El inmobiliario se enfrenta a la incertidumbre macroeconómica. De cara a reactivar, atraer o acelerar la inversión institucional hacia nuestro país, distintas voces del sector reclaman al gobierno, a menos de un mes de las elecciones generales, certidumbre, estabilidad regulatoria, flexibilidad administrativa y agilidad urbanística. Esta es una de las conclusiones de la III Gran Jornada Inmobiliaria: La fortaleza del sector ante el cambio de ciclo organizada por elEconomista.es.
En el sector residencial, Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda y Anticipa, solicita seguridad jurídica, normas del juego claras y más inversión en vivienda. "No puede ser que haya comunidades como Cataluña donde se permite y se fomenta el fenómeno de la ocupación ilegal", por lo que reclamó que tengamos un entorno jurídico "donde el problema de la ocupación ilegal se pueda solucionar en 48 horas". Además, el directivo demandó aplicar un poco de "cirugía" a la Ley de Vivienda, "que no creo que genere demasiada certidumbre. Si no hay reglas claras, no tiene sentido y hay aspectos de la normativa que no se entienden". El experto resaltó también la necesidad de realizar una mayor inversión en vivienda, ya que en Francia se destina el 2,1% del PIB y en España es el 0,6%.
A la seguridad y estabilidad jurídica, el presidente de Grupo Lar, Miguel Pereda, añadió la fiscal: "Hemos vivido ajustes a la fiscalidad de las socimis que han tenido muy poco efecto práctico en el sentido recaudatorio. Esto nos ha desalineado con otros países con los que el capital nos compara e introduce una incertidumbre que afecta de manera clara a la cotización de las compañías. Los grandes operadores deben poder confiar en que se establece un marco para mucho tiempo y que no se van a dar cambios a corto plazo".
"Es importante un consenso por parte de las principales fuerzas políticas del país en materia de previsibilidad para atraer la inversión internacional y fomentar el ahorro privado", señaló Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, quien expuso que se debe intentar que "haya una primacía de la economía en las decisiones sociales o políticas. Si se anteponen decisiones de corte populista o de interés de corto plazo electoral al final la atracción de inversión internacional no se mueve".
A todo esto, Laetitia Ferracci, directora general de Klépierre Iberia, incorporó a las peticiones conocimiento y visión del sector, ya que "el real estate es muy diverso. Cuando hay desconocimiento es difícil que haya entendimiento. A partir de ahí, es necesario que haya un diálogo y que vayamos construyendo la ciudad del futuro juntos".
Aunque más a salvo de las injerencias de cambios legales, el sector de las oficinas "funciona como un subsegmento del mundo del ahorro global. La inversión está disponible pero funciona por efecto comparativo. Cuando se hacen las cosas bien, hay un retorno de inversión porque el mercado te respalda", explicó Pere Viñolas, CEO de Colonial.
Todos los expertos, además, coincidieron en la necesidad de una agilidad urbanística, que también influye en la llegada de inversión. Mendiluce, por su parte, resaltó la escasez de suelo finalista en el sector residencial. En este sentido, además de la agilidad en los trámites, Pereda apostó por "la flexibilidad de usos". Desde Grupo Lar creen que el stock de centros comerciales no va a crecer, "esto lleva a que suelos que están calificados para comercial, que no son idóneos o proyectos que han sido fallidos, podrían reconvertirse para otros usos donde la necesidad es mayor".
En la misma línea, Viñolas expuso que "la flexibilidad con seguridad jurídica es lo mejor para cualquier sector porque te adaptas mejor al mercado. En Madrid hay muchos edificios que podían tener un uso alternativo que serían más apreciado por su usuario".
Por su parte, Clemente apuntó que "en toda la administración pública debería haber silencio positivo como norma y un número de rondas. Es necesario que no se puedan interrumpir los plazos de prescripción con una simple petición de información, porque si no vivimos en un entorno donde se complica mucho. Tenemos un problema de partición de mercado y eso hace que sea un problema madurar la iniciativa empresarial".
Reactivación de la inversión
En la situación actual de subida de tipos de interés y a las puertas de unas elecciones generales, ¿cuándo llegará la reactivación de la inversión? El CEO de Merlin Properties, apuntó que "hay dos mercados, por un lado está el de activos y por otro el financiero, y están bastante desacoplados. La caída de valor de los activos como consecuencia de la expansión de las tasas de capitalización empezó hace un año y, sin embargo, los precios de las acciones de las compañías cotizadas habían empezado a caer antes y se ha mantenido esa caída de forma sostenida. Cuando se recupera funciona al revés. A lo mejor a los activos todavía les queda un tiempo relativamente largo de corrección de valores y, sin embargo, los valores de cotización corrijan un poco antes al alza en anticipación de la recuperación del valor de los activos. La bolsa siempre intenta, anticiparse a los movimientos del mercado subyacente".
La posibilidad de una recesión en EEUU hace difícil el arranque de la inversión inmobiliaria
"Todavía estamos rodeados de interrogantes", señaló el CEO de Colonial, quien alertó de que "tenemos a Estados Unidos, principalmente, en una situación de interrogante que nos genera una correa de transmisión que es la de los mercados de inversión. Los mercados de inversión responden, en buena medida, al capital anglosajón y, mientras haya una amenaza de recesión ahí, el mercado de inversión aquí será difícil que arranque. Yo creo que en el 2023 todavía no vamos a ver nada especialmente positivo, tengo esperanzas en el 2024, probablemente en el segundo semestre·.
Conservador respecto a este año, aunque más optimista frente al próximo se mostró Miguel Pereda, quien espera que sea hacia el primer semestre de 2024 cuando se empiecen a ver algunas operaciones. "En relación a la inversión hay que combinar dos cosas: El ajuste que se produce por los costes de capital y el movimiento de los mercados financieros; y cuál es la prima de riesgo que el mercado asocia a cada categoría de activos. La combinación de ambas marca que se comiencen a producir inversiones. No me voy tan lejos como el segundo semestre de 2024, aunque sí que soy conservador respecto a este año. Empezaremos a ver, por esa combinación, operaciones pequeñas de inversión en el sector privado muy especializado o el muy oportunista y que de ahí se vayan extendiendo".
Estados Unidos también marca la tendencia en el sector retail "y lo que vemos es que todavía los bancos tienen una doble exposición, tanto en las participaciones directas dentro de las operaciones inmobiliarias o de los activos, como en la exposición a los retailers a los que muchos están financiando", explicó Ferracci, por ello, "todavía tienen que digerir lo que ha pasado en el retail y a partir de ahí estabilizarse dentro de un equilibro. Estamos en una transición de ciclos". En cuanto a las operaciones en el segmento del retail, la experta consideró que "estamos viendo que algo está pasando, es muy tímido, de momento. Veremos como evoluciona la situación, pero son operaciones que se han hecho entre operadores, es decir, entre especialistas".
En este punto, Mendiluce indicó dos reflexiones, "el coste de capital y el sector inmobiliario en general. Hospitality, data centers, residencial, retail, están funcionando muy bien". De este modo, el CEO de Aliseda y Anticipa apuntó que "no todo es el coste de capital puramente financiero, ya que también hay que tener en cuenta aspectos de reasignación de los portfolios de donde invertir. El nuevo entorno te obliga a repensar". El experto señaló que "se generan oportunidades. El mayor coste financiero está reduciendo el número de proyectos que hay en marcha y, por tanto, a menos oferta mayores oportunidades".
Comportamiento por sectores
A la espera de la inversión, y de saber cuando llega, el sector de los centros comerciales, entre los más denostados en los últimos años, se ha adaptado a los cambios de la sociedad. El foco parecer estar ahora sobre las oficinas. En este sentido, Clemente indicó que el problema de este sector en EEUU, focalizado en la costa oeste y en Nueva York en menor medida, puede extrapolarse al mercado europeo o español. Al igual que ocurrió con los centros comerciales, para las oficinas la negatividad afecta al precio de la acción y al mercado de la inversión. Sin embargo, a pesar de la situación al otro lado del Atlántico, "en Europa, y en España en particular, los datos de las oficinas son mejores", especialmente en las oficinas de calidad, concluyó Viñolas.
En residencial, "las expectativas son buenas para 2023. Nosotros vendemos 1.000 unidades al mes", según Mendiluce, con un 55% de los clientes comprando sin necesidad de financiación, aunque tenemos un problema de oferta. A pesar de ello, el CEO de Aliseda y Anticipa destacó que "los costes financieros afectan" y espera que la demanda final del año esté un 10% por debajo del nivel de 2022, pero con una reducción del stock en torno al 5%.
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