Este viernes ha entrado en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, la primera ley estatal de la democracia en esta materia. Tanto su negociación -que se ha estado atascada más de un año en el trámite parlamentario- como su aprobación han confrontado a la clase política, pero han conseguido poner de acuerdo a los principales actores del sector inmobiliario, que consideran que la ley es "nociva" y tendrá efectos contrarios a los deseados, especialmente en lo que se refiere al control de los precios. Precisamente, se espera que la regulación de los alquileres tarde un tiempo en poder aplicarse en las zonas tensionadas ya que el procedimiento para considerarlas como tal no es automático. Ni mucho menos.
Las administraciones competentes en materia de vivienda tendrán que solicitar la declaración de zona tensionada al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que será el que lo declare expresamente. El procedimiento requiere recabar información sobre el estado del mercado residencial en cuestión, poner a disposición pública la información sobre la que se basa la declaración y presentar las medidas y acciones públicas que se han puesto en marcha para revertir o mejorar la situación.
"La declaración deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo", apunta la ley. "Implicará la realización de un trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa tal declaración". La vigencia inicial de la declaración de zona tensionada será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.
Además de que el proceso para declarar una zona tensionada se extenderá en el tiempo también hay que tener en cuenta que las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular (Comunidad de Madrid, Andalucía, Galicia, Castilla y León y Región de Murcia) ya han anunciado que no la aplicarán la ley en las cuestiones que afecten a sus competencias.
Por el contrario, las regiones que sí que quieran hacerlo podrán abrir el proceso para declarar una zona tensionada desde este mismo viernes. Eso sí, deberá cumplirse cualquiera de estas dos condiciones: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, o que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tes puntos por encima del IPC autonómico correspondiente. Las regiones también podrán rebajar de diez a cinco inmuebles el concepto de grandes tenedores en áreas tensionadas.
Índice de referencia del INE
Tampoco está listo el índice de referencia para actualizar los alquileres que tiene que elaborar el INE y que sustituirá al IPC. La ley contempla que se tendrá que crear antes del 31 de diciembre del próximo año y que su objetivo es "evitar incremento desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda".
Mientras tanto, se mantiene el límite del 2% para este año en la subida del alquiler y se elevará hasta el 3% en 2024 cuando el propietario sea un gran tenedor. En los supuestos en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, si no llegan a un acuerdo, no podrá ser más del 3%.
El control de precios es uno de los puntos que más ampollas ha levantado en el sector inmobiliario. La literatura científica ha demostrado que limitar las rentas genera efectos no deseados a los esperados. En líneas generales, reduce la oferta, incrementa los precios en las zonas cercanas a las intervenidas y el parque de viviendas envejece. Además, generará economía sumergida y derivará en comportamientos oportunistas y prácticas discriminatorias.
Deducciones fiscales
La ley de vivienda también introduce deducciones fiscales para los pequeños propietarios que pongan su casa en alquiler en áreas tensionadas. No obstante, estas deducciones no entrarán en vigor hasta el 1 de enero de 2024 y los propietarios no podrán acogerse a ellas, por lo tanto, hasta la Declaración de la Renta de 2025.
La reducción alcanzará el 90% si la renta se rebaja más de un 5% en relación con la renta anterior, el 70% cuando se alquile a personas de entre 18 y 35 años o a una administración pública o entidad sin fines lucrativos, el 60% cuando se haya hecho una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores y un 50% para el resto de los casos.
En materia fiscal también se introduce una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal.
Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
