Economía

El indicador inmobiliario que avisa de un paro de casi el doble en EEUU y de una recesión en seis meses

  • Preocupación ante el rotundo desplome del índice de vivienda de la NAHB
  • Su caída se traslada con un retraso de 12 meses a la subida del desempleo
  • Con la subida del paro que proyecta, la recesión llegaría en mayo de 2023
Imagen: iStock

Las tornas están cambiando rápidamente. La abrasiva inflación derivada de los desajustes económicos causados por la pandemia está llevando a los bancos centrales, con la Reserva Federal de EEUU al timón, a un endurecimiento de sus políticas que amenaza con serios daños a la actividad. El pretendido endurecimiento de las condiciones financieras se está cobrando una de sus víctimas favoritas: el mercado de vivienda. En el caso de EEUU, el deterioro empieza a ser notable -el nuevo retroceso del S&P Case-Shiller este martes lo constata- y alimenta el mayor debate económico que hay ahora mismo: recesión sí o recesión no. Uno de los indicadores más observados del inmobiliario estadounidense no arroja buenas noticias cuando se calibra si será posible el anhelado 'aterrizaje suave' de la economía.

En EEUU, quien dictamina si hay o no recesión es la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER por sus siglas en inglés). El organismo no se queda con la definición habitual de recesión técnica -dos trimestres seguidos de contracción en el PIB- y busca un mayor y más prolongado desgaste en métricas como el consumo o el mercado laboral. Como su trabajo es, en cierto modo, a posteriori, las diferentes firmas financieras y analistas buscan indicadores que adelanten el deterioro económico.

Más allá de la mediática inversión de la curva de tipos de EEUU (un diferencial negativo entre los bonos a 10 y dos años suele ser preludio de recesión), existen otros indicadores prospectivos. Uno que transmite fiabilidad a los analistas es el Índice del Mercado de la Vivienda (HMI) de la NAHB (Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de EEUU). El índice se basa en una encuesta mensual realizada a 140.000 miembros de la asociación, que construyen aproximadamente el 80% del número total de los nuevos hogares del país.

Los entrevistados son encuestados para evaluar las condiciones del mercado en cuanto a la venta de viviendas nuevas en el momento actual y en los próximos seis meses, así como sobre el tráfico de potenciales compradores para las nuevas viviendas. El HMI puede oscilar entre 0 y 100. Las lecturas superiores a 50 denotan que la mayoría de los miembros de la Asociación valoran las condiciones de venta como favorables. Por debajo de 50, todo lo opuesto.

El rápido deterioro del índice estos meses ha alertado a los analistas. Si a comienzos de año las lecturas superaban los 80 puntos, con unos tipos de interés mínimos por las políticas laxas durante el covid y los inmuebles subiendo con claridad, la última lectura, publicada a mediados de noviembre, ha sido de 33 puntos. La preocupación de los expertos nace de la probada correlación entre un acusado descenso del índice y el aumento del desempleo que se da, aproximadamente, a los 9-12 meses.

Nada más conocerse la lectura de noviembre, Andreas Steno Larsen, antiguo estratega de Nordea, avisaba de que, atendiendo a la correlación histórica, la bajada de la confianza de los constructores a 33 puntos arrojaba una proyección de desempleo cercana al 8% en un periodo de 9 a 10 meses. Más recientemente, Alfonso Peccatiello, estratega de The Macro Compass y ex de ING, ha elaborado un gráfico comparando las mismas métricas (el índice NAHB colocado a la inversa) y ha concluido que el desempleo rondará el 6-7% a finales de 2023: "El índice de la NAHB se adelanta a las tendencias de la tasa de desempleo de EEUU en aproximadamente 12 meses". En cualquiera de los dos cálculos, una tasa de prácticamente el doble de la actual, que es de un 3,7%.

"En 2007, Edward Leamer, de la Universidad de California, afirmó que el mercado de la vivienda es el ciclo económico. Creo que está fundamentalmente en lo cierto", justifica Peccatiello. El analista explica que los puestos de trabajo y la actividad económica relacionados con la vivienda representan por sí solos entre el 12 y el 15% del PIB y el empleo de EEUU. Y la naturaleza sensible a los tipos de interés del negocio inmobiliario lo hace muy propenso a responder rápidamente a los cambios en las condiciones económicas y financieras, añade.

Con esta 'pata' del desempleo bien asida, Peccatiello recurre a la Regla de Sahm para atisbar las posibilidades de recesión. Esta teoría, llamada así por Claudia Sahm, la economista de la Fed que la enunció en 2019, señalan que "es probable que se produzca una recesión si la media de tres meses de la tasa de desempleo ha aumentado al menos 0,5 puntos porcentuales por encima de su punto más bajo en los 12 meses anteriores". Esta regla ha señalado todas las recesiones desde 1970 sin prácticamente ningún falso positivo, según el destacado economista estadounidense Jason Furman.

Peccatiello defiende que, en este caso, bastaría con una tasa de desempleo del 4,2% respecto al 3,7% actual. "Teniendo en cuenta el fuerte deterioro de la actividad inmobiliaria y el habitual efecto retardado de 12 meses que tiene sobre el mercado laboral, deberíamos llegar a ese punto en el segundo trimestre de 2023". Buscando afinar más el tiro, el analista proyecto en su gráfico que la recesión podría llegar en mayo de 2023.

Unas previsiones que no se desmarcan mucho de las del modelo de Capital Economics. "Nuestros indicadores de seguimiento de la recesión prácticamente garantizan que la economía se contraerá el próximo año, lo que, teniendo en cuenta los 400 puntos básicos de ajuste monetario de este año (faltarían 25 en diciembre), no debería suponer una sorpresa. Nuestro modelo probit a seis meses vista sitúa las probabilidades de recesión en cerca del 90%", detalla Paul Ashworth, economista para EEUU de la firma.

"Tras el retroceso de los tipos de interés a largo plazo después del IPC de octubre, la inversión del diferencial de rendimiento entre 10 años y 2 años es ahora la más grave desde principios de los años 80, y el diferencial entre 10 años y 3 meses también se ha invertido recientemente. El índice económico adelantado del Conference Board lleva contrayéndose desde febrero, con una tasa de crecimiento semestral anualizada cercana al -5%. Otros indicadores prospectivos, como los permisos de construcción residencial y el índice ISM de nuevos pedidos, muestran una clara debilidad", prosigue Ashworth en un comentario.

La profundidad de la recesión

Sin embargo, el analista se ampara en datos recientes como las ventas minoristas y la fortaleza del mercado laboral, así como en el aguante del PIB (un 2,6% anualizado en el tercer trimestre, una previsión del 1,4% anualizado en el cuarto y una estimación de PIB en tiempo real de la Fed de Atlanta del 4,2% para el último cuarto de 2022), para apoyar su tesis de que la recesión será leve, parecida a las recesiones de principios de la década de 1990 y del 2000. Ashworth se resiste a descartar por completo el 'aterrizaje suave'.

"La economía estadounidense sigue enfrentándose a una rápida inflación derivada de que la demanda agregada sigue siendo demasiado elevada. La Fed seguirá endureciendo las condiciones financieras y empujará a la economía estadounidense hacia una recesión a partir del segundo trimestre de 2023. Esperamos que el PIB estadounidense se contraiga un 0,2% en 2023, seguido de una recuperación gradual del 0,5% en 2024", escribe el analista Antti Ilvonen en las previsiones macro de Danske Bank para el país. Sus cálculos son que la tasa de desempleo aumentará hasta el 5,5-6% en 2024, lo que aún reflejaría un debilitamiento bastante modesto de las condiciones del mercado laboral en comparación con recesiones anteriores. 

"Esperamos que el crecimiento siga moderándose hacia principios de 2023 y que la economía estadounidense acabe cayendo en recesión en el segundo trimestre. La Fed ha reconocido el equilibrio asimétrico de los riesgos en términos de control de la inflación, y ha subrayado que se prefiere una recesión modesta a permitir que las presiones inflacionistas persistan durante más tiempo del necesario. Un exceso de presión sobre la economía hasta llegar a una recesión puede ir seguido de un rápido giro hacia una política monetaria más fácil si es necesario, pero un periodo estanflacionario de alta inflación, política monetaria estricta y aumento del desempleo sería más difícil de afrontar", explica Ilvonen.

Antti Ilvonen (Danske Bank): "Un exceso de presión sobre la economía hasta llegar a una recesión puede ir seguido de un rápido giro hacia una política monetaria más fácil si es necesario"

"Una inflación tan rápida como la actual ha tardado históricamente varios años en estabilizarse de nuevo en el objetivo del 2%. Por lo tanto, esperamos que la Fed aborde el próximo ciclo de flexibilización con cautela. No esperamos que la Fed recorte los tipos en 2023, y sólo esperamos cuatro recortes de tipos de 25 puntos básicos en 2024", continúa el experto.

"Como se ha visto en julio y principios de agosto de este año, en cuanto los mercados empiezan a especular con los próximos recortes de tipos en medio de los signos de recesión que se avecinan, las condiciones financieras también pueden empezar a relajarse claramente antes de que se materialicen los recortes de tipos reales. Una relajación preventiva de las condiciones financieras podría desencadenar rápidamente nuevas oleadas de inflación impulsada por las materias primas, y dado que esperamos que la economía china se recupere hacia la segunda mitad de 2023, el riesgo de una nueva subida de los precios de las materias primas podría coincidir con la caída de EEUU en una recesión el próximo año", alertan desde el banco nórdico", concluye Ilvonen.

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Comentarios 6

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Antonio Antonio
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Pero si suben los tipos un 5% qué hipotecas quieren que pidan los yankees. Estamos tontos... Claro que ese índice baja. No creo que por ello baje todo, la gente seguirá comiendo, viviendo en caravana pero con su vida.

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#1
Ramon
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Al #1 Antonio, las hipotecas están ya al 7% y obviamente se dejó de comprar con lo que el precio bajará. No es que baje todo, es que la vivienda tiene un peso muy importante en el índice. Si baja, la inflación baja por simple efecto matemático.

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#2
Fed
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Pero la recesión no era en Otoño? Jajaja luego será en junio 2023 luego diciembre 2023...

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#3
Justin
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Quieren que vendamos todo para cogerlo baratos con dinero fake de su impresora judía. La próxima recesión será otra ocasión de compra.

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#4
Manuel
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Que se vengan a España que aquí, según la pinocha Calviño no habrá recesión.

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#5
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fernando sanchez
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Que pinche pronto la bubble y que todos los que compraron y se creyeron millonarios paguen el desaguisao...jaajaja

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#6