El sector promotor no ve efectiva la medida de limitar los precios del alquiler y apuesta por la colaboración publico privada para frenar el encarecimiento de los pisos en Madrid y dar solución al que consideran uno de los principales problemas de la sociedad actual, la imposibilidad de los jóvenes de acceder a una primera vivienda.
"Algunas comunidades autónomas están empezando a explorar opciones de colaboración publico privada. Todas las administraciones tienen muchísimo suelo ocioso en el que se podría levantar vivienda a precios razonables", explica David Martínez, CEO de Aedas Homes, que apunta que "el suelo supone de media el 40% del coste total de la vivienda. Si se elimina esa carga levantando vivienda sobre suelos de la administración ese ahorro se puede transmitir al inquilino de la vivienda".
Así, el directivo cree que bajo la fórmula de cesión de suelos públicos para que los promotores levanten pisos para alquiler "la industria puede hacer pisos en alquiler de dos habitaciones en Madrid que se alquilen por debajo de 500 euros".
Durante su intervención en la jornada Real Estate organizada por IESE, Tinsa y Savills Aguirre Newman, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, ha destacado que para que funcione la colaboración público privada la administración tienen que tener claro tres aspectos fundamentales.
"Por un lado, deben ceder el suelo sin injerencia por parte de la administración en la gestión de los activos. La base de datos de los clientes las tienen que hacer las empresas que gestionen las viviendas", detalla Gómez-Pintado. Asimismo, cree que es totalmente imprescindible que "las empresas que entren en este negocio tengan un margen razonable, ya que van a arriesga mucho dinero". Asimismo, pide "seguridad jurídica. No pueden cambiar las reglas del juego a mitad del partido una vez se hayan desembolsado importantes inversiones".
"Si se hace esto funcionará", asevera el presidente de la patronal de las promotoras, que apunta que durante la campaña electoral "todos los partidos han hablado de planes para levantar miles de viviendas, sin embargo cuando ha llegado el momento se ve que no cuentan todavía con las herramientas necesarias para lanzar esos proyectos. Espero que en esta legislatura se pongan en marcha este tipo de alianzas, pero de momento no veo ni el ánimo ni la velocidad que deben tener para desarrollar las herramientas necesarias".
Por otro lado, Gómez-Pintado, ha aprovechado el encuentro para animar a la Administración a que "lleve a cabo soluciones más imaginativas" a la hora de intentar frenar las subidas de precios. "Están intentando dar soluciones a corto plazo con metodología antigua que ya sabemos que no funciona y eso nos lleva a otra ralentización del mercado. Hay que buscar soluciones más imaginativas y buscar dentro de la propia Administración. La derogación de todos los avances que nos han traído hasta aquí como la reforma laboral, pueden ser contraproducentes".
Build to rent (construir para alquilar)
Además de la colaboración público privada, los grandes inversores también están apostando por el mercado del alquiler con la compra de grandes carteras de viviendas mediante proyectos de build to rent (BTR). En este sentido, Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa apunta que este tipo de operaciones pueden beneficiar al mercado español, ya que "el producto de alquiler existente en estos momentos es muy mejorable. Hay que tener en cuenta que el 95% de las viviendas en alquiler están en manos de particulares. Muchas de ellas son casas en las que no te apetece vivir por el estado de la cocina o los baños. En cambio, cuando la gestión está en manos de empresas profesionales, en la rotación de clientes las viviendas se mejoran y se mantienen mejor".
"Tenemos que aprovechar que el capital institucional está mirando hacia España", destaca el directivo de Metrovacesa, que cree que en el caso de la promotora que dirige "se podría destinar un 20-25% de nuestra cartera a este tipo de proyectos de build to rent".
Jaime Riera, director general de Banca de Inversión Inmobiliaria en Europa de Credit Suisse ve que la confluencia del interés de fondos y promotores en un mismo mercado supone una gran oportunidad para España que no se debe dejar pasar. "El sector residencial español sigue siendo uno de los más atractivos frente a otros mercados europeos y esperamos que este año sea de continuidad en cierta medida. En términos generales, los fundamentales del mercado español siguen siendo en el contexto europeo de los más atractivo. Sobre nuestra economía, es más pesimista la visión local que la internacional", apunta el directivo.
En el caso concreto del alquiler, Riera asegura que "el apetito por el BTR está en un punto máximo y eso es algo que se está produciendo en el contexto de toda Europa. Pero a día de hoy los únicos países con residencial en renta institucionalizado son Alemania y Reino Unido. Sin duda existe un apetito inversor por este tipo de producto en España. A eso se une la falta de producto donde invertir. Para que el residencial en renta tenga sentido y genere beneficios hay que hacerlo de una forma industrial, en escala. Eso significa que no es rentable para los inversores, en la mayoría de las ocasiones, tener portfolios con activos dispersos. Necesitas edificios completos para una gestión eficiente y mejor si son edificios diseñados específicamente para el alquiler que es lo que se está construyendo ahora".
