Las negociaciones entorno a la que será la primera Ley Estatal de Vivienda en España están siendo arduas y generando mucho desconcierto e incertidumbre en el sector inmobiliario y también entre los caseros, que en el 95% de los casos son particulares que encuentran en el arrendamiento de sus pisos una fuente de ingresos importante.
Los expertos del sector, fondos, socimis e incluso distintos organismos como el Banco de España, el FMI o la OCDE han advertido de que intervenir un mercado que históricamente se ha regido por la ley de la oferta y la demanda conllevará efectos contrarios a los que se persiguen. Así, aseguran que el forzar bajadas de precios, establecer topes o congelar las rentas, lejos de proteger a los inquilinos terminará por perjudicarles.
Desde Asipa, la asociación que engloba a grandes socimis y firmas patrimonialistas, aseguran el control de precios que se está pensando en implantar desde el Gobierno "es una medida cortoplacista, que no ataca la raíz del problema, que es la escasez de oferta. Tampoco garantiza la necesaria seguridad jurídica que demanda el sector y es necesario para atraer al ahorrador institucional, imprescindible para financiar el elevado déficit de vivienda que tenemos en España".
En el caso de los organismos, el último en alzar la voz respecto a este tema ha sido la OCDE, que en un reciente informe apunta que limitar administrativamente los alquileres puede beneficiar en un principio a los inquilinos, pero a largo plazo les perjudica porque desincentiva la salida al mercado de muchas viviendas y la escasez acaba encareciendo los precios. Así, ante el problema del alquiler, como ha repetido la institución en varias ocasiones, la mejor política que se puede tener es "una mayor oferta de vivienda social", especialmente en España, donde la cifra es relativamente baja en comparación con la media de la OCDE
Impacto en otros países
La parte positiva de que España vaya a la cola en materia de alquiler respecto a otros países es que tiene ejemplos en los que fijarse para evitar modelos que no han funcionado o para replicar formatos que si han resultado efectivos. En este sentido, desde el sector ponen el foco en ciudades como Berlín y París y países como Suecia. En todos ellos se aplicaron distintas normativas de intervención de precios que en algunos casos han sido anuladas por los tribunales y que no han logrado buenos resultados.
Si viajamos hasta la capital alemana, donde las primeras medidas de intervención se iniciaron en 2015, con una normativa más reciente en 2020, cuando se fijó un máximo de 9,80 euros por metro cuadrado en 1,5 millones de viviendas durante cinco años, veremos que esta medida ha impactado de forma negativa en el mercado. De hecho, el pasado mes de abril, el Tribunal Constitucional alemán consideró que la ley que restringió el precio de los alquileres en la ciudad-estado de Berlín es contraria a la Constitución.
"La oferta de pisos de alquiler ha caído un 25% en un año y el precio medio del alquiler ha subido un 36% desde que entraran en vigor las primeras medidas en 2015", explica un informa de Alquiler Seguro, que apunta que por el contrario "las viviendas a la venta, previas a 2014 a las que afecta la Ley, se ha disparado un 38,8%".
Asimismo, Michael Voigtländer, del IW (Instituto de la Economía Alemana, en Colonia) asegura que "es evidente que hay menos apartamentos de alquiler. Entre principios de enero y finales de octubre de 2020 el número de apartamentos de alquiler en oferta que se construyeron en 2014 o antes se redujo en un 47%".
El caso de Suecia, donde se aplica un estricto control de precios desde el final de la Segunda Guerra Mundial con un sistema complejo en el que el precio se negocia entre asociaciones de propietarios y de inquilinos, el gobierno está dando ahora los primeros pasos desregularizar los alquileres.
Así, empezara por los nuevos proyectos residenciales, que suponen alrededor de un 1% de los nuevos contratos de arrendamiento anuales por lo que en la práctica tendrán que pasar muchos años antes de que el sistema de alquiler libre sea dominante en el país, ya que el Gobierno ha explicado que el actual sistema de negociación colectiva se mantendría para las viviendas existentes.
Ejemplos a seguir
Por el contrario, en ciudades alemanas donde no se ha limitado el precio del alquiler y se ha apostado por incentivar a los arrendadores, se ha producido la tendencia contraria a la de Berlín. "En Hamburgo, Düsseldorf, Fráncfort, Colonia, Múnich y Stuttgart han incrementado el número de viviendas en arrendamiento en un 33,4% de media, mientras que la venta ha descendido en un 5,9%", apunta el informe de Alquiler Seguro.
La clave para que bajen los precios está en el aumento de la oferta y desde el sector explican a elEconomista que para incentivar la creación de un parque de alquiler acorde con la demanda de nuestro país es necesario tomar como referencia modelos de éxito que fomenten la oferta como es el caso de Sídney, en el que las medidas implementadas han conseguido un incremento del 40% del parque de alquiler con bajadas de precio de hasta del 50%, en algunas zonas.
Medidas para lograr soluciones inmediatas
Desde la patronal de los pequeños y grandes propietarios de alquiler en España, Asval, piden medidas inmediatas para dar solución al problema que se está experimentando en el mercado a raíz del Covid. Entre ellas destaca su propuesta de crear un fondo de ayudas públicas directas de 700 millones de euros. Con ello, se podrá ayudar a los colectivos vulnerables a hacer frente a sus alquileres y que su esfuerzo no supere el 30% de sus ingresos. Así se lograría hacer frente a la emergencia social que viven muchos inquilinos debido a la crisis económica generada por la pandemia y, a la vez, apoyar a miles de propietarios que han visto cómo los impagos se han triplicado del 5 al 15% desde que estalló el COVID-19, según datos de la propia asociación.
Por otro lado, Asval propone la creación de un parque de vivienda de alquiler asequible que permita acabar con la escasez de oferta, sobre todo de alquiler social, que apenas representa el 2,5% frente al de países como Francia, Reino Unido o Dinamarca, donde este porcentaje oscila entre el 15% y el 30%.
