Cara y cruz de la nueva ley de vivienda

E l sector inmobiliario ha sido uno de los grandes problemas estructurales en España durante las últimas décadas, debido a diversos factores. En primer lugar, económicos, como el hecho de tener un mercado laboral tan rígido, que normalmente cuenta con una tasa de desempleo que duplica la media europea. Esto provoca que la mayor parte del empleo se concentre en las grandes ciudades, lo que genera una gran demanda en los núcleos urbanos. Ocurre algo similar en las zonas costeras, ya que, a pesar de haber perdido competitividad durante los últimos años, sigue siendo uno de los destinos vacacionales y de retirada favoritos para el resto de los vecinos europeos.

Por otro lado, hay otro tipo de factores culturales que también están relacionados, ya que, al sufrir una mayor incertidumbre laboral, las personas prefieren comprar antes que alquilar.  A esto hay que sumarle nuestro arraigo familiar y un estilo de vida más social, que nos empuja a buscar una mayor proximidad. Por último, también lo podríamos achacar a la falta de cultura financiera, ya que sigue primando la inversión inmobiliaria como principal alternativa entre particulares en detrimento de la renta fija o variable. Todo esto genera una fuerte demanda que no hace más que subir los precios descontroladamente, al tiempo que suben los tipos de interés y se estancan los salarios.

La dificultad para acceder al mercado de la vivienda ha llevado al gobierno a elaborar una nueva reforma. Entre las principales novedades destacan las limitaciones a los precios en los alquileres, la reducción de la cantidad de viviendas en propiedad para ser considerado un gran tenedor, el traspaso de los gastos de gestión inmobiliaria hacía el propietario, la prohibición de los desahucios sin fecha y hora programada o un incremento del porcentaje de suelo destinado a vivienda protegida. A la espera de que entre en vigor, ninguna de las partes parece satisfecha y existe el temor de que esta nueva intervención en el mercado sirva para reducir todavía más la oferta y seguir impulsado los precios, tal y como ha ocurrido en otros países. Aunque todavía queda ver cómo se aplicaran todas estas normas, los inversores ya se han posicionado en busca de ganadores y perdedores.

¿Cómo les afecta a las promotoras?

El sector del ladrillo ha vivido un comportamiento muy errático durante los últimos años, porque, si bien es cierto que han estado favorecidos por una fuerte demanda tras la pandemia, han convivido con una fuerte subida en el precio de las materias primas y problemas en las cadenas de suministro. En los últimos meses, las principales compañías españolas han pasado a un enfoque más prudente, ya que se espera que las rápidas y contundentes subidas en los tipos de interés reduzcan el margen de beneficio y frenen la demanda de vivienda nueva por los altos costes de financiación.

Aunque la mayor amenaza es la inseguridad jurídica, algo que había dejado en pausa numerosas inversiones y que podría terminar por cancelarlas definitivamente. El control de los precios del alquiler no resuelve el problema de fondo, que es la falta de vivienda. Por lo que o se facilitan los trámites para la nueva construcción o se crean medidas para la descongestión en las grandes ciudades. Ahora las promotoras se tendrán que enfrentar también al aumento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida del 30% al 40% en suelo urbanizable y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado.

Los grandes tenedores de suelo como Neinor, Metrovacesa y Aedas son las compañías más vulnerables y las que mayor ajuste han sufrido. Aunque todavía cuentan con muchas viviendas en curso, se espera que se mantengan a la expectativa en los nuevos proyectos. Durante los últimos años habían desarrollado un nuevo concepto que era el de "construir para alquilar" y que podría verse alterado por la nueva reforma. El mercado ha podido haber sobrereaccionado, pero todavía hay muchas dudas en este sector como para buscar oportunidades de inversión.

¿Cómo les afectará a las SOCIMIS?

La actividad principal de este tipo de empresas se centra en la compra de activos inmobiliarios para su posterior arrendamiento. La mayor parte de estas compañías se focaliza en locales destinados a empresas como oficinas, espacios logísticos, locales comerciales o centros de almacenamiento de datos. Por lo tanto, aunque esta nueva reforma no les afecta directamente, sí que aumentan los temores sobre regulaciones futuras. La falta de un marco jurídico estable está frenando mucha inversión en nuestro país y también está afectando negativamente a las cotizaciones de este tipo de compañías.

Durante los últimos meses, las principales SOCIMIS españolas como Merlin Properties, Colonial y Grupo LAR han perdido el interés de los inversores ante las subidas en los tipos de interés, el auge del teletrabajo y el temor a una nueva desaceleración económica. Aun así, cuando miramos sus cuentas con detenimiento, observamos que tienen una tasa de ocupación superior al 95%, que la gran parte de sus activos se encuentra en núcleos urbanos de grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Lisboa o París, y que la mayor parte de sus inquilinos son grandes empresas con contratos a largo plazo y ligados a la inflación.

Las principales amenazas seguirán siendo los altos tipos de interés, ya que reducen la tasa de rentabilidad de sus futuros proyectos y la posibilidad de que nuevos tensionamientos económicos les hagan perder inquilinos. Aun así, consideramos que este tipo de compañías pueden ofrecer grandes oportunidades de inversión a pesar de la incertidumbre, ya que cotizan con un descuento sobre el valor neto de sus activos superior al 50% y sus activos se han revalorizado durante este entorno inflacionario. Más del 90% de su deuda está a tipo fijo y la recurrencia en sus flujos de caja y liquidez les permitirá continuar atendiendo a sus compromisos de pago, así como mantener su política de retribución al accionista.

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