Hace algo más de un año, el Banco Central Europeo (BCE) volvió a sacar su caja de herramientas para bajar la inflación y ralentizar la economía. Con sus decisiones de tipos, reunión a reunión, el organismo ha ido frenando progresivamente el motor económico. Pero esta política monetaria, que ha ido desplegándose de forma pública y a la vista de todos, ha tenido otra parte silenciosa. De forma indirecta, también ha logrado pinchar la burbuja de la vivienda que se coció durante la pandemia en países como Alemania o Luxemburgo.
El truco es que el BCE consigue alinear el pensamiento de los hogares a futuro y las inversiones inmobiliarias que se realizan después, como por arte de magia. Esta convergencia se debe, en parte, al trabajo 'sucio' del BCE con los tipos de interés. No solo moderan la inflación, sino que acaban incidiendo en el precio de la vivienda. Aunque la entidad no tiene en su mandato controlar los precios inmobiliarios, la realidad es que este mercado es clave para la estabilidad financiera y, por eso, el BCE también lo vigila y estudia. Además, en el real estate y en las hipotecas es dónde se pueden ver de forma rápida y clara los primeros efectos de una política monetaria restrictiva. Su relación es evidente.
Mientras el organismo sube tipos, las expectativas de los hogares van asumiendo los cambios que provoca el BCE. Y acaban condicionados por esa restricción, que primero se refleja en las familias y después en el mercado. En concreto, la institución ha medido cómo estas percepciones preceden a un comportamiento posterior de la vivienda. Es decir, en función de lo que piensen sobre la inflación, el crecimiento económico o los precios de las hipotecas, se comportará, en parte, el sector inmobiliario residencial.
"El deterioro en la percepción de los hogares del inmueble como una buena opción de inversión ha precedido la reciente caída de la inversión en la zona euro", señala un reciente estudio del BCE. Primero se consiguió cambiar la visión sobre el mercado de la vivienda y, luego, el mercado de la vivienda en sí.
De hecho, la visión de los encuestados por el BCE fue un indicador adelantado relativamente bueno, dice la institución, de la debilidad en el mercado de la vivienda que empezó en el segundo trimestre de 2022. Fue justo entonces, a finales de julio, cuando se esperaba y cuando se ejecutó el primer alza de tipos en la eurozona, de 50 puntos básicos. El banco central empezaba a ponerse duro y las familias lo descontaron.
Así, las expectativas de los hogares han ido telegrafiando lo que pasaría en el mercado, ya que tocaron su pico en 2021 hasta caer a su siguiente mínimo en el primer trimestre de este ejercicio. Precisamente, el año posterior a la pandemia se había acumulado ahorro por la cuarentena y demás restricciones. Especialmente, los países ricos de Europa (Alemania o Luxemburgo) tenían capacidad para gastar en vivienda, incluso pagando más por el metro cuadrado y llevando los precios al alza (precedidos por unas expectativas buenas). A la inversa, cuando la inflación pasó a ser la preocupación económica principal, las perspectivas y las inversiones en hogares empezaron a girar a la baja.
La visión de los hogares sobre la vivienda como inversión empezó a empeorar en el tercer trimestre del año pasado y, a continuación, los precios cayeron un 1,4% en el trimestre siguiente (octubre a diciembre). Después, continuaron ese descenso, con un retroceso del 0,7% en los primeros tres meses del ejercicio. Las expectativas apuntaban en la buena dirección, ya que habían recogido el cambio de ciclo monetario.
La institución ahonda en el documento en cómo es este proceso. La demanda de ladrillo queda condicionada por factores como la evolución de los ingresos de las familias, la inflación, el crecimiento económico, los precios de la vivienda y los costes hipotecarios durante los próximos 12 meses en la toma de decisiones. Y esos factores los decide el BCE, luego las familias actúan en consecuencia. Y así se va trasladando la política monetaria, sin apenas hacer ruido, a la realidad.
Cuando las expectativas para tres de estos factores se mueven al alza, los mayores ingresos familiares, una mejor economía y precios del inmueble ascendentes, se concibe la vivienda como una buena inversión, lo que refleja el interés por la misma y, después, se acaba materializando en operaciones. Es cuando el BCE estimula la economía.
Sin embargo, una percepción de mayor inflación, hipotecas más caras y ralentización económica ha pesado en la concepción de la vivienda como una buena inversión, lo que se ha traducido en un enfriamiento del mercado (desde el tercer trimestre de 2022). Recientemente, el giro hacia la desinflación en la zona euro ha provocado que las expectativas mejoren, lo que debería redundar en el inmobiliario.
"Todo esto arroja luz sobre las razones de la reciente ralentización de la inversión en vivienda", subraya el BCE.
¿Por qué las expectativas casan con la inversión en vivienda?
"Esto se debe a que la inversión en vivienda está asociada a un horizonte temporal a largo plazo para las decisiones de gasto y de solicitar financiación, lo que hace que los hogares necesiten formarse una visión a futuro sobre el desarrollo económico", explica el informe.
Las familias tienen que realizar un importante esfuerzo cuando compran vivienda y necesitan planificar esa inversión, lo que hace que las dos piezas encajen, su percepción de la economía y las operaciones que se terminan llevando a cabo. Por eso, estas predicciones de lo que va a hacer el BCE sirven como mecanismo de autocensura para los propios hogares cuando se plantean comprar en determinadas condiciones, pero funcionan como aliciente cuando todo va bien, ya que confían en el largo plazo.
Este acople ayuda al Banco Central Europeo a controlar los precios. Por eso, Christine Lagarde y su equipo juegan con las expectativas. Como ocurrió cuando se desbocaba la inflación. Entonces, el primer movimiento de la institución se dirigió a las expectativas, reconocer la gravedad de la inflación, de forma que las previsiones sirvieran de ancla para hacer bajar los precios.
Por qué el truco del BCE no funciona en España
Pese a todo, el truco de la institución no es infalible y las expectativas no son suficientes para funcionar en todos los mercados. España es una de las excepciones, por sus particularidades. Según el Banco de España (BdE), hay un déficit de 100.000 viviendas al año para cubrir la demanda. La falta de oferta sostiene los precios y, por eso, la entidad asegura que no va a haber una gran corrección en nuestro país.
Por otra parte, la cuarentena ha generado un cuello de botella difícil de desatascar, ya que se pararon muchas obras y ello ha provocado que el mercado no haya tenido el ritmo de reposición adecuado. Entonces, el encarecimiento de los materiales de construcción o la falta de mano de obra complicaron aún más la situación. Además, otra anomalía española es que hay miles de viviendas sin vender, 450.000 desde 2018. El stock se ha estancado.
