El alquiler está en el foco social, político y mediático. La ley de vivienda, que tanto ruido ha generado en los últimos meses, ha llegado en un momento complicado para el sector, con una subida de tipos que está complicando la inversión. Inseguridad jurídica, un aumento en el precio, contraer la oferta o una autorización de la ocupación son algunas de las críticas que distintos agentes dedicados al segmento del alquiler hacen a la nueva normativa y que pueden dificultar la llegada de inversión. Esta fue una de las conclusiones de la III Gran Jornada Inmobiliaria: La fortaleza del sector ante el cambio de ciclo, organizada por elEconomista.es.
Javier Rodríguez Heredia, socio director del Área Inmobiliaria de Azora, se mostró muy crítico con la nueva ley: "Hay que tener poco sentido de estado y ser irresponsable para regular así la vivienda, que es la infraestructura social básica más importante de un país y condición necesaria para el desarrollo de sus ciudadanos. No puedes sin ningún consenso con el sector, ni análisis, aprobar una ley de esta entidad para pagar una deuda política. La ley no ha escuchado a los técnicos y ha sido una decisión política".
Rodríguez consideró que "se ha confiscado y se ha legalizado que nos puedan robar la vivienda. Me parece inaudito que se haga una ley para corregir un código penal y legalizar la ocupación", un tema de gran relevancia para el experto que tiene un alto impacto en coste y que encarece el alquiler, ya que "tienes que tener seguridad 24 horas y física". Este asunto va más allá, ya que el siguiente paso es "favorecer la ocupación por parte de los inquilinos", añadió. Esto se conoce como inquiokupación, es decir, inquilinos que firman un contrato de alquiler de manera legal, pero, al poco tiempo, dejan de pagar la renta. "Es una confiscación y una autorización para que te quiten propiedad privada", resaltó el socio de Azora, que, además, señaló que la intervención de los precios provoca la contracción de la oferta.
La ley, además, "empieza a meterse con la vivienda protegida, invadiendo competencias de las comunidades autónomas. Tiene que ser perpetua o mínimo 30 años, cuando estamos en un país que se está haciendo 15 veces menos vivienda protegida que en pleno boom, porque los módulos están sin actualizar, los suelos destinados están parados y, además, ahora les metemos una perpetuidad sin poder ajustar a la inflación y sin adaptarnos a los costes de construcción. Vuelvo a destruir la posibilidad de crear vivienda asequible", apuntó el socio de Azora.
Más allá de las consideraciones o lo que se pretendía, "la ley genera una incertidumbre y es imposible saber que es lo que te vas a encontrar en su aplicación. Desconocemos los índices, no hay información sobre que va a pasar con los módulos y las obligaciones en materia social se vuelcan al propietario", expuso Esther Escapa, local Head of Transactions de AXA I.A, quien añadió que "siendo esa la premisa es imposible aterrizarlo en proyectos". La falta de datos, de plazos y de números "complica llevar esto a un modelo de negocio. Esto supone un problema grave porque tenemos un marco regulatorio recién aprobado y nadie en el sector sabemos cómo reflejar esos cambios en nuestro modelo de negocio y cómo nos va a afectar", explicó Escapa.
Con una actitud más positiva, Patricia Sánchez, directora de Suelo y Expansión de Residencial Iberia Grupo Lar, matizó que "la ley no ampara la ilegalidad, la ocupación, yo creo que lo que la ley ampara es la vulnerabilidad, que a efectos prácticos puede afectar igualmente, pero no es lo mismo una persona que deja de pagar a una que ocupe tu vivienda".
Aunque cree "que la ley tiene muchos problemas", como la falta de concreción y de consenso, Sánchez, consideró que "tenemos dos opciones: No hacer nada y dejar de hacer vivienda en alquiler o podemos analizar en detalle cuál es la situación. La incertidumbre que impera con la ley es la que veníamos teniendo antes, o nos centramos en lo positivo o dejamos de hacer vivienda en alquiler".
La experta mencionó como ejemplo la limitación de precios de la ley catalana, ya que en dicha región han comprado dos proyectos, uno en alquiler ya y el otro en construcción: "Hemos establecido precios que han hecho viable nuestro plan de negocio estando por debajo de ese precio de mercado o ese módulo que marcaba la ley catalana".
¿Cambia el mapa de inversión?
La aplicación o no de la ley por parte de las comunidades autónomas puede marcar el mapa de la inversión en el alquiler. ¿Hacia dónde ven los expertos el recorrido? En este sentido, Rodríguez resaltó que los cambios de gobiernos regionales con las últimas elecciones van a hacer que en algunas comunidades no se aplique la ley. "En Comunidad Valenciana, Andalucía o Baleares se abre la posibilidad de invertir fuerte porque hay un déficit de vivienda importante", apuntó.
El socio director del Área Inmobiliaria de Azora rechaza invertir en Cataluña, por lo que establece que las 8.000 viviendas para las cuáles tienen capital levantado para los próximos tres años se van a dirigir a otras regiones donde no se vaya a aplicar la ley. "En Cataluña, vivienda social que hemos generado nosotros nos la ha ocupado el propio ayuntamiento y ha hecho una rueda de prensa denunciando que actuábamos contra la ley de vivienda protegida. Yo no voy a invertir en Cataluña porque ellos tienen la potestad con lo que acaba de hacer el gobierno de realizar lo que antes no podían con la ley catalana", explicó Rodríguez.
Por su parte, la directora de Suelo y Expansión de Residencial Iberia Grupo Lar destacó que "estábamos muy centrados en Madrid y Barcelona", aunque matizó que "ahora la incertidumbre está en Cataluña".
En el caso de AXA, Escapa destacó que "varios de nuestros fondos están interesados en invertir en vivienda y tienen a España en el foco. En una situación de tipos de interés como la actual se busca darle un retorno al capital, lo que está relacionado con el nivel de riesgo. Dicha percepción del riesgo se conecta con la incertidumbre. Hay zonas geográficas que tienen fundamentales muy buenos, pero no son capaces de capturar capital porque al precio que producimos y gestionamos vivienda no somos capaces de remunerar el riesgo que estamos tomando. Eso hace que zonas interesantes dejan de serlo porque ofrecen un nivel de incertidumbre elevado, por lo que se plantean otras regiones".
Más allá de Madrid, la experta de AXA recalcó Comunidad Valenciana y Andalucía, concretamente Málaga, donde muchas personas han pasado de ser población flotante a residente, lo que "representa una oportunidad que debemos intentar aprovechar".
Colaboración público-privada
Muchos proyectos de alquiler se están impulsado mediante colaboración público-privada, como por ejemplo, el Plan Vive de la Comunidad de Madrid. Sin embargo, estos proyectos no han despertado tanto interés como se esperaba por parte de los inversores que tienen capacidad financiera para llevar a cabo estas viviendas. ¿Qué es lo que se debe cambiar para aumentar el atractivo entre los inversores?
Aunque Escapa cree que sí se ha generado interés, matizó que hay elementos que complican la conciliación del capital privado y estas iniciativas. "Nuestro negocio inmobiliario está muy relacionado con la capacidad de alquilar y de vender. La iniciativa privada está muy preparada para aceptar reglas de juego claras, siempre y cuando no haya un nivel de intervencionismo en la aplicación, que al final se traduzca en falta de agilidad en la toma de decisiones. Yo creo que eso es una problemática que hemos visto en algunos de los pliegos", expuso la experta de AXA.
Además, habla de periodos de tenencia demasiado cortos en los que se ignoran elementos fundamentales de la inversión, como es el capex recurrente que necesitan estas viviendas para seguir prestando servicio a los usuarios y generando los ingresos. "Si ese tipo de elementos se ignora y los plazos son cortos, al final se generan tensiones en la liquidez del producto durante el medio plazo y el capital se resiste", señaló Escapa. A pesar de todo ello, confía en que "esto es un proceso de aprendizaje. Han sido los primeros ejercicios y en el sector tenemos mucha confianza de que eso mejore y progrese", añadió.
En la misma línea coincidió Rodríguez, quien aseguró que "se requiere un poco de experiencia para corregir posibles defectos en cómo se han diseñado los pliegos". Tal y como explicó, al hablar de alquiler de vivienda se tienen tres costes fundamentales: del suelo, de la construcción y del capital. "Estos costes son dados y para sea viable económicamente tienes que jugar con otras variables como ajustes de plazos o ayudas públicas. Lo ideal para que una concesión se valore positivamente por un inversor institucional debe ser por encima de los 75 años".
En este sentido, Patricia señaló que la colaboración público-privada es esencial, resaltando que "este es el camino", pero "falta mucho trabajo".
Ventajas para los inquilinos
Los fondos o los grandes caseros han sido demonizados en los últimos años, pero a la hora de alquilar una vivienda con este tipo de figura, ¿tienen alguna ventaja los inquilinos? Aquí, el socio director del Área Inmobiliaria de Azora destacó que "tenemos todos los procedimientos estructurados para facilitar la firma, la entrada, las casas se entregan con altos estándares, si hay un mínimo incidente se atiende en 24 horas y controlamos todo". De hecho, en la época del Covid-19, Azora realizó un plan de pagos a sus inquilinos que se vieron en dificultades, "eso no lo puedo soportar en particular".
Además de la profesionalización, que redunda en un mejor servicio, Sánchez destacó que "los beneficios vienen, incluso, a la hora de comprar un inmueble, de diseñar y pensar cuál es la demanda. Hacer una casa con eficiencia energética que redunde ahorros para el arrendatario y durabilidad, con materiales que persistan en el tiempo".
El mercado constata que "los inquilinos, si les das a elegir, prefieren un casero profesional", según Escapa: "Percibe que el servicio es mejor y la atención más rápida", concluyó.
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