PSOE y Unidas Podemos han alcanzado un principio de acuerdo para congelar las rentas del alquiler durante un plazo de tres años en las zonas de mercado tensionadas. Con este acuerdo la balanza se sitúa en un término medio entre las que eran las propuestas de cada partido, ya que, supuestamente, la nueva Ley de Vivienda no recogerá un mecanismo que obligue a bajar los precios, tal y como quería la formación morada, pero sí que actuará para frenar las subidas.
El problema de esta medida, según apuntan desde el sector a elEconomista, es el que el precio del alquiler ya está abaratándose precisamente en las seis comunidades autónomas que podrían considerarse tensionadas.
Este es el caso de Baleares, Canarias, Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía. En todas ellas el precio del alquiler registró importantes incrementos entre 2014 y 2019. Concretamente, en las cuatro primeras, el alquiler se encareció más de un 56%.
Sin embargo, la llegada del Covid ha dado un giro a la situación del mercado y en todas ellas los precios están cayendo, según los datos de Fotocasa, que registra descensos interanuales al cierre del mes de mayo del 11,8% en Baleares, del 10,5% en Madrid y del 7,5% en Cataluña.
La fórmula que plantea el Ejecutivo, y sobre la que todavía hay negociaciones en marcha, pasará porque las comunidades autónomas y los ayuntamientos podrán declarar una zona como tensionada por un plazo máximo de tres años. De este modo, durante este periodo de tiempo, si finaliza un contrato de alquiler, el inquilino tendrá derecho a renovarlo en las mismas condiciones de precio. Igualmente, en el caso de los nuevos contratos, el nuevo inquilino podrá solicitar que el precio de referencia sea el del anterior contrato, siempre que no hayan pasado tres años desde que se estableció la zona de la vivienda como tensionada.
Según apuntan desde el ministerio capitaneado por José Luis Ábalos, el hecho de que vayan a congelar precios de forma selectiva no significa que desde el PSOE se haya renunciado al plan de incentivos fiscales, ya que es algo que "sigue estudiándose".
En el sector, aunque lo ven "como un mal menor, frente a la intervención de los precios" tal y como lo explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, tienen miedo de que esta medida se pueda extender finalmente por más de tres años "y volvamos otra vez al régimen de rentas congeladas del 64".
Además, los expertos recuerdan que otros países que ya han aplicado este tipo de acciones no han logrado resultados positivos. "La congelación de las rentas es una medida que genera dudas desde el principio, pues leyes parecidas como la de Berlín ya han sido declaradas inconstitucionales, más allá de provocar efectos contrarios a los deseados como son la disminución de la oferta, economías sumergidas, mayor obsolescencia del parque de alquiler por el menor incentivo de los propietarios a invertir en la conservación de sus viviendas, etc", subraya Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com.
El experto destaca además que la medida "llega tarde, pues precisamente en las zonas más tensionadas es donde se registran tendencias bajistas, con caídas de alrededor del 15% en capitales como Madrid o Barcelona".
Se perjudica al inquilino
En la misma línea, Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, apunta que "ahora mismo las negociaciones que estamos llevando a cabo con los inquilinos que están renovando no son al alza, son a la baja". Así, el directivo considera que "lo que hay que hacer es dar más flexibilidad y más libertad para que las partes puedan pactar, y no condicionarles siempre con medidas restrictivas, que lo que hacen es perjudicar al inquilino".
Por otro lado, asegura que lo que ven ahora es que "los propietarios particulares están pidiendo más garantías a raíz de la pandemia debido a que la normativa lo que hace es proteger al inquilino en exceso. Los propietarios, como no pueden desahuciar a un inquilino si les dejan de pagar, piden más garantías impidiendo de esta forma el acceso a la vivienda de la gente joven", asegura Carroza, que no comprende que la motivación del PSOE para sacar adelante esta medida sea el pacto con Podemos. "Habrá que hacerlo siempre que tenga sentido", apunta.
Zurdo recuerda que el mercado del alquiler "está vivo, es muy dinámico y flexible y se regula por la oferta y la demanda". Así apunta que "la caída del precio se está dando principalmente por dos factores: la incorporación al mercado tradicional de viviendas de alquiler turístico y el hecho de que los propietarios están bajando precios con el objetivo de lograr a cambio inquilinos con mayores garantías".
Por eso considera que "la mejor solución hubiera sido primero regular mejor el alquiler turístico, acotándolo más con el fin de que esas viviendas pasen al alquiler tradicional y también el impulso de incentivos y exenciones fiscales para los arrendadores, sin olvidarnos de reforzar la seguridad jurídica en casos de impagos y de ocupaciones".
Por su parte, desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) que representa a una parte de los grandes propietarios de pisos en renta, consideran que "el control de precios es una medida cortoplacista, que no ataca la raíz del problema, que es la escasez de oferta". "Tampoco garantiza la necesaria seguridad jurídica que demanda el sector y es imprescindible para atraer al ahorrador institucional, necesario para financiar el elevado déficit de vivienda que tenemos en España", explica un portavoz de la asociación, que asegura que ven "una oportunidad histórica para que la nueva Ley Estatal de la Vivienda se aborde desde el consenso mas amplio y con una visión técnica que ofrezca soluciones reales y a largo plazo".
Es necesaria una mayor oferta
En España hacen falta más de un millón de viviendas de alquiler asequible, según los datos que manejan desde Atlas RE Analytics y Gesvalt, que calculan esta demanda en base a aquellas familias que destinan un esfuerzo financiero superior al 40% al pago del alquiler.
Por ello, el sector cree que el principal foco de actuación debería ser la promoción de nueva oferta de alquiler para alcanzar un parque residencial en renta de tamaño similar al de otros países de Europa, donde nos llevan mucha ventaja en esta materia. Sin embargo, mientras se desarrollan todos estos inmuebles es necesario actuar en el corto plazo y en este sentido, los expertos y directivos del sector apuestan por otro tipo de medidas para lograr poner freno a la escalada del alquiler.
Así, creen que la nueva Ley de Vivienda debería contemplar medidas fiscales como la reducción plena del IRPF o del IBI para aquellos propietarios que alquilen sus viviendas a precios por debajo del mercado. Asimismo, se debe impulsar la colaboración público privada con condiciones atractivas para la inversión.