Los expertos aseguran que no estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria en España, sin embargo, los precios de la vivienda sí que están por encima de los registrados en ese momento de boom inmobiliario que se vivió en 2007, justo antes de que estallara la burbuja.
Concretamente, son cinco las comunidades autónomas que han superado en 2025 el precio máximo en compra alcanzado durante los años de la burbuja inmobiliaria. Se trata de Andalucía, Baleares, Canarias, la Comunitat Valenciana y Madrid que presentan en julio de 2025 el mayor precio en la vivienda de segunda mano registrado desde que el Índice Inmobiliario Fotocasa tiene registros, ahora hace ya 20 años.
En la media nacional, "el precio de la vivienda de segunda mano en España se encuentra a menos de un 10% de marcar máximos históricos", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
"Varias comunidades como Andalucía, Madrid, Baleares, Canarias y la Comunitat Valenciana ya han superado los precios registrados en 2007, lo que implica que sus ciudadanos nunca se habían enfrentado a precios tan altos como ahora. Lo mismo sucede en las provincias y ciudades con mayor capacidad de atracción poblacional y en zonas turísticas, donde la presión de la demanda es mayor", destaca Matos.
"La accesibilidad a la vivienda está en riesgo debido a que el esfuerzo salarial que los compradores tienen que realizar está en su punto más alto. Mientras la oferta no aumente, el tensionamiento de los precios se mantendrá. Probablemente, si el ritmo de encarecimiento se mantiene, el año que viene, toda España, alcanzará precios máximos", advierte la experta.
En el caso de Baleares lleva más de dos años consecutivos superando el precio máximo de los años de la burbuja. De hecho, en julio de 2025 en Baleares el precio medio es un 84% más elevado que el máximo que alcanzó en abril de 2007. En aquel momento, el precio máximo fue de 2.762 euros por m2 y ahora mismo el precio máximo se sitúa en los 5.069 euros.
Así, si en 2007 comprar una vivienda estándar en Baleares costaba 221.000 euros, en 2025 el precio medio se eleva hasta los 400.000 euros. De hecho, en mayo de este año Baleares superó la barrera de los 5.000 euros/m2 por primera vez en toda la serie histórica y es ya la comunidad autónoma con el metro cuadrado más caro para comprar una vivienda de toda España.
En el caso de Canarias también lleva más de dos años marcando récord de precios y superando los años de la burbuja de 2007. En concreto, el precio está ahora mismo un 47% por encima de los años del boom inmobiliario.
Cuando Canarias alcanzó el precio máximo fue en mayo de 2007 con un precio medio de 2.155 euros/m2 y una vivienda estándar costaba cerca de los 172.000 euros, ahora el precio medio se sitúa en los 3.157 euros/m2 y una vivienda media de 80 metros cuadrados cuesta más de 252.00 euros.
La Comunidad de Madrid supera en un 22% el precio máximo alcanzado en enero de 2007. Entonces el metro cuadrado en la capital se situaba en los 3.970 euros por m2 y una vivienda media costaba 317.000 euros y en julio de 2025 el precio medio se sitúa en los 4.858 euros/m2 con un precio de una vivienda media de 388.000 euros.
Por su parte, Andalucía ha superado recientemente el precio máximo de abril de 2007 y en julio de 2025 es un 4% más caro que en el boom inmobiliario. De hecho, comprar una vivienda en 2007 en Andalucía costaba de media 200.700 euros, ya que el precio medio se situaba en los 2.509 euros/m2 y en 2025 cuesta 2.610 euros/m2 hasta situar un piso medio en los 208.800 euros.
Finalmente el caso de la Comunitat Valenciana acaba recientemente de superar el precio máximo que alcanzó en abril de 2007. De hecho, supera el precio de aquel momento en un 0,2% pero es la primera vez que alcanza la cifra de los 2.436 euros/m2 que ha alcanzado en julio de 2025 y supone que una vivienda media cuesta de media 195.000 euros. El anterior máximo de 2007 se alcanzó con 2.430 euros/m2.
¿Por qué los expertos no hablan de burbuja en la vivienda?
Actualmente, la mayoría de los expertos inmobiliarios coinciden en que España no se enfrenta a una burbuja inmobiliaria, como la que estalló en 2008, sino a un problema muy distinto: "un desequilibrio estructural entre una demanda creciente y una oferta de vivienda que no logra seguir el ritmo". Esta es la base principal sobre la que se apoyan los expertos para descartar la existencia de una burbuja especulativa.
Además, a diferencia de lo ocurrido hace más de una década, hoy en día no hay una sobreoferta de viviendas. Al contrario, se construyen muchas menos casas de las que se necesitan. Así, mientras que en los años de la burbuja se superaban las 700.000 viviendas nuevas al año, en la actualidad apenas se edifican unas 100.000, lo que resulta insuficiente para atender a los nuevos hogares que se forman, tanto por crecimiento demográfico como por flujos migratorios.
Además, los expertos destacan que la situación del crédito hipotecario es mucho más prudente y controlada. Por ejemplo, en 2006 el volumen de crédito destinado al sector inmobiliario fue de 184.000 millones de euros, mientras que en 2023 apenas alcanzó los 54.000 millones.
También ha cambiado el perfil del comprador y la ratio préstamo/valor del inmueble se sitúa actualmente en torno al 69 %, lo que indica que los compradores suelen aportar una parte considerable del capital con recursos propios. Además, el endeudamiento de los hogares españoles es significativamente más bajo que hace veinte años, lo que reduce el riesgo de impagos masivos.
En cuanto a los precios, los expertos explican que su evolución no se debe a una espiral especulativa, sino a factores económicos reales y sostenibles y tanto desde el sector público como desde el privado, el consenso apunta a que la solución pasa por aumentar la oferta de vivienda asequible, especialmente de obra nueva.