Vivienda - Inmobiliario

La fuga de los fondos por la ley de vivienda deja paso al pequeño inversor

  • La elevada rotación que se espera dará lugar a buenas oportunidades

La primera Ley de Vivienda de España de la democracia ha llegado cargada de polémica, generando una enorme incertidumbre que ha llevado a que muchos propietarios decidan sacar su vivienda del mercado del alquiler y que algunos fondos apuesten por la venta de sus carteras. Este efecto, sin embargo, supone también un momento de oportunidad para el pequeño inversor que apuesta por el sector residencial, tal y como lo aseguran los expertos consultados por elEconomista.es que van a participar en el primer Salón del Inversor del SIMA.

"Algunos de los grandes fondos se están retirando del mercado de alquiler disperso, por lo que es ahora un buen momento para aquellas personas interesadas en invertir en vivienda, ya que se van a dar oportunidades interesantes", explica Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro.

Estos inversores adquirieron grandes carteras de viviendas procedentes de la banca y las compraron con importantes descuentos, lo que les permite ahora comercializar esos inmuebles con precios algo por debajo de mercado. Además, habrá una importante rotación por parte de particulares. Concretamente, el directivo apunta que en el último mes "las peticiones para poner a la venta viviendas que ahora están en alquiler se han duplicado" como efecto a la "incertidumbre que genera esta normativa".

La compañía, que gestiona una cartera de 20.000 pisos en renta de terceros, de las que el 95% están en manos de particulares, está recibiendo muchas llamadas "para poner en venta los pisos en los que vencen los contratos". "También tenemos peticiones de venta con inquilinos dentro". "Lo cierto es que hay mucho miedo y temor entre los caseros y muchos quieren deshacer posiciones en este mercado, pese a que la ley es más dura con los grandes tenedores", explica Carroza.

"Era necesaria una Ley de Vivienda que creara un marco estatal", apunta Consuelo Villanueva de la Sierra, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación. "Esta normativa tiene sus cosas buenas y sus cosas malas, pero es cierto que todos los cambios asustan. Ahora hay otras reglas del juego y lo que hay que hacer es conocerlas, ver que alcance tienen y volver al tablero de juego conociendo la nueva realidad", explica la experta.

"Ahora mismo el momento es de incertidumbre. La inflación no acaba de remitir, aunque hay buenas expectativas, los tipos todavía siguen subiendo y no sabemos cómo quedará el tablero de juego. Pero como siempre, en todos los momentos de incertidumbres, también hay buenas oportunidades", explica Villanueva de la Sierra.

La directiva de Sociedad de Tasación destaca que "España somos un país de propietarios y es algo muy habitual que las familias concentren sus ahorros en una segunda vivienda, no como residencia, si no para alquiler como complemento a la pensión, por ejemplo".

"Estas inversiones son normales en nuestro país, ya que es una operación que más o menos controlan, entienden mejor y da menos miedo que invertir en swaps por ejemplo", apunta Villanueva.

Mercado en crecimiento

Pese a que se trata de una apuesta histórica y extendida, Beatriz Toribio, directora General de Masteos, considera que el de la inversión residencial, "es un mercado que tiene que crecer en España sí o sí, ya que es muy pequeño y hay grandes oportunidades" Así, la experta apunta que "siempre es un buen momento, independientemente de cómo esté el mercado, si tienes una buena inversión".

Para que este mercado crezca en nuestro país, "hay que romper ciertas barreras". "La compra de vivienda como inversión todavía no está tan extendida como en otros países de Europa, ya que únicamente representa el 10% de las operaciones total al año", concreta Toribio, que detalla que en otros países vecinos como Francia ese porcentaje se eleva al 20%.

"En un país en el que hay tanta demanda de vivienda en alquiler y tan poca oferta, el mercado de la inversión debería crecer. Evidentemente, tiene que haber un marco regulatorio que acompañe y también hace falta una cultura financiera y hacer mucha pedagogía, ya que, a diferencia de la compra de una vivienda para tu disfrute, no se necesitan grandes cantidades de dinero", explica Toribio.

En Masteos el ticket medio de inversión ronda los 130.000 euros. "Nosotros trabajamos para profesionalizar las operaciones del pequeño y mediano ahorrador". indica la directora general de Masteos. "Si cada vez más inversores de este perfil apuestan por la vivienda conseguimos distintas cosas. Por un lado, que rentabilicen mejor sus ahorros, al ir a un inmueble con un valor inferior ofrecemos rentabilidades medias del 7%-8%, pero ha habido proyectos incluso de más", detalla la experta.

Por otro lado, se introduce al mercado una mayor oferta "y además suele ser generalmente vivienda de calidad y eficiente, ya que nosotros apostamos por la compra de pisos de segunda mano, que es donde se dan las mejores oportunidades, y rehabilitamos".

Con la inversión en viviendas del entorno de los 130.000 euros se potencia también el alquiler de rentas asequibles. "Muchos inversores en un primer momento llegan con la intención de comprar en Madrid o Barcelona, pero hay buenas oportunidades en barrios o zonas cercanas a las grandes ciudades con gran demanda o con atractivos en concretos que hacen que sea el momento de invertir", apunta Toribio.

"Desde Masteos identificamos esas oportunidades en zonas que, por ejemplo, van a tener un gran desarrollo económico por el crecimiento de su logística u otros mercados interesantes como Valencia", indica la experta, y añade: "También trabajamos con operaciones de 300.000 o 400.000 euros en grandes ciudades, ya que hay inversores que buscan un menor riesgo, pero quieren generar un patrimonio que saben que en el medio o largo plazo va a tener una revalorización mayor".

En este sentido, Villanueva pone en valor las ventajas de invertir en vivienda frente a otras opciones, "ya que aporta una doble rentabilidad". "Por un lado, está el propio alquiler de la vivienda que te genera unas rentas con las que puedes hacer frente a los gastos ordinarios del inmueble y, por otro, está la otra rentabilidad que es la que deviene del paso del tiempo".

Así, la directiva de Sociedad de Tasación destaca que "la vivienda a largo plazo sube de precio. Eso históricamente ha sido así. Además, normalmente vence a la inflación, con lo cual no deja de ser un elemento que genera plusvalía y es líquido. Si tienes mala época y quieres vender, sabes que tienes que hacer, es algo que controlas y eso es muy importante", apunta.

Salón del Inversor en SIMA

En base al aumento de la demanda para inversión y al escenario de oportunidades que se espera que se genere en los próximos meses, SIMA ha lanzado este año el Salón del Inversor. "Este espacio tiene como fin dar respuesta a una demanda cada vez más firme y que nosotros entendemos que va a ser sostenida en el tiempo, que es la del pequeño inversor no profesional. Se trata de un perfil que siempre ha mirado al inmobiliario y continúa mirándolo como una opción para destinar sus ahorros y para obtener una rentabilidad como complemento a otras estrategias de inversión en productos financieros o de otro tipo", explica Eloy Bohúa, CEO de Planner Exhibitions.

El Salón del Inversor se trata "de un espacio comercial donde habrá stands ofreciendo productos, pero sobre todo servicios enfocados a la búsqueda de inmuebles, servicios que te acompañan en todo el proceso de adquisición, renovación y puesta en alquiler de los inmuebles o gestión de alquileres que ayudan al pequeño inversor a gestionar correctamente su inversión. Este nuevo espacio llega acompañado de un programa de conferencias, el foro del pequeño inversor, en el que trataremos temas de gran interés para estos compradores como puede ser la fiscalidad, la coinversión, crowdfunding o los activos tokenizados. El objetivo de este foro es formar e informar sobre las oportunidades, pero también hablar de los riesgos que tiene la inversión inmobiliaria", destaca Bohúa.

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