José Carlos Saz, actual CEO de Habitat Inmobiliaria, una de las grandes promotoras de nuestro país, echa la vista atrás y recuerda con cariño y entusiasmo cómo fueron sus primeros pasos en el mundo inmobiliario cuando empezó como becario en 1988 en Heymo Ingeniería. Esta fue la primera parada en un trayecto intenso y sobre todo "divertido", que le ha llevado a participar en proyectos muy diversos de hoteles, centros comerciales, centralitas telefónicas y hasta plantas de etanol, y a recorrer medio mundo, empezando por Taiwán y Filipinas, pasando por Emiratos Árabes y llegando hasta Angola.
No imaginaba el directivo cuando se dedicaba en ISG a trabajar en las nuevas oficinas de gigantes tecnológicos como Google o Microsoft que sus quebraderos de cabeza años después serían el precio del suelo o el problema del acceso a la vivienda de los jóvenes en España. Pero los retos no suponen barreras para el directivo que, de hecho, asegura haber tenido la suerte de entrar siempre en "compañías que, una de dos, o tenían algún problema que resolver o había que crear un negocio nuevo, como es el caso de Habitat".
¿Cuándo y cómo arrancó su carrera en el mundo residencial?
En el año 2000 empecé a trabajar en Abengoa, donde coincidí con Joaquín Coronado, en aquel momento líder de Advisory de PwC, que siempre me decía que yo era el mejor fichaje que había hecho Abengoa –dice entre risas–. Años más tarde me presentó a Juan Velayos y ahí es cuando entré de lleno en el sector residencial en 2015 con Neinor, donde estuve tres años como director general de Operaciones y de ahí, en 2018, dí el salto a Habitat Inmobiliaria.
Cómo decía, es experto en manejar momentos complicados y hacer frente a los retos. El del Covid, sin duda, se ha convertido en un gran reto para todos. ¿Cómo ha sido llevar el timón de Habitat durante los meses de pandemia y en qué situación se encuentra ahora la compañía?
Si hace ocho o nueve meses nos dicen que íbamos a estar donde estamos hoy ninguno nos lo habríamos creído y cualquiera lo hubiéramos firmado. Las preventas se han recuperado con fuerza a niveles pre-Covid, lo cual demuestra que hay una demanda fuerte por la vivienda de obra nueva y las entregas se han producido sin mayores problemas que los habituales y con alguna mayor dificultad por el tema de las medidas sanitarias pero sin problemas. Se hablaba al principio de que el sector promotor era arcaico y que no estaba tecnológicamente preparado. Sin embargo, fuimos de los más rápidos en empezar a funcionar telemáticamente con puntos de venta virtuales y nos hemos adaptado con una agilidad fantástica.
Entiendo entonces que el cierre de 2020 vendrá con buenas cifras para Habitat...
A nivel de compañía el cierre va a ser mejor de lo que pensábamos todos en abril, que parecía que se hundía el mundo. Vamos a cerrar por encima de las 1.000 preventas, que supone alrededor de un 30% de incremento respecto a 2019. De este modo nos juntamos con más de 1.500 preventas acumuladas y 400 millones de euros. Hemos entregado las seis promociones que teníamos previstas en Valencia, Barcelona, Canarias y Córdoba. Hemos consolidado el equipo y estamos convirtiéndonos en una compañía de referencia en el sector. Además, hemos sido valientes y a final de año hemos lanzado una promoción en Teià, en Barcelona, que está funcionando muy bien, y otra en Sevilla, en Triana. Las arrancamos a mitad de diciembre y tenemos ya unas cinco ventas en cada una.
¿El Covid ha supuesto algún cambio en los planes de lanzamientos de la compañía? ¿Van a trabajar ahora con más prudencia o a retrasar proyectos?
Lo he dicho muchas veces pero hay tres palabras que representan a Habitat y son prudencia, rigor y realismo. Nosotros hemos tenido prudencia siempre. Quizás hemos sido más conservadores y más prudentes que el resto de compañías en el sector antes de que pasara nada. No estoy diciendo que esto sea mejor o peor, simplemente que nosotros ahora seguimos igual. Hay que ir despacio, como cuando pisas sobre hielo. Eso lo hemos hecho siempre. Cuando hemos visto que en un lugar determinado hay demanda consolidada y nuestros estudios salen bien y pisas y das el siguiente paso. Retrasar no. Lo que hay que hacer es ir con prudencia y hacer las cosas bien. Así lo hacíamos antes y así lo hacemos ahora. Quizás otros se lanzaban a empezar obras con equity y ahora se lo van a pensar más.
¿Qué volumen de construcción de viviendas esperan iniciar este ejercicio?
Va a depender mucho de cómo evolucione el mercado del suelo, ahí tenemos un problema. Está la teoría del que dice que va a bajar, la teoría de que va a subir y la de que se va a quedar igual. Lo cierto es que en nuestro caso muchos lanzamientos son segundas fases de promociones que están en marcha y dependiendo de la primera pasará una cosa u otra. Pero si tengo que dar una cifra estimada podemos movernos en una horquilla de entre 600 y 1.000 unidades, aunque como decía dependerá del suelo.
Habla de las múltiples teorías sobre lo que va a pasar con el precio del suelo, ¿cuál es la suya?
Yo creo mucho en el mercado en la oferta y la demanda. Cuando no hay suelo el precio sube y cuando hay mucho baja. En este país tenemos el problema de que no hay suelo y eso indicaría que puede subir el precio. Cierto es que puede haber tenedores de suelo, que con las circunstancias actuales, no puedan desarrollarlo y decidan venderlo. Por lo que creo que se va a estabilizar o incluso podría subir.
¿Con qué estrategia de suelo trabajan en Habitat y qué inversión en nuevas adquisiciones tiene prevista para 2021?
Tenemos ahora mismo suelo para unas 10.000-11.000 unidades. Una parte muy importante de ese banco, más de la mitad, es suelo no finalista. Te hablo de suelos importantes ubicados en Ahijones, Berrocales o Retamar de la Huerta, donde podemos tener del orden de unas 2.000 unidades. Eso lo vamos gestionando y esos suelos irán saliendo para poder iniciar la comercialización y construcción en un par de años. Por otro lado, lo que vamos haciendo es seleccionar de una en una operaciones de compra de suelo y vamos buscando suelo finalista o que esté en un estado muy avanzado de gestión. De este modo, vamos complementando con suelos de nuestro banco y cosas que vamos comprando en el mercado. En los últimos meses de 2020 compramos tres activos en Málaga, Cataluña y Sevilla y ¿cuánto podríamos comprar este ejercicio? Nosotros ahora mismo estamos hablando de que tendríamos capacidad de compra para más de 1.200 unidades, que supondrían una inversión de unos 80 millones de euros. Tenemos un accionista potente que nos da esta capacidad de compra. Pero no se trata de comprar por comprar, tienen que ser unidades buenas.
El mercado del alquiler está ahora de moda dentro del residencial, ¿estudian entrar mediante operaciones de 'Build to Rent'?
Lo estamos analizando. De hecho, no hemos parado nunca de analizar esa posibilidad con fondos o con gestoras de alquiler. El problema es que es un mercado que está madurando ahora y los márgenes todavía tienen que adaptarse y acoplarse. A nosotros hasta ahora no nos han salido los números. Pero seguimos trabajando en ello y deseamos cerrar alguna operación este año. Vamos a ver si es posible.
¿En qué posición se encontraría Habitat en un universo en el que empezaran a darse operaciones corporativas en el mercado?
El sector está muy atomizado. Lo cierto es que si nos comparamos con otros países de Europa somos todas compañías pequeñas, ya que fuera de España algunas entregan entre 10.000 y 15.000 unidades al año. Esa cantidad en nuestro país no la sumamos ni entre ocho empresas. Claro que tiene que haber operaciones corporativas y fusiones. Creo además que es algo muy bueno, tanto para las compañías, como para el mercado, el sector, los accionistas y también para los clientes que trabajan con compañías más sólidas y eso les da tranquilidad. Además, se logra un mejor acceso a financiación tanto de la banca como en el mercado de capitales. Se mejora mucho la eficiencia. Al tener tanto volumen cuando vengan los ciclos seríamos capaces de adaptarnos mejor y también de apostar por la industrialización y la innovación, ya que ese tamaño te permite probar y equivocarte sin que eso suponga un grave problema. Yo creo que eso va a pasar. ¿Cuándo nos va a pasar a nosotros? Cuando nuestro accionista lo decida. Supongo que estará por la labor de hacer líquida su inversión en un momento determinado y una de las formas es perfectamente el fusionarse en otra compañía.
¿Cómo espera que evolucionen los costes de construcción y qué impacto pueden tener en el precio de la vivienda?
Hemos detectado en el segundo semestre una tendencia a la estabilización. Y volvemos a dos teorías. Como se van a hacer menos promociones los costes van a bajar y eso va a ser bueno. Por otro lado, hay quien dice que se van a meter 7.500 millones en rehabilitación y lo cierto es que el tejido industrial en construcción es de empresas muy pequeñas. La mayoría de ellas lo pasaron muy mal en la anterior crisis y no han querido crecer. No querían contratar a más gente y escogían el trabajo, y por eso subían los precios. Después del Covid menos van a querer crecer. Y por otro lado, si pueden elegir entre trabajar al aire libre o en interior y encima los márgenes de la rehabilitación son mucho mayores que los de la obra nueva, puede haber una fuga de industriales y de mano de obra hacia la rehabilitación y la obra nueva se puede ver perjudicada y eso puede presionar los precios al alza. Pero para contrarrestar, mucha gente que había huido en la crisis anterior y se había ido a la hostelería ahora con la situación que hay en ese sector puede que regresen como mano de obra.
Teniendo en cuenta el factor que acaba de comentar, ¿cree que la vivienda de obra nueva seguirá encareciéndose este año?
En el sector veníamos de subidas de doble dígito, que en mi opinión no son sanas, y en 2019 se empezó con la estabilización, que se ha mantenido en 2020 con la llegada del Covid. De hecho, en obra nueva los precios han crecido un 0,9% el año pasado. El problema aquí es la falta de suelo y a eso se suma que este año vamos a ir todos despacio y con mucha prudencia y calma. Además, si una parte de la red de promotores locales pequeños desaparece y se producen menos viviendas, pues los precios pueden incluso subir este año.
Uno de los principales retos del sector es el problema del acceso de los jóvenes a la vivienda. ¿Cuál puede ser la solución para que en España se empiece a construir vivienda más accesible?
El suelo vuelve a ser el protagonista principal. Es lo que sube el precio. Hay que generar y producir suelo para que el coste baje. Por otro lado, tenemos que fijarnos qué hacen en otros países. Desde el archiconocido programa Help to Buy de Reino Unido y las medidas de Francia, hasta exenciones, reducciones o aplazamientos de IVA en viviendas por debajo de 500.000 euros. También se deberían buscar fórmulas con compañías aseguradoras de tal forma que aseguren una parte de la operación. Lo impresionante es que la gente joven, en muchos casos, sí tiene capacidad para el pago de la letra mensual y tiene solvencia, lo que no tiene es ahorro. Es un cambio cultural y una evolución de la sociedad. Si es una persona solvente vamos a ver cómo la ayudamos para ese 5% extra que puede necesitar.
Decía que el sector ha demostrado adaptarse rápido durante la pandemia y la apuesta por la digitalización ha sido clave. ¿En qué punto se encuentra Habitat con la digitalización?
La innovación y digitalización se encuentra en el ADN de nuestra compañía y en todos nuestros procesos. Todas nuestras promociones son generadas íntegramente en BIM, lo que nos permite desarrollar mejores proyectos y obras que aumentan la calidad del producto que entregamos a nuestros clientes, los puntos de venta virtuales se combinan con nuestros puntos de venta físicos, nuestra web responde a todas las necesidades de información de nuestros clientes, nuestras campañas de marketing digital van dirigidas a nuestro clientes potenciales a través del análisis de datos que realizamos de nuestro CRM y, por supuesto, estudiamos nuevos sistemas, de manera continua, para mejorar nuestra gestión y reforzar nuestra relación con nuestros clientes.
