a tipo fijo, la presión persiste para quienes tienen contratos variables y para el cierre de nuevas operaciones.
