El parte médico no es el mejor: la economía de EEUU se dirige poco a poco a la recesión y su mercado inmobiliario a una considerable corrección. Si el precio de la vivienda sirve como termómetro, la realidad es que ha caído un 6,53% en el primer trimestre de 2023 respecto a los tres meses anteriores. Este es el mayor descenso trimestral desde 2010, cuando el sector inmobiliario todavía se encontraba KO, digiriendo la crisis financiera que hundió la economía de EEUU. Sin embargo, aunque son muchas las previsiones y los análisis que apuntan a una caída importante la vivienda en el país, en ningún caso se vaticina un descenso como el de entonces. En esta ocasión, los desequilibrios no son tan agudos y las familias, además, gozan de unos balances más saneados.
Pero esto no es todo. Haciendo menos doloso el escenario, los investigadores de la Reserva Federal de Nueva York han puesto el foco en un 'vergel' sepultado mediáticamente por la recurrente alarma de unos tipos hipotecarios disparados en las nuevas firmas: los millones de estadounidenses que aprovecharon los tipos ultra-bajos durante el covid para refinanciar su hipoteca. Este boom de refinanciaciones se puede convertir en una de las bazas de la Reserva Federal para argumentar que la economía y la vivienda podrían resistir mejor de lo esperado. El menor gasto de estos americanos en vivienda puede ser un 'salvavidas' clave en el consumo.
Refinanciar una hipoteca es renegociar unas condiciones más favorables para el prestatario. Esa mejora puede contemplar el paso de un tipo variable a uno fijo (claramente más bajo en época de estímulos monetarios como en la pandemia que ahora), una rebaja en la letra (ampliando el plazo del préstamo, lo que podría incrementar el pago final por intereses, pero rebajar el pago mensual) o un acortamiento de la hipoteca (un momento de tipos bajos puede ser bueno para reducir los años de pago y evitar futuras letras en épocas de tasas mayores).
Los estadounidenses también son bastante proclives a una modalidad llamada cash out. Esta tipología de refinanciación contempla que el prestatario amplíe su hipoteca aprovechando que los tipos bajos permiten pedir prestado dinero más barato para conseguir una determinada cantidad de efectivo a un coste menor que si la pidiera directamente al banco. Esta cantidad será la diferencia entre el valor actual del inmueble y las cargas que aún pesan sobre él (lo restante de la hipoteca original). Lo habitual es que los bancos acepten hasta el 80% de esta cantidad resultante, conocida como capital inmobiliario (home equity). A cambio de unas cuotas mensuales algo mayores, los clientes disponen de una cantidad de efectivo para una compra grande (coche, reformas en el hogar), para emergencias (seguro médico, tasas universitarias) o para consolidar otras deudas.
Por muy abruptamente que haya subido la Fed los tipos en el último año, el alud de refinanciaciones registradas en la primera parte de la pandemia implica que millones de ciudadanos seguirán pagando menos en vivienda durante años. "Los propietarios de viviendas que refinanciaron en 2020 y 2021 se beneficiaron de tipos de interés históricamente bajos y disfrutarán de bajos costes de financiación durante las próximas décadas", constata el paper de la Fed.
Alrededor de 14 millones de hipotecas fueron refinanciadas durante los siete trimestres que van desde el segundo de 2020 al cuarto de 2021. Aproximadamente un tercio de los saldos hipotecarios pendientes se refinanció durante los siete trimestres del auge de las refinanciaciones. Un auge estimulado por un descenso de los tipos de interés hipotecarios de casi 200 puntos básicos entre noviembre de 2018 y noviembre de 2020. El índice semanal de refinanciaciones de la MBA (Asociación de Banqueros Hipotecarios por sus siglas en inglés), escaló a un máximo por encima de los 6.000 puntos en marzo de 2020. La última lectura este mes ha sido de 443.
Las hipotecas más antiguas -las originadas antes de 2010- fueron las menos propensas a refinanciarse. De hecho, menos del 9% de las hipotecas que se habían originado antes de 2010 y que todavía estaban en amortización en 2020 fueron refinanciadas. Por el contrario, casi un tercio de las hipotecas de 2015 y posteriores se refinanciaron durante los trimestres en cuestión. "Esperamos una correlación entre los saldos restantes de las hipotecas y la propensión a refinanciar. Tendría más sentido refinanciar si el saldo es mayor, ya que la ganancia de la refinanciación es proporcional al saldo refinanciado", explican desde la Fed de Nueva York.
De los citados 14 millones, en torno a cinco millones de prestatarios extrajeron un total de 430.000 millones de dólares en efectivo de su refinanciación. Mientras tanto, nueve millones refinanciaron sus préstamos sin extraer capital y redujeron sus pagos mensuales, lo que supuso una reducción agregada de 24.000 millones de dólares anuales en sus costes anuales de vivienda. En el caso de los primeros, la cantidad media cobrada fue de 82.000 dólares y el pago mensual medio aumentó en 150 dólares. En el caso de los segundos, el pago mensual medio se redujo en 220 dólares.
Si los que optaron por la fórmula cash out han apilado más efectivo disponible para el consumo, los que eligieron la vía cash flow han aumentado su poder adquisitivo. De hecho, la diferencia entre los costes reales de las hipotecas y lo que los propietarios tendrían que pagar si obtuvieran una hipoteca se antoja aún mayor que esos 24.000 millones anuales. En lo tocante a los que optaron por el efectivo, no todo ese dinero se ha gastado, lo que significa que todavía hay poder de compra extra en las cuentas bancarias de los propietarios de viviendas. "La mejora del flujo de caja generada por el reciente auge de las refinanciaciones supondrá potencialmente un apoyo significativo al consumo futuro", remachan desde la Fed de Nueva York.
Pasadizo para el 'aterrizaje suave'
¿Hará posible este apoyo el tan cacareado 'aterrizaje suave' de la economía tras las agresivas subidas de tipos de la Fed? Lo cierto es que esto puede suponer un alivio importante para los hogares americanos, que ya se enfrentan a una inflación elevada, lo que ha estado mermando sus ingresos reales. Con la refinanciación de millones de hipotecas durante 2020 y 2021, los hogares de EEUU se han blindado de cierta forma contra la subida actual de los tipos de interés (el mejor ejemplo en aquellas hipotecas que se refinanciaran a tipo fijo). Esto realmente puede dar oxígeno al mercado inmobiliario americano y a la economía.
"El endurecimiento de las condiciones crediticias derivado de las tensiones en el sistema bancario sugiere que el camino hacia un aterrizaje suave para EEUU es más estrecho de lo que parecía hace unos meses. La clave está en la fortaleza del consumo. Nuestra previsión de base es una recesión leve en la segunda mitad del año, pero seguimos pensando que existe la posibilidad de un escenario 'Ricitos de Oro' en el que la Fed devuelva la inflación a su objetivo del 2% sin empujar a la economía a una recesión", expone Michael Pearce, analista de Oxford Economics, en una nota de investigación.
"El consumo ha mantenido la economía a flote durante los últimos seis meses y es la fuente más plausible de fortaleza durante el resto de este año. Ello refleja los riesgos al alza propios de este ciclo: el exceso de ahorro de los hogares y la fortaleza del crecimiento de los ingresos en medio de la persistente escasez de mano de obra. El exceso de ahorro acumulado durante la pandemia -que estimamos en aproximadamente un billón de dólares- y un crecimiento de la renta real disponible mayor de lo previsto podrían amortiguar el gasto más de lo que suponemos en nuestro escenario de referencia", rubrica Pearce.
Otros analistas van más lejos. "Creo que la economía de EEUU está mucho mejor de lo que la gente cree", defendía este martes en un acto Rick Rieder, veterano jefe de bonos en BlackRock. "Existe la tesis de que tendrá una desaceleración dramática. Pero cuando desglosas los números, simplemente no es aparente", subrayó. "Cuando la gente dice que vamos a una recesión o una recesión profunda, es bastante inusual o casi imposible cuando tienes una tasa de desempleo del 3,4%", dijo también. "Nunca había visto tanto dinero en efectivo, y mucho esperando" una resolución de la crisis del techo de deuda antes de desplegarse, añadió.
Cómo afectará al precio de la vivienda
¿Y el propio mercado de la vivienda? Con los tipos hipotecarios ligeramente por debajo del pico reciente del 7%, la actividad de refinanciación se ha estancado, como era de esperar. Pero los efectos del boom pandémico aún perduran en el mercado inmobiliario. Más americanos permanecerán 'atados' a su hipoteca con unos tipos altos ante el riesgo de entrar en un préstamo con las condiciones actuales. "El final del período más reciente de tipos de interés excepcionalmente bajos desincentiva en cierta medida a los propietarios a vender o cambiar de vivienda: los propietarios que ahora deseen mudarse se enfrentarán a mayores costes de endeudamiento y precios más elevados, ya que los precios actuales de la vivienda son más de un 36% más altos que antes de la pandemia", recoge el paper de la Fed de Nueva York.
Asimismo, los hogares que lograron una refinanciación favorable de sus hipotecas están siendo capaces de mantener al día sus pagos. Este factor es un lastre para la oferta de vivienda, puesto que el número de ventas forzadas, por ahora, es irrisorio. La tasa de paro se encuentra en mínimos históricos (los americanos mantienen sus empleos), los salarios nominales están subiendo con fuerza y las hipotecas refinanciadas en la pandemia ofrecen unos intereses comedidos. Todo ello reduce la oferta de viviendas existentes en el mercado, lo que amortigua la caída del precio de la vivienda.
Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, comenta en la última nota publicada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios que "la combinación que supone el auge de los salarios, un inventario de viviendas limitados y unos tipos de interés que no paran de fluctuar durante los últimos meses ha creado un tira y afloja en la demanda de vivienda". La 'escasez' de vivienda a la venta impide que los precios caigan tanto como debería, mientras que el buen momento del mercado laboral permite que las familias sigan pagando sus hipotecas e incluso apuesten por la compra en el mejor de los casos. De modo que los elevados tipos de interés se quedan casi como 'único' factor que presiona a la baja el precio de la vivienda.
De modo que la impresionante subida de tipos de la Reserva Federal (500 puntos básicos) desde 2022 está teniendo un impacto 'descafeinado', o no tan evidente como en otras ocasiones, sobre la vivienda, puesto que solo afecta de una forma directa a las hipotecas con tipos variables (que en EEUU representan una porción pequeña) o las nuevas compras de vivienda con financiación. Esto contrasta con otros mercados en los que el tipo variable representa una porción elevada en el mercado de hipotecas vivas, como ocurre en los países nórdicos, donde las subidas de tipos tienen un impacto mayor y más inmediato en el inmobiliario.
"Hay muy poco inventario de viviendas disponibles, por lo que los compradores potenciales son más propensos a buscar nuevas construcciones", escribe Bill Adams, economista jefe de Comerica Bank, en una nota reciente. La construcción de viviendas nuevas ha seguido recuperándose, tras un periodo en el que la caída de la demanda y los problemas de la cadena de suministro afectaron a esta parte del mercado inmobiliario. Según los datos publicados por el Departamento del Censo, los permisos de construcción de nuevas viviendas unifamiliares alcanzaron el nivel más alto desde el pasado mes de septiembre.
