Empresas y finanzas

La cesión de suelo público, la llave para hacer vivienda asequible en España

  • El sector ve fundamental la colaboración público privada para bajar precios

Hoy en día, los jóvenes y una amplia mayoría de colectivos no pueden acceder a la vivienda en propiedad, pero tampoco en alquiler. Por tanto, hay una necesidad social y de hecho es uno de los puntos de los ODS según iniciativa de la ONU que se incluye en la agenda 2030 aprobada por el Consejo de Ministros el pasado mes de junio, de asegurar a la población el acceso a una vivienda digna y asequible en el siglo XXI.

Según datos de la ONU en el año 2050, el 70% de la población vivirá en ciudades, por ello España necesita contar con un parque suficiente de vivienda asequible tanto pública como privada. El sector estima que se necesitan 2,5 millones de viviendas, un millón de forma inmediata (objetivo 2035) y el resto a más largo plazo (objetivo 2050) y para conseguirlo en esos plazos la solución está en la colaboración público-privada.

"En los últimos 30 años hasta 2010 hemos tenido un pacto de vivienda que tendría sus cosas que mejorar, pero existía una rueda de generación de vivienda a precios asequibles con una media al año de 75.000 viviendas. Pero a partir de 2010 se quebró y la situación actual es que hemos acabado 2019 con menos de 5.000 viviendas sociales en todo el territorio nacional. Por lo que el Gobierno debería mirar al pasado y hacer lo que hacíamos hace 30 años para poner en marcha la rueda y tener vivienda social cumpliendo con los objetivos de política de vivienda. Uno de los principales problemas a la hora de poner en marcha esta rueda es que la Administración ha decidido que la iniciativa privada no podíamos colaborar en la implementación de las políticas de vivienda, cuando la realidad es que el 85% de la vivienda social que se ha hecho en España en estos 30 años hasta el 2010 la ha hecho la iniciativa privada" apunta Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima y directora general de Roca Grupo Inmobiliaria.

¿A qué llamamos vivienda asequible?

Fuera de España a este concepto se le denomina affordable housing y se posiciona como un segmento intermedio entre la vivienda social y la vivienda libre. La vivienda social está regulada por la Administración y con una serie de requisitos de acceso, y reservada a los colectivos con menos recursos, es competencia de la Administración y tiene que tener un campo de maniobra para generar un parque público de vivienda social. La vivienda libre, la regula el mercado (oferta y demanda).

Pero el problema que hay ahora en el mercado es que hay una demanda intermedia de población que necesita acceder a una vivienda con precios más asequibles y que antes encontraba la solución en las promociones de suelos destinados a la vivienda protegida o en autopromoción a precios más competitivos pero que ahora esa vivienda de protección no existe.

En este sentido José María García, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, afirma que es cierto que no se está generando la suficiente materia prima por intervención de la Administración Pública en la transformación de suelo. "Lo que hay que hacer es identificar el patrimonio público de suelo, que puede tener todo tipo de naturaleza, y no retenerlo, y en el suelo donde haya una demanda incipiente ponerlo en carga. Es importante que ese patrimonio público se gestione de la manera más eficiente", apunta.

"En el 2010 hubo una quiebra financiera y esto generó un mayor control del gasto por lo que las actuaciones de la Administración Pública ejerciendo de promotor prácticamente ha desaparecido y esa parte de crecimiento de vivienda social se ha producido de una manera más lenta. Pienso que desde el presupuesto público va a ser muy difícil que la Administración promueva ese suelo y para dar respuesta a esa necesidad de vivienda se debe dar una colaboración público-privada y la Administración tiene que poner ese suelo en manos de quien lo sabe desarrollar: promotores y autopromotores y que asuman el coste de la inversión, los derechos y las obligaciones para cumplir con el fin social de una vivienda asequible para quienes no pueden acceder a la compra o al alquiler", destaca García.

Gestionar el patrimonio público tanto el construido como el de los suelos es uno de los mayores retos que tiene por delante el sector. "En nuestro informe Madrid desde el cielo que llevamos realizando ya varios años para medir la actividad constructora de la ciudad, vemos que por segundo año consecutivo el Ayuntamiento Madrid (EMVS) es el principal promotor en la ciudad con 1.005 viviendas en construcción en 2019 que suman 22 promociones. Es el primero y sin embargo la cifra de 1.005 viviendas es muy baja para una ciudad como Madrid. El 35% de los nuevos inmuebles estarán destinados al alquiler y es mayoritariamente vivienda protegida", explica Isabel Benéitez, directora Sector Público en CBRE.

Todos los expertos del sector coinciden en que la solución pasa por una colaboración público-privada donde la Administración tiene la llave y hay que crear ese marco jurídico que de seguridad al inversor. Para Juan Casares, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), en Europa hay modelos que desarrollan vivienda asequible pero no se pueden extrapolar al mercado español.

"Yo no veo factible en España estas fórmulas que hay en Europa donde el promotor único es la Administración. En Europa no hay ningún promotor que promueva vivienda protegida, solo lo hacemos en España. Los promotores que llevamos 50 años haciendo vivienda social en España hemos demostrado que se puede hacer y no se le puede exigir a la Administración Pública que resuelva sola este problema porque necesitaría destinar buena parte del presupuesto solo a vivienda, por lo que la solución está en tener un modelo de colaboración público-privada y que la Administración se apoye en el sector inmobiliario que en los últimos años se ha profesionalizado y ha demostrado que es la mejor fórmula".

Los inversores que entran en concesiones tienen un corte más internacional

José María García apunta que "no sólo la solución está en la gestión de nuevo suelo para poner en el mercado vivienda asequible, también hay otra vía como es la transformación de usos".

Todas las vías posibles serán necesarias para que la rueda se ponga en marcha y se haga vivienda asequible en España, un producto que ha demostrado ser atractivo para el inversor. "El inversor en estos proyectos de colaboración público-privada no entra si no le salen los números y no tienen por qué salir sobre un suelo en venta, también hay otras fórmulas de racionalización del patrimonio mediante la concesión. Los inversores que entran en concesiones tienen un corte más internacional, fuera de España están más acostumbrados a la concesión, pero en España estamos más atados a la propiedad. Sin embargo, una concesión a 75 años en el fondo es una propiedad. Con esta fórmula la Administración Pública no pierde la titularidad del suelo y, por otro lado, hace que al inversor y al promotor le salgan los números". Este modelo por concesión será la tendencia en el mercado, aunque Juan Casares apunta que "en España falta un marco regulatorio que de seguridad jurídica, una normativa que de seguridad al inversor".

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