Son muchas las dudas que han surgido en torno a la nueva ley de vivienda que ha conseguido aprobar el Gobierno y que está pendiente de ser publicada en el BOE, una ley que contempla medidas que afectan directamente tanto a los inquilinos como a los propietarios, por lo que desde iAhorro han elaborado una guía que incluye las claves que todavía no se han resuelto sobre la ley.
"Todavía se desconoce qué índice de referencia limitará las subidas del precio del alquiler y quién determinará cuáles serán las llamadas 'zonas tensionadas', entre otros asuntos", explica Antonio Gallardo, experto financiero de iAhorro.
Así, el Gobierno tiene un plazo máximo de 15 días para hacerlo desde su aprobación el pasado miércoles y será, precisamente, al día siguiente de su publicación en el BOE cuando entre en vigor, momento en el que se podrán ver los entresijos de la ley para aclarar varios puntos importantes, como los que se indican a continuación.
¿Qué podríamos considerar como 'vivienda digna'?
El objetivo, según explica el Gobierno, de la creación de esta nueva ley de vivienda es "desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como asegurar y reforzar el quinto pilar del Estado del Bienestar". No obstante, en ningún lado de la nota de prensa emitida se explica qué se considera una vivienda digna.
"Lo más importante de todo el texto es saber qué considera el Gobierno que es una vivienda digna. Hay muchos tipos de vivienda que ahora están en alquiler que, a mi parecer, no podrían considerarse como 'dignas' y podrían no entrar dentro de esa definición", explica Antonio Gallardo.
¿Qué índice limitará las subidas del precio del alquiler?
Hasta el 31 de diciembre de 2024 quedarán limitadas al 3% las subidas anuales en los precios del alquiler, según lo aprobado por el Gobierno. Recordemos que entre este 2023 ese límite se sitúa en el 2%.
No obstante, a partir del 1 de enero de 2025, esas subidas estarán reguladas por "un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda para evitar incrementos desproporcionados en la renta" que tendrá que definir el Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso sí, todavía no se sabe cuál será este índice ni siquiera si ya está creado o se creará solo para esto.
Además, según matiza el experto financiero de iAhorro, "el Gobierno dice en su nota de prensa que se podrán aprobar los índices de referencia por ámbitos territoriales. Esto lleva a confusión: no sabemos si habrá uno para toda España o variarán en función de la oferta y la demanda que haya en cada comunidad autónoma, provincia, municipio…; el término 'ámbito territorial' es muy ambiguo".
¿Quién integrará el nuevo Consejo Asesor de Vivienda?
Saber quién formará parte del Consejo Asesor de Vivienda, el "órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo" que el Ejecutivo quiere crear para "la programación de las políticas públicas de vivienda".
Lo único que se sabe al respecto es lo que se ha publicado, que "estará integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación".
¿Qué habrá que hacer para poder vender una vivienda protegida?
La nueva norma establece "la calificación indefinida de vivienda protegida", es decir, "un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva" y "en el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años", explica el texto del Gobierno.
No obstante, declara Antonio Gallardo, "saber cómo se pueden vender este tipo de viviendas con calificación indefinida es relevante: si las puedes vender directamente o a través de la administración como una forma de que 'recobre' la vivienda".
Hasta ahora, normalmente las viviendas de protección oficial (VPO) en España se descalificaban a los 15 años, es decir, dejaban de ser viviendas protegidas pasado ese tiempo y el propietario podía venderlas libremente, por el precio que quisiera. Asimismo, en caso de venderlas antes de esos 15 años, el precio de venta estaría limitado y el siguiente propietario tendría que cumplir también con los tiempos que faltaban para su descalificación total. "No sabemos si será igual que hasta ahora para las de los 30 años o para todas, incluso las que vayan a tener calificación indefinida", agrega el experto financiero de iAhorro.
Las ventajas fiscales para los arrendadores, ¿hasta cuándo?
Los propietarios de las viviendas en alquiler, según la nueva normativa, podrán reducirse ahora, de forma general, un 50% del rendimiento neto de la vivienda arrendada como habitual y, ese porcentaje podrá aumentar en tres casos:
- Hasta el 90% cuando se firme un nuevo contrato en una zona tensionada con una bajada de al menos un 5% sobre el precio del contrato anterior.
- Hasta un 70% en caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas.
- 60% en caso de que se hubiesen llevado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los dos años anteriores.
Además, la ley incluye un cuarto supuesto en caso de que la vivienda sea arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o esté acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. Sin embargo, en este caso no especifica cuál sería el porcentaje de reducción.
Una de las cosas más relevantes que faltan por explicar en este punto, dice Gallardo, es "hasta cuándo se van a aplicar estas ventajas fiscales, si los propietarios de las viviendas en alquiler que cumplen los criterios asignados podrán acogerse a ellas solo durante el primer año o durante todo el tiempo que duren los contratos".
Para que los propietarios puedan reducirse el 60% del rendimiento, ¿qué reformas tendrán que hacer en la vivienda?
En relación con el punto anterior, en el caso en el que se especifica que los propietarios de las viviendas en alquiler podrán reducirse el 60% del rendimiento neto por rehabilitar o mejorar la vivienda, sin importar a quién esté alquilada o en qué zona se ubique, el experto financiero del comparador hipotecario matiza que "no se especifica si sirve con cambiar las ventanas, el suelo, la cocina o simplemente pintar; si está relacionado con una mejora en la calificación energética de la vivienda o no".
