Últimamente estamos observando cómo en torno a un tercio de las promotoras de viviendas se han visto obligadas a paralizar temporalmente algunas obras como consecuencia de los elevados costes de materiales, energía y escasez de mano de obra.
Un estudio sectorial recientemente publicado nos revela que, del conjunto de materiales necesarios para la construcción de viviendas, casi el 90% ha sufrido incrementos lo que hace que aproximadamente un 45% de las promociones previstas para este año se puedan paralizar o ralentizar. Ya a finales del pasado año, desde nuestra compañía, alertábamos de esta posibilidad.
Al hablar de las perspectivas del sector inmobiliario para 2022 destacábamos el buen comportamiento del residencial que había resistido de forma admirable la crisis producida por la pandemia, manteniendo niveles de precios y experimentando una fuerte demanda y gran volumen de promociones en curso. Explicábamos que en el año 2022 en España nos enfrentaríamos a un escenario con múltiples incertidumbres que podrían tener importantes consecuencias en el empleo, el comercio, el turismo, el ahorro, las inversiones, y la economía en general.
Atravesábamos entonces una etapa inflacionista, motivada fundamentalmente por el brusco incremento sufrido en los precios de la energía y de los combustibles que se trasladaba a todos los productos y servicios en general, y en especial, al transporte. A todo esto, se añadía la subida de precios de la mayoría de los materiales de construcción y las tensiones en la cadena de suministros. Circunstancias que se esperaba que produjeran incrementos en los precios de los activos inmobiliarios, con especial foco en la vivienda.
En cuanto a la construcción, nos encontrábamos con promociones que ya, a finales del año, estaban sufriendo retrasos en sus calendarios de obra, causados por la escasez e incremento de precios de materiales, así como por la falta de mano de obra especializada. El primer trimestre de 2022 ha arrojado datos aún más preocupantes.
Hemos visto un mayor aumento de la inflación, incrementos récord de los precios de los combustibles y de la electricidad, precios desorbitados de los materiales de construcción, y problemas continuos de abastecimiento en las cadenas de suministro. Una situación complicada que se ha visto agravada por el inesperado conflicto armado entre Ucrania y Rusia y la huelga de transporte en nuestro país. Todo este "efecto dominó" ha llevado a la situación que mencionábamos al principio en la que gran número de promotores han tenido que asumir la ralentización e incluso la paralización temporal de parte de sus obras de construcción en curso.
El precio de la vivienda seguirá un proceso de escalada progresiva durante este año
Sin duda, habrá que estar atentos a la evolución de todos estos aspectos para determinar cómo se verá afectado el sector inmobiliario durante este año 2022 y cómo se comportarán los precios en los distintos mercados inmobiliarios. Con respecto a los precios de venta de las viviendas, todo indica que seguirán un proceso de escalada progresiva durante este año.
En relación a los precios del alquiler estimamos un comportamiento similar, dado que la demanda se mantiene sólida tanto para compra como para alquiler. Habrá que prestar especial atención a los excesivos niveles de inflación, desconocidos durante las últimas décadas, y que ahora están encareciendo notablemente el coste de la vida de todas las familias. La gran mayoría de las previsiones que teníamos hasta la fecha estaban basadas en un escenario caracterizado a largo plazo por un bajo nivel de inflación y como consecuencia la estabilidad de los tipos de interés. Todo ello se encuentra actualmente en una lógica revisión.
Una alta inflación supone una menor capacidad de ahorro y por tanto una capacidad de inversión con mayores limitaciones, en especial en el sector inmobiliario. Estas tasas de inflación pueden también implicar posibles incrementos en unos tipos de interés básicos que llevaban muchos años en niveles cercanos a cero y que ahora experimentan unas ratios históricas, lo que produciría tensiones a la hora de afrontar tanto las cuotas de préstamos hipotecarios a suscribir, así como las cuotas hipotecarias ya existentes.
La ralentización en la puesta en mercado de vivienda de obra nueva no hará más que restringir, al menos temporalmente, la oferta. Además, si se mantiene el escenario de fuerte demanda favorecida por el alto nivel de ahorro acumulado durante la etapa de pandemia y por el interés en no perder poder adquisitivo de estos ahorros durante una etapa inflacionista, la inversión en vivienda se postula como una de las más atractivas, lo que podría seguir empujando los precios al alza.
Es previsible también que el volumen de adquisición de viviendas en España por parte de compradores extranjeros se incremente durante este año, tras unos años pasados en los que se ha visto negativamente afectado por factores externos como el Brexit y el confinamiento derivado de la pandemia. Esta mayor demanda se espera que se concentre en los destinos predilectos del comprador extranjero, que son tanto las grandes capitales como Madrid o Barcelona, así como las zonas turísticas de nuestras costas como es el caso de Málaga o las Islas Baleares o Canarias.
Todas estas incertidumbres sobre la dimensión de los efectos de la crisis y la capacidad para remontarla, vuelven a poner de manifiesto la solidez del sector inmobiliario que, sin duda, será clave en la recuperación. Ya lo fue en la recuperación tras la crisis anterior, y seguro que lo será en ésta, pues el sector inmobiliario aporta una actividad generadora de riqueza, de empleo, y de múltiples sinergias para la economía. Se cierne una "tormenta perfecta" sobre las más de 130.000 viviendas de obra nueva previstas para este 2022 que se verán afectadas por esa subida de los costes de construcción que está teniendo como consecuencia la paralización de obras.
De lo que sin duda estoy convencido es que el sector inmobiliario y en especial el residencial seguirá siendo el motor de nuestra economía y sabrá sobreponerse y contribuir a generar riqueza a nuestro país y aportar bienestar general a la sociedad española.
