Empresas y finanzas

La cesión de suelo público, la llave para hacer vivienda asequible en España

  • El sector ve fundamental la colaboración público privada para bajar precios

Hoy en día, los jóvenes y una amplia mayoría de colectivos no pueden acceder a la vivienda en propiedad, pero tampoco en alquiler. Por tanto, hay una necesidad social y de hecho es uno de los puntos de los ODS según iniciativa de la ONU que se incluye en la agenda 2030 aprobada por el Consejo de Ministros el pasado mes de junio, de asegurar a la población el acceso a una vivienda digna y asequible en el siglo XXI.

Según datos de la ONU en el año 2050, el 70% de la población vivirá en ciudades, por ello España necesita contar con un parque suficiente de vivienda asequible tanto pública como privada. El sector estima que se necesitan 2,5 millones de viviendas, un millón de forma inmediata (objetivo 2035) y el resto a más largo plazo (objetivo 2050) y para conseguirlo en esos plazos la solución está en la colaboración público-privada.

"En los últimos 30 años hasta 2010 hemos tenido un pacto de vivienda que tendría sus cosas que mejorar, pero existía una rueda de generación de vivienda a precios asequibles con una media al año de 75.000 viviendas. Pero a partir de 2010 se quebró y la situación actual es que hemos acabado 2019 con menos de 5.000 viviendas sociales en todo el territorio nacional. Por lo que el Gobierno debería mirar al pasado y hacer lo que hacíamos hace 30 años para poner en marcha la rueda y tener vivienda social cumpliendo con los objetivos de política de vivienda. Uno de los principales problemas a la hora de poner en marcha esta rueda es que la Administración ha decidido que la iniciativa privada no podíamos colaborar en la implementación de las políticas de vivienda, cuando la realidad es que el 85% de la vivienda social que se ha hecho en España en estos 30 años hasta el 2010 la ha hecho la iniciativa privada" apunta Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima y directora general de Roca Grupo Inmobiliaria.

¿A qué llamamos vivienda asequible?

Fuera de España a este concepto se le denomina affordable housing y se posiciona como un segmento intermedio entre la vivienda social y la vivienda libre. La vivienda social está regulada por la Administración y con una serie de requisitos de acceso, y reservada a los colectivos con menos recursos, es competencia de la Administración y tiene que tener un campo de maniobra para generar un parque público de vivienda social. La vivienda libre, la regula el mercado (oferta y demanda).

Pero el problema que hay ahora en el mercado es que hay una demanda intermedia de población que necesita acceder a una vivienda con precios más asequibles y que antes encontraba la solución en las promociones de suelos destinados a la vivienda protegida o en autopromoción a precios más competitivos pero que ahora esa vivienda de protección no existe.

En este sentido José María García, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, afirma que es cierto que no se está generando la suficiente materia prima por intervención de la Administración Pública en la transformación de suelo. "Lo que hay que hacer es identificar el patrimonio público de suelo, que puede tener todo tipo de naturaleza, y no retenerlo, y en el suelo donde haya una demanda incipiente ponerlo en carga. Es importante que ese patrimonio público se gestione de la manera más eficiente", apunta.

"En el 2010 hubo una quiebra financiera y esto generó un mayor control del gasto por lo que las actuaciones de la Administración Pública ejerciendo de promotor prácticamente ha desaparecido y esa parte de crecimiento de vivienda social se ha producido de una manera más lenta. Pienso que desde el presupuesto público va a ser muy difícil que la Administración promueva ese suelo y para dar respuesta a esa necesidad de vivienda se debe dar una colaboración público-privada y la Administración tiene que poner ese suelo en manos de quien lo sabe desarrollar: promotores y autopromotores y que asuman el coste de la inversión, los derechos y las obligaciones para cumplir con el fin social de una vivienda asequible para quienes no pueden acceder a la compra o al alquiler", destaca García.

Gestionar el patrimonio público tanto el construido como el de los suelos es uno de los mayores retos que tiene por delante el sector. "En nuestro informe Madrid desde el cielo que llevamos realizando ya varios años para medir la actividad constructora de la ciudad, vemos que por segundo año consecutivo el Ayuntamiento Madrid (EMVS) es el principal promotor en la ciudad con 1.005 viviendas en construcción en 2019 que suman 22 promociones. Es el primero y sin embargo la cifra de 1.005 viviendas es muy baja para una ciudad como Madrid. El 35% de los nuevos inmuebles estarán destinados al alquiler y es mayoritariamente vivienda protegida", explica Isabel Benéitez, directora Sector Público en CBRE.

Todos los expertos del sector coinciden en que la solución pasa por una colaboración público-privada donde la Administración tiene la llave y hay que crear ese marco jurídico que de seguridad al inversor. Para Juan Casares, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), en Europa hay modelos que desarrollan vivienda asequible pero no se pueden extrapolar al mercado español.

"Yo no veo factible en España estas fórmulas que hay en Europa donde el promotor único es la Administración. En Europa no hay ningún promotor que promueva vivienda protegida, solo lo hacemos en España. Los promotores que llevamos 50 años haciendo vivienda social en España hemos demostrado que se puede hacer y no se le puede exigir a la Administración Pública que resuelva sola este problema porque necesitaría destinar buena parte del presupuesto solo a vivienda, por lo que la solución está en tener un modelo de colaboración público-privada y que la Administración se apoye en el sector inmobiliario que en los últimos años se ha profesionalizado y ha demostrado que es la mejor fórmula".

Los inversores que entran en concesiones tienen un corte más internacional

José María García apunta que "no sólo la solución está en la gestión de nuevo suelo para poner en el mercado vivienda asequible, también hay otra vía como es la transformación de usos".

Todas las vías posibles serán necesarias para que la rueda se ponga en marcha y se haga vivienda asequible en España, un producto que ha demostrado ser atractivo para el inversor. "El inversor en estos proyectos de colaboración público-privada no entra si no le salen los números y no tienen por qué salir sobre un suelo en venta, también hay otras fórmulas de racionalización del patrimonio mediante la concesión. Los inversores que entran en concesiones tienen un corte más internacional, fuera de España están más acostumbrados a la concesión, pero en España estamos más atados a la propiedad. Sin embargo, una concesión a 75 años en el fondo es una propiedad. Con esta fórmula la Administración Pública no pierde la titularidad del suelo y, por otro lado, hace que al inversor y al promotor le salgan los números". Este modelo por concesión será la tendencia en el mercado, aunque Juan Casares apunta que "en España falta un marco regulatorio que de seguridad jurídica, una normativa que de seguridad al inversor".

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comentariosforum13

cum.fraude
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Esperarse un poco a ver qué pasa con el coyona virus y la despoblación por la baja natalidad antes de especular con los terrenos, que luego las VPOs se las llevan los sindicalistos, ti.tania, el coletas y el de la cocacola..

Además, tanto con que están caras!! Por qué no ahorra la gente como antes en vez de tanto viaje a Egipto, tantas copas, tanto restaurante,..?? Que ahora encima los tipos están al cero, no como antiguamente al 10%!!

Puntuación 3
#1
Polo
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Al #1#

Se te ve un iluminao en economía... Antes un piso costaba 1, 2 o 3 millones de pesetas, ahora cuestan 40, 50, 60...o 250mil eu, 300mil eu, 350mil eu y eso hablando de Getafe, Coslada o Alcorcón. Pagas casi los mismos intereses con la diferencia de que el coste de la vivienda en esfuerzo de salario es de 6, 7, 8...10 años de esfuerzo inmobiliario. O lo que es lo mismo que en los últimos 27 años ha subido un 600% de media.

Dicho esto, la vivienda va a caer a plomo porque no tiene nada que ver con que se construyan más pisos, porque los fondos buitre los podrían comprar igualmente, la vivienda va a caer y debe caer porque no va de la mano de los salarios en España y eso se rectificará a la fuerza con crisis cíclicas que traerán mucho paro y cada vez más frecuentes en menos período de tiempo.

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#2
Cachuli bolivariano
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Sí, #2, antes un piso costaba 3 mills de pts, en 1990, o 300.000 pts, en 1970 nuevo, pero se ganaban 3.000 pts y con 2 pts se iba al cine!! jaja

Ahora cuesta 200-300.000 euros, se ganan 1.000-1500 por la igualdad de género indioto o 600 con becas como la de Ximo Puig, y el cine a 8 euros!!

Lo que pasa también es que con los IVAs, IBIs, tasas a Hacienda (8%, de 200.000, 16.000 bolos), la gente tampoco le va a perder según vende, especulación urbanística,.. pero los intereses hta en negativo!!

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#3
Eh ?
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2.- O eres muy joven o padeces alzheimer, en cuyo caso vete al médico.

El 1 y el 3 te dan algunas respuestas.

Yo empecé ganando 2800 ptas al mes, y se han visto hipotecas al 18pct. De hecho yo pagué una al 13,5pct para comprar mi primer piso. Que cómo la pague ?¿?... pues currando, no subsidiado.

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#4
Hay mucha especulación empezando por los jubilados
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Para los ya jubilados o a punto de jubilarse #1, #3 y #4... vosotros teneis piso porque currabais eso es verdad. Pero también porque en los años 70 y principio de los 80 un piso valia poco mas de lo que valia un coche. Los prestamos e intereses estaban por las nubes. Intereses que pasaban del 12% ( Me rio de los que temen o se quejan de unos tipos positivos del 3% al 5% ) pero se podía pagar porque el precio era bajísimo ya que además se podía pagar con una nomina !

Actualmente los pisos se tienen que pagar con 2 nominas, con intereses cercanos al 0% , con trabajo estable y ayudas del estado o de la familia para pagar una entrada. La paradoja es que muchos jubilados con 2 o 3 pisos en el que en su época los pisos se podían comprar ahora pretenden vender esos pisos de segunda mano de los años 70 a los jóvenes a precio de usura.

La única manera de que los pisos vuelvan a bajar de precio es que el estado tome medidas como construir pisos asequibles y que se puedan comprar con un sueldo de una nomina para que los jubilados con 2 o 3 pisos bajen también el precio de sus pisos porque sino se iran de esta vida sin venderlos.

Puntuación 0
#5
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Los langostas otra vez zzzzzzzz, se van a comer sus tochos burbujeados pq han precarizado a varias generaciones

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#6
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Han precarizado a todo dios y quieren seguir pasando los tochos burbujeados, jajajjajajjajjjjjajjaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa, presuntamente, jajajaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa a palmar pasta por listos, langostas

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#7
un ciudadano
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La vivienda social (VPO) o similares debería ser siempre vivienda de alquiler asequible o si es de compra debería de ser una compra siempre sometida a precio protegido.

Lo que no tiene sentido es que se destinen recursos a hacer vivienda protegida y quien la compra a los pocos años la revende por el triple haciendo negocio y metiendola en el mercado libre.

Si se hace vivienda protegida que el estado sea siempre el dueño de la vivienda a cambio de ofrecer un precio de alquiler reducido para las familias que lo requieran.

A su vez eso hará que el resto de alquileres y precios de compra en el mercado libre bajen de precio al haber una alternativa publica con precios razonables.

Pero insisto, la VPO siempre debe manejarse con precios publicos y por supuesto nada de fondos buitre que las compren para revenderlas o para subirles el precio.

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#8
Generacion Langosta
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Al #1, #3 y #4, sois todos unos iluminados y lo sabéis todo, que os pensáis ¿que la gente ahora no curra? si curra si, no generalicéis con el tema de las paguitas, los viajecitos, etc que ya nos conocemos y esta muy visto, lo que pasa que ahora toca pagar el pato de la generación langosta a la que pertenecéis y la gente ya no está dispuesta a que la estafen otra vez.

Os dejo 2 reflexiones para que penséis un poquito;

1ª) Antes con vuestras nominas de "3000 pesetas" manteníais coche, casa, 2 hijos y a algunos incluso segunda residencia en gandía y ahora currando una pareja no se llega a fin de mes. Ahora me lo desmentís si queréis.

2ª) Siempre estáis llorando de que si IBI, desprotección del propietario, bla bla bla, pero si es tan mal negocio esto de la especulación yo no veo que la gente lo deje (Sera que a lo mejor no es tan malo como hacéis creer a la gente).

Esto señores, solo es el comienzo del fin y tanto unos como otros lo vamos a pasar muy mal, el sistema a llegado al colapso y es insostenible, luego no se lleven las manos a la cabeza preguntándose como nos ha podido suceder otra vez lo mismo.

Venga ahora a rabiar...........

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#9
Mas vivienda de VPO de compra y menos casoplones
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Al #8, no estoy de acuerdo en el que la vivienda de VPO sea solo de alquiler pues siempre abra abusos de precio... Debe haber vivienda VPO de los dos tipos, de alquiler y de compra.

El problema es que el estado hace muy poca vivienda de VPO y deja la construcción a promotoras privadas que luego abusan con el precio o solo construyen pisos de lujo que un joven o trabajador mil eurista no puede comprar.

El alquiler solo beneficia a los grandes tenedores de vivienda para seguir abusando y controlando el precio por vivir en 4 paredes.

La vivienda debe ser propia.

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#10
nicaso
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La vivienda es un elemento especulativo de primer orden. La oferta está controlada y su escasez cantada por lo que cuando se actúa se termina haciendolo desde la demanda mediante ayudas fiscales que lo único que hacen es mantener cuando no subir precios. El tipo de interés ridículo y el periodo de pago hipotecario eterno tiran de los precios hacia arriba. Ahora vienen fondos buitres para acaparar la oferta y mantener el negocio. En fin, que esto no tiene remedio y salvo que venga un crack económico la vivienda continuará siendo un problema por los eternos mal que nos pese.

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#11
Usuario validado en elEconomista.es
S Paradox
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Paseando por la calle sin cesar, de arriba abajo, de abajo arriba, es fácil ver solares vacíos, incluso urbanizaciones con calles, alumbrado, pero sin edificaciones. 'Non abbiamo bisogno'. Habría casos como el de Seseña 'la nueva', que hay mucha gente viviendo, pero como es Toledo, el Sermas no quería que sus vecinos acudiesen al hospital más cercano, Aranjuez, porque el Sescam no pagaba, y tendría otros problemas de dotaciones.

Conocemos a nuestros clásicos, y esta 'Cesión de suelo público' viene a ser una repetición, con otro nombre, de las desamortizaciones, incautaciones, del siglo 19, en que cambiaron de mano más del 80% de las tierras de España, y casi nadie ajeno al negocio financiero tribal tenía para comprar lo enajenado.

¿Hay que esperar a los 300 años que marca la Biblia, 'año jubilar', para que lo malvendido vuelva a sus legítimos propietarios?

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#12
arikitrump
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#9: "1ª) Antes con vuestras nominas de "3000 pesetas" manteníais coche, casa, 2 hijos y a algunos incluso segunda residencia en gandía y ahora currando una pareja no se llega a fin de mes. Ahora me lo desmentís si queréis."

Estás dando en parte la razón a los "awelos", el maromo mantenía a todos, sin la residencia en Gandía que casi todos íbamos al pueblo, no vaciado, en un 2 caballos, con 6 dentro.

Ahora currando la pareja, como no han ido subiendo los salarios de los curritos con el IPC, sino que han subido los suyos y los de los sindicalistos y se han reproducido como piojos, 4 políticos (sin estudios o letras del montón) por cada 100 habitantes frente a 1 en Alemania, p.e. Eso si no son becas como las de Ximo Puig donde curras el doble que un "veterano" tocándosela a 2 manos.

Luego está el efecto cascada en la vivienda de 2ª mano, p.e., el que la compró hace 30 años por 80.000 euros, ya la vendería con el impuestazo del 8% impuestos por 86.000 ó 90.000 euros, coincide con burbuja si la vendió el siguiente por 150.000 y paga el comprador 172.000,.. y así se va inflando exponencialmente sólo con el IPC y el 8% de Hacienda..

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#13