El Gobierno catalán ha iniciado los trámites para aplicar la ley de vivienda y topar y regular el precio de los alquileres en 140 municipios de la región. Se trata, en su mayoría, de municipios del área metropolitana de Barcelona y de las capitales de provincia (Barcelona, Gerona, Lérida y Tarragona). En total, en ellos viven 6,2 millones de personas, el 80,6 % de la población de Cataluña. "En ellos hay un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible", asegura el Ejecutivo, que espera que se aplique la ley.
El Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) ha publicado la información del proceso que incluye la justificación de los criterios para escoger los municipios. En cuanto a los plazos, ya se ha "período de información pública" de 20 días para que las administraciones, entidades y particulares puedan presentar alegaciones que el Govern tendrá que responder.
La resolución final se notificará al Ministerio de Transportes, Mobilidad y Agenda Urbana para que la apruebe y su vigencia será de tres años, con la posibilidad de prorrogación cada año mediante el mismo procedimiento.
¿Qué es un zona tensionada?
La ley de vivienda establece que las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas tensionadas si en ellas se cumple cualquiera de estas dos condiciones:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tes puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevará que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado sino que será necesario que la administración competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.
Control de precios
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, establece que una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que se hayan acordado otras condiciones, o que el propietario vaya a utilizar la vivienda de forma permanente o, entre otros supuestos, si la utilizan sus familiares en primer grado de consanguinidad. También si se suscribe un nuevo contrato con las limitaciones de renta.
Además, también se topará el precio de los arrendamientos. Si se firman nuevos contratos las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor. Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%. Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.
Sin perjuicio de lo anterior, si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.
La norma permite a las comunidades autónomas rebajar de diez a cinco viviendas la definición de gran tenedor en zonas tensionadas.
