El mercado inmobiliario ha disfrutado en los últimos meses de un mini-boom impulsado por una serie de factores cuya combinación ha dado rienda suelta a la demanda de vivienda, tanto de obra nueva como de segunda mano. Sin embargo, a corto plazo esta combinación de factores parece estar en peligro (al menos los del lado de la demanda). Alguno de ellos incluso podría revertirse (los ultra-bajos tipos de interés). El inmobiliario y la vivienda deberán acoplar su actividad (y precios) a este nuevo contexto en el que la demanda corre el riesgo de perder fuerza, pero la oferta sigue muy ajustada (dos fuerzas enfrentadas). El escenario base habla de un enfriamiento temporal o aterrizaje sin sobresaltos, aunque con algún pequeño bache en el camino.
Pese a que España fue uno de los pocos países que experimentó una leve contracción de la actividad en el mercado de la vivienda en 2020, la actividad a este mercado volvió con vigorosidad en 2021 gracias a la mejora de la confianza, la fortaleza del mercado laboral, las medidas para proteger las rentas de los hogares, el ahorro acumulado, el cambio de las preferencias de los hogares, unos tipos de interés ultra-bajos y la jugosa rentabilidad que ofrecía el mercado inmobiliario en un entorno de tipos negativos. "Este impulso en el mercado de la vivienda iba a continuar este año, pero la invasión de Ucrania y la inflación han cambiado la perspectiva", avisan desde el banco de inversión Natixis en un informe sectorial dedicado al inmobiliario español.
Vientos en contra de la demanda
"El estallido de la guerra en Ucrania ha empañado las perspectivas de crecimiento del PIB para España. El poder adquisitivo de los hogares se verá erosionado por el rápido aumento de la inflación y, por ende, los ingresos reales de los hogares experimentarán una caída del 4% este año, aunque el empleo debería recuperarse algo más. Además, la asequibilidad de las hipotecas empeorará a medida que el BCE endurezca gradualmente su política para evitar que se arraiguen las altas expectativas de inflación", aseguran los expertos de banco francés.
Miguel Ángel Bernal, economista y experto en planificación financiera (Bernal & San Bujanda), coincide y añade que han comenzado a aparecer nubarrones por el lado de los compradores. Este experto cita a la alta inflación (que reduce el poder adquisitivo), la incertidumbre que genera el conflicto en Ucrania, la subida de tipos actual, el enfriamiento de la creación de empleo y los sempiternos problemas de los jóvenes para adquirir una vivienda como los obstáculos que debe sortear el comprador.
José María Raya, director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra, nos explica que "la pérdida de poder adquisitivo (y por lo tanto, la disminución del ahorro) afecta a esa demanda de nuevos hogares (de vivienda nueva o usada), que puede caer. Aunque de momento el ahorro acumulado en pandemia hace prever que no será así a corto plazo, con lo que los efectos dependerán de lo estructural que sea y de cuánto dure esta subida de precios".
La vivienda deberá lidiar con este nuevo entorno mucho menos favorable, pero que en principio no debería hacer descarrilar la tendencia principal que es fuerte y también cuenta con vientos a favor. Habrá cambios en la demanda (descenso de la compra de vivienda como bien de consumo en favor del ascenso como bien de inversión) y cierta moderación, pero ni la guerra ni la inflación ni los tipos de interés deberían tener la suficiente fuerza como para desencadenar una corrección del mercado.
"El estallido de la guerra en Ucrania se ha producido en un momento en el que el mercado inmobiliario muestra una clara tendencia alcista, con una demanda muy fuerte y un notable aumento en los precios... El conflicto bélico podría ralentizar un poco más el ritmo de compraventas de lo que ya contemplaba nuestro escenario anterior. Con todo, seguimos esperando unas cifras de compraventas elevadas, similares a las de 2019", explica Judith Montoriol, lead economist de CaixaBank Research, a elEconomista.
La experta de CaixaBank Research espera que la demanda doméstica se ralentice como consecuencia del menor crecimiento de la renta bruta real disponible de los hogares (erosión del poder de compra por el alza de la inflación) y por la mayor incertidumbre (se suelen posponer decisiones de inversión a largo plazo).
Leopoldo Torralba, Economista, Adjunto a Economista-Jefe de Arcano, comenta en declaraciones a elEconomista que "el grueso de la tormenta es hasta el tercer trimestre de 2022, a partir del cual la inflación tenderá a ralentizarse, así como los costes de los materiales. Pero hay muchos mitigantes y transitoriedad en la situación, por lo que vemos que, aunque a corto plazo, la situación del sector será débil por la gran incertidumbre existente en variables clave, sin embargo desde el señalado tercer trimestre de 2022 la situación irá a mejor y desde 2023 en adelante, el entorno será razonablemente positivo para la compra de casas".
El euríbor sube con fuerza
Los expertos se muestran optimistas pese a que las familias se enfrentan a una pérdida de poder adquisitivo histórica y a la reciente subida del euríbor, que podría continuar si los precios no comienzan a retroceder. En poco más de tres meses el euríbor ha pasado de situarse en los -0,50 puntos a ponerse en positivo por primera vez desde 2016 ante las expectativas de subidas de tipos en la Eurozona por parte del Banco Central Europeo. Tradicionalmente se ha señalado a las subidas de tipos como uno de los grandes riesgos a las actuales valoraciones de la vivienda, pero los economistas consultados por elEconomista ven todavía más fortalezas que debilidades en el mercado de la vivienda.
Bernal aporta que "la subida de tipos, la cual ya comienza a notarse en el indicador del euríbor doce meses puede frenar la compra. En estos momentos, además, está cambiando la oferta de hipotecas a los compradores; varias entidades ponderan la comercialización de hipotecas a tipo variable, incluso algunas entidades no ofrecen financiación para esta compra a tipo fijo".
No obstante, aunque esto supone un cambio de tendencia, los tipos partían de niveles muy bajos y el mercado inmobiliario español no muestra desequilibrios importantes, por lo que estos cambios no deberían generar ni mucho menos un terremoto en la vivienda: "Los tipos de interés, aun subiendo, no llegarán a niveles exagerados, lo que unido a unos ratios de esfuerzo hoy razonables (cuota hipotecaria sobre ingresos familiares) y a unos diferenciales sobre hipotecarios hoy por encima de medias históricas, hará que los precios de las casa sigan siendo accesibles", añade Torralba, de Arcano Research.
Desde CaixaBank Research apoyan esa tesis sobre los tipos de interés y el euríbor, aunque "pensamos que el BCE iniciará próximamente la normalización de la política monetaria para evitar que las elevadas tasas de inflación actuales... es probable que el BCE decida actuar con cautela y que la retirada de estímulos sea gradual siempre y cuando la inflación no siga sorprendiendo al alza", sostiene Montoriol.
Pese a los vientos en contra a los que se enfrenta la demanda de la vivienda como bien de consumo (compra de una casa para vivir en ella), los precios seguirán subiendo durante este año. Por un lado, porque los costes de los materiales de construcción y de la mano de obra están disparados, lo que se traducirá en una vivienda de obra nueva más cara con cierto efecto arrastre en la de segunda mano. Por otro porque la vivienda parece haberse convertido en una suerte de activo refugio para combatir la inflación y la incertidumbre, como ya ocurriera durante la crisis del covid.
La vivienda es la inversión de moda
La demanda como bien de inversión puede aguantar o incluso acrecentarse ante el entorno de incertidumbre actual: "Puede aumentar la demanda de inversión ante la mayor volatilidad de los mercados financieros", asegura Montoriol. La vivienda ha sido uno de los activos estrella en los últimos años, superando a la inflación y ofreciendo una rentabilidad por alquiler que rebasaba a todas luces a la de otros activos como los depósitos, los bonos y la mayor parte de las acciones.
Por otro lado, los graves problemas de oferta seguirán presionando al alza a los precios en el corto plazo. Normalmente una oferta limitada (de un bien demandando) suele generar precios más altos. "La oferta de vivienda ya se estaba viendo muy restringida antes del estallido de la guerra por la presencia de cuellos de botella (escasez de mano de obra en varios trabajos especializados, escasez de ciertos materiales) y notables incrementos de precios (materias primas y energía). La crisis energética generada por la guerra supone un nuevo shock sobre los precios de la energía y de los materiales de construcción, lo que puede ralentizar la oferta de vivienda".
Estos factores podrían compensar la menor demanda prevista en los primeros meses del año y seguir impulsando los precios de los inmuebles. Aunque aquí las opiniones son variopintas. Hay analistas que creen que los factores de oferta son más poderosos y por tanto llevarán al precio de la vivienda incrementarse incluso en un 10% este 2022. Otros, como es el caso del equipo de Natixis, creen que el precio de la vivienda avanzará un 4,4% este año y un 2% en 2023 ante la desaceleración de la demanda.
El equipo de CaixaBank Research no ofrece una cifra concreta, pero sí cree que los precios subirán más despacio que el dato oficial del cuarto trimestre de 2021 (4,4%). José María Raya subraya que la vivienda seguirá al alza, pero los incrementos de los precios se mantendrán por debajo de la inflación.
Los factores de oferta que están presionando al alza el precio de la vivienda son los mismos que están generando escasez de materiales y poniendo en riesgo la finalización de promociones en el tiempo acordado. "Ya está habiendo retrasos desde finales del año pasado, con los problemas de transporte que provocaron la vuelta a la 'normalidad' tras la pandemia. Evidentemente los problemas actuales motivados por las huelgas de transportistas y el conflicto de Ucrania, sólo están agravando el problema. En algunos pasos, si no se ha firmado arras y solo hay reserva algunos constructores están prefiriendo devolver la reserva y cambiar el precio final para aumentar así el precio final y cambiar plazos. Por lo tanto el consejo es que firme rápido el contrato de compraventa y vigile bien su vivienda cuando se la entregan puede que esté del todo acabada", comenta José María Raya.
