La banca ha conseguido que las hipotecas a tipo fijo se aceleren y representen ya el 16% del total, una tendencia que podría verse truncada por los efectos del coronavirus, aunque de momento lo único claro es que las nuevas operaciones se están hundiendo por el temor a un aumento del desempleo y a una recesión económica histórica.
En los últimos años las entidades han venido apostando en su política comercial por la venta de créditos para la adquisición de una vivienda con tasas invariables de por vida, ya que ofrecen una mayor rentabilidad de negocio. También porque dan una mayor tranquilidad y estabilidad a los clientes en un momento de contantes cambios derivados de la regulación y de las sentencias judiciales que han envuelto a estos productos desde la pasada crisis financiera. De hecho algunas entidades, como CaixaBank, no promocionan financiación a precios variables (vinculados al euribor) desde hace tiempo.
Los tipos fijos, a diferencia de los principales mercados europeos, apenas suponían algo más de un 4% del stock en 2015. Tres ejercicios después, a finales de 2019, este porcentaje es casi tres veces superior.
Con una tasa invariable, el sector financiero logra unos mayores márgenes, al menos en los primeros ejercicios, ya que su porcentaje es mayor, crucial en esta época con un euribor en negativo. Por ello, la estrategia durante la etapa de la recuperación los bancos han fomentado la comercialización de hipotecas fijas, con un precio del entorno de 3%, frente al 2% de las variables.
Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) los nuevos créditos fijos puros, aquellos que con un mismo precio hasta su vencimiento suponen el 44% del total. En su último informe, esta organización señala que estas operaciones "pese a que pudiera apreciarse síntomas de agotamiento en la tendencia alcista durante mediados del 2019, de nuevo a finales del pasado ejercicio y principios de 2020 parece haber recobrado el impulso que se inició en 2015".
El frenazo experimentado durante el verano del año anterior se debió a las consecuencias de la entrada en vigor de la reforma del sector y por el derrumbe del euribor por las perspectivas de que el BCE no alteraría su política monetaria en el corto plazo. Ahora tras el estallido de la crisis del coronavirus el euribor ha repuntado significativamente, por la liquidez puesta en marcha por el Fráncfort y el miedo entre las entidades a prestarse entre ellas. La subida de este índice, de mantenerse en el tiempo, podría incentivar los tipos fijos en las hipotecas. La semana pasada, el euribor llegó a situarse en el 0,05% negativo frente al -0,26% de febrero.
Subrogación, al alza
Lo que parece más claro es que la subrogación hipotecaria se va está convirtiendo en un paliativo para el desplome de la comercialización de préstamos para las entidades. De hecho, desde que estalló la crisis del coronavirus, esta práctica (captación de créditos ya constituidos por otros bancos) está mermando la constitución de nuevas operaciones.
Se estima que el volumen de financiación para la adquisición de viviendas habría caído entre un 50 y un 60%. Según el bróker hipotecario Housfy que este hundimiento "se compensa parcialmente con una mayor demanda de subrogaciones".
Los clientes, ante las malas perspectivas económicas, están buscando soluciones para reducir la cuota mensual y cambiar la hipoteca a menores precios es una alternativa, sobre todo después de que la reforma legal abaratara el proceso al limitar el incluso, anular las comisiones.
En las últimas semanas, debido a las restricciones de movilidad y al cierre de actividades no esenciales, las entidades y los clientes están sufriendo aplazamientos para poder llevar a cabo la firma de los contratos. Hay que tener en cuenta que tanto bancos como notarías están abiertos, pero se está produciendo un cuello de botella para rubricar las transacciones que fueron pactadas antes del Estado de Alarma y en los días posteriores, ya que trabajan prácticamente para los casos más urgentes.
En el sector se da por hecho que la subrogación irá creciendo en función del impacto que tenga la pandemia. Algunos, como el neobanco MyInvestor, ha tomado la delantera en su ofensiva para captar negocio y ha alcanzado un acuerdo con Idealista para fomentar este tipo de operaciones.
