La banca revierte en 2021 la tendencia de la última década. El conjunto de las entidades de crédito que operan en nuestro país incrementa por primera vez el saldo vivo hipotecario desde 2011, ejercicio marcado por la última gran crisis que llevó al cierre del grifo de la financiación para reducir riesgos y a la menor demanda de crédito inmobiliario ante la pesadumbre de la situación económica. Desde entonces, la cancelación de las hipotecas (es decir, cuando los clientes terminan ya de pagar sus créditos) pesaba más que la nueva producción, propiciando año tras año una caída del saldo vivo.
Sin embargo, en 2021, y por primera vez en una década, la nueva producción de hipotecas vence a las cancelaciones, y el crédito vivo crece un punto. Los últimos datos publicados por el Banco de España, que aún no contienen la cifra del mes de diciembre, que se conocerá en las próximas semanas, reflejan que la banca cerró el ejercicio con un crédito hipotecario vivo de 514.677 millones de euros. Este volumen supone en torno a un 1% más que a cierre de diciembre de 2020, cuando se situó en los 509.920 millones de euros. Previsiblemente, el saldo crediticio será aún mayor una vez se consoliden los datos de diciembre de 2021, teniendo en cuenta que, por cuestiones de orden fiscal, es un mes de gran contratación.
El impulso del mercado inmobiliario tras los peores momentos de la pandemia, el mayor ahorro de los usuarios propiciado por los confinamientos y la incertidumbre económica y la permanencia de los bajos tipos de interés que permite a la banca ofrecer hipotecas a precios nunca vistos ha creado el cóctel perfecto que ha potenciado la formalización de nuevos créditos para la adquisición de viviendas. El sector bancario ha concedido hasta noviembre (último mes del que hay datos) más de 53.600 millones de euros en nueva financiación hipotecaria. Este volumen no se prestaba desde antes de 2011 y, aún a falta de los datos de diciembre, ya representa un 22% más de lo que se dio en todo 2020 (marcado por el Covid-19) y un 23% más de lo prestado en 2019, año estabilizado sin pandemia. No obstante, la cifra de nueva concesión de financiación aún queda muy lejos de las prestadas antes del estallido de la última gran recesión. Entonces, en 2006, en pleno boom inmobiliario, las entidades de nuestro país dieron financiación a los hogares para hipotecas por hasta 170.300 millones de euros, más del triple que en 2021. Las condiciones de financiación por parte de bancos y cajas de ahorro en plena burbuja eran más laxa, concediendo créditos de hasta el cien por cien de financiación. Tras la gran crisis, con el incremento de morosidad que hubo -el ratio de mora escaló hasta el 13% en 2013- las entidades endurecieron su criterio de riesgo marcando un nivel máximo de financiación de hasta el 80% del precio de la vivienda. De momento, el sector solo supera este umbral en clientes con un alto nivel de solvencia.
Precios históricamente bajos
En pleno impulso de las hipotecas, los bajos tipos de interés (el euribor cerró diciembre en el -0,502%) junto a la agresiva competencia entre entidades han puesto en el mercado una oferta históricamente barata. Al margen de las entidades digitales, que pueden permitirse mejores precios al no arrastrar los altos costes de mantener una gran estructura de oficinas y personal, hay bancos tradicionales, como Ibercaja, que mantienen tipos de interés fijos de hasta el 1,5% TAE.
El interés medio al que el conjunto de entidades que operan en nuestro país venden las hipotecas se situó a cierre de noviembre en el 1,56% TAE, dato que consolida tanto el tipo fijo como el variable, es el precio histórico más bajo desde que el Banco de España reúne datos. De hecho, los precios de los créditos inmobiliarios ya están, desde este otoño, más baratos en España que en el conjunto de la Unión Europea. Para ver el interés más caro al que se han comercializado las hipotecas en nuestro país hay que remontarse a septiembre y octubre de 2008, cuando en ambos meses el interés medio de los préstamos (medido por la Tasa Anual Equivalente, TAE) alcanzó el 6,21%. Entonces, la mayoría de las hipotecas se concedían a variable, siendo el peso del fijo absolutamente residual apenas alcanzando el 1% del total de las ventas. En la actualidad, las hipotecas a tipo fijo suponen el 59% de las nuevas originaciones, las variables el 22,9% y las mixtas, el 18,1%.
Ahorro por el euribor
El euribor a doce meses cerró el año profundizando su descenso, hasta el -0,502%, frente al cierre de 2020, cuando este indicador más utilizado para referenciar los préstamos a tipo variable se situó en el -0,492%. Según el último boletín de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), publicado este martes y que hace un análisis del mercado hipotecario a cierre del tercer trimestre, este descenso ha repercutido en un ahorro de 150 euros al año de las familias tenedoras de una hipoteca a tipo variable. El cálculo está realizado sobre un crédito inmobiliario medio. En la actualidad, atendiendo a esta fuente, a cierre de septiembre, el importe medio de las nuevas operaciones que se formalizan asciende a 139.400 euros, un 11% más que el importe medio a septiembre de 2020. El valor medio tasado de la vivienda es de 1.661 euros el metro cuadrado, lo que supone una subida del precio del 4,5% frente al mismo periodo del ejercicio previo. Asimismo, el plazo medio para pagar el préstamo se ha extendido a los 24,6 años, frente a los 23,3 años de un año antes, fruto del alza de precio de la vivienda, mientras que los sueldos se mantienen en el mismo nivel. El tipo medio al que se referenciaron los préstamos fue del 1,47% (media entre variable y fijo), quedando la cuota mensual media por préstamo en 563 euros.
