El primer semestre de 2025 nos dejó cifras de récord en el mercado hipotecario. En un contexto marcado por la incertidumbre económica y geopolítica se han vendido más casas en la primera mitad de este año que en todo 2015, encadenándose doce meses consecutivos al alza. De seguir este ritmo está previsto que las operaciones hipotecarias alcancen las 800.000 a final de año, lo que convertiría a 2025 en el mejor ejercicio desde 2007.
Una situación que también trae consigo inconvenientes y nos puede suponer "un arma de doble filo". En alquiler la situación es cada vez más tensa y los que quieren comprar se están encontrando con dificultades a la hora de negociar sus condiciones hipotecarias. Es de lo que advierte la exbanquera y experta en hipotecas Montse Cespedosa en uno de sus últimos vídeos de YouTube.
"Este 2025 hay un volumen de operaciones hipotecarias como la banca no había visto en años", comenta mientras añade que "los que pretenden vender están haciendo el agosto", pero que los que quieren comprar están afrontando varias dificultades. Su predicción para el segundo semestre es que tanto las hipotecas como la cuota sean más baratas, pero que el precio de la vivienda continuará descompensado y desorbitado, es decir, que va a seguir subiendo.
Eso sí, Cespedosa admite que "no hay indicios de burbuja inmobiliaria" a pesar de haberse rebasado algunos baremos de la crisis de 20098, pero "sí de recalentamiento del mercado".
El euríbor y la barrera del 2%
Comprobando el Euríbor (que es el índice que representa el precio al que los bancos se prestan dinero los unos a los otros dentro del sector financiero y que afecta a las hipotecas a tipo variable), vemos que el último valor es del 2,126%, cifra que ya se sitúa muy alejada del 4,16% que llegó a alcanzar en octubre de 2023. Desde entonces ha iniciado una senda descendente hasta colocarse en torno al 2% en los últimos meses, aunque nunca por debajo.
Cuanto más bajo sea el Euríbor, la cuota hipotecaria también lo será porque el interés que se le aplica es menor. Cespedosa se arriesga a decir que aunque la tendencia es a la baja, va a ser difícil que disminuya por debajo del 2%, como mucho "puede estar en torno al 1,80%".
Con todo, defiende que "no se prevén unas bajadas muy agresivas, por lo que en este segundo semestre vamos a ver mucha más estabilidad en cuanto al precio de las hipotecas con respecto al primero". Por esto, la experta afirma que "ahora mismo se pueden negociar hipotecas bastante atractivas a tipo fijo", o lo que es lo mismo, las que no dependen del Euríbor por tener un interés previo acuerdo desde el principio (en las hipotecas a tipo fijo la cuota se mantiene igual sin tener en cuenta si el Euríbor sube o baja).
No compres a ciegas
"La banca está hasta arriba de volumen hipotecario" y está inmersa en un proceso de constante revalorización, seleccionando siempre los mejores perfiles con tarifas que, algunas veces, son muy competitivas. En este sentido, Cespedosa aclara que "un buen perfil para la banca es aquel que no tenga un ratio de endeudamiento superior al 35% para que sea una hipoteca que le salga rentable conceder".
Pero advierte: "Ahora mismo hay entidades financieras que están haciendo ofertas muy agresivas de tipo fijo al 1,65%. Ten cuidado con la letra pequeña porque normalmente son hipotecas para viviendas de obra nueva, a partir de 300.000 o 350.000 euros y nóminas a partir de 5.000". "Lo que van a hacer es ponerte unas vinculaciones muy agresivas", continúa, "a muchos no les sale rentable contratar este tipo de interés por las vinculaciones que va a tener que mantener durante los próximos 25 o 30 años", añade.
Asimismo, durante su intervención Cespedosa hace especial hincapié en "que valoréis la TAE". La Tasa Anual Equivalente (TAE) es, a grandes rasgos, un indicador que se utiliza para valorar el rendimiento real de un producto financiero, como bien puede ser una hipoteca, en un año. Hay gente que no le presta atención a este baremo y obvia "la letra pequeña" para fijarse solo en la cuota, un gran error porque no tienen en cuenta el coste real, la TAE.
No compres una vivienda sin nota simple
Dada la rentabilidad que supone comprar una vivienda para alquilarla, la ex banquera está notando como muchos se lanzan a pedir una hipoteca de un día para otro solo porque quieren venderla más cara en un futuro, sin pensar en los problemas que esto podría suponerles. Hacerse con un piso de un día para otro puede significar saltarse muchos pasos que son vitales para la compra, como por ejemplo la expedición de la nota simple del inmueble.
Este documento, al que Cespedosa se refiere como "el DNI de la vivienda" recoge información esencial para conocer el estado del inmueble antes de comprarlo, por ejemplo si tiene herencias pendientes o anotaciones preventivas de embargos. En muchos casos los compradores, por hacerlo lo más rápido posible, no piden la nota simple y se encuentran con grandes problemas cuando son propietarios, a los la experta avisa: "No os precipitéis porque os estáis comprando una vivienda, no unos zapatos".
"Comprar es tu patrimonio, tu futuro y puede ser tu jubilación. Es importante incorporarse al circuito inmobiliario, no hace falta que te compres la vivienda de tus sueños. Lo importante es comprarte algo que te permita rentabilizar".
Antes de entrar de lleno como propietario en el mundo inmobiliario, basta con, simplemente, incorporarse al circuito. Para ello tenemos que entrar a valorar "qué capacidad de pago tienes y cuál es el precio máximo al que te puedes hipotecar", ahí tendrás que decidir si tus ingresos te permiten convertirte en propietario o no.
Si es que no, puedes comprar algo más barato para rentabilizarlo y entrar así en este "circuito inmobiliario" para después comprarte "la vivienda de tus sueños". Para comprar hay que "tener muy claro quiénes somos y que perfil tenemos a la hora de negociar con la banca", explica.
Con todo, Cespedosa termina diciendo que "no firméis una hipoteca por encima del 2,20% a tipo fijo, incluso si vais al 90%". Aunque la banca ya está dando este porcentaje sin problemas y con tipos atractivos, lo importe es que tengas una capacidad de pago adecuada porque "no está laxa en el criterio de riesgo pero sí en el valor de compra".