Vivienda

La mitad de las grandes ciudades han superado precios máximos pero no están tensionadas

  • Un 19% de los municipios de más de 20.000 habitantes superan el esfuerzo
  • La aplicación del límite de rentas puede llevar a una economía sumergida
Raquel Gómez, head of valuations de urbanData Analytics

España ha sido históricamente un país de propietarios, con más de un 75% de las viviendas censadas en este régimen, sin embargo, se observa un cambio de tendencia, en parte, impulsado por la dificultad de acceso por algunos sectores de la sociedad con bajas tasas de ahorro, como los jóvenes.

Según datos de urbanData Analytics, cerca del 50% de los municipios de España tienen más de 20.000 habitantes y concentran la mayor parte de las transacciones de vivienda en nuestro país. De esos aproximadamente 400 municipios, solo un 19%, presentan precios medios de alquiler que superan el recomendado esfuerzo del 30% sobre la renta media por hogar. Si, además, asumimos un 30% extra de gastos asociados a la vivienda (suministros, seguros, mantenimientos, tasas e impuestos…), este porcentaje aumenta hasta el 45% de los municipios analizados. Precisamente una de las premisas que la nueva Ley de vivienda contempla para determinar las zonas tensionadas del mercado del alquiler es ese límite del 30% de los gastos computables a la vivienda sobre la renta del hogar.

Los municipios que se pueden considerar tensionados se reducen al 1% en grandes ciudades

Si llevamos el estudio a grandes ciudades por encima de los 100.000 habitantes, el grupo de municipios que se pueden considerar tensionados se reduce: solo un 1% supera el recomendado 30% atendiendo únicamente a precios medios de alquiler y solo el 7%, si se analiza alquiler más gastos. El líder indiscutible de esta lista es Marbella, donde existe una demanda extranjera con elevadas rentas que no computa en el cálculo de la renta media por hogar y, por tanto, genera alteraciones en los datos. Le siguen otros municipios como Alcobendas, Barcelona, Madrid, Palma y Donostia-San Sebastián. En el lado opuesto de la tabla encontramos ciudades como Ourense, Reus, Lleida, Oviedo o Jaén, con tasas de esfuerzo por debajo del 20%.

Más de la mitad de las grandes ciudades han superado los precios máximos históricos alcanzados. Destacan las islas Santa Cruz de Tenerife, Palma y Las Palmas. Ciudades como Córdoba, Vitoria o Terrassa están muy próximas a estos máximos, mientras que Zaragoza y Gijón son las que más se alejan. Sin embargo, de estas principales plazas inmobiliarias tan solo tres (Palma, Alcobendas, Donostia-San Sebastián) cumplen el segundo requisito para ser declaradas como tensionadas (24 si se computa alquiler y los gastos): haber registrado una evolución de las rentas cinco puntos superiores al incremento del IPC en los últimos cinco años. Cabe decir que, en este periodo, todas las grandes ciudades se han encarecido.

No obstante, los datos demuestran que la mayoría de estos mercados han experimentado un descenso interanual de las rentas en el segundo trimestre de 2021 consecuencia natural de la crisis; más moderado en el caso de Tarragona, Valladolid o Donostia-San Sebastián y de doble dígito en Madrid, L'Hospitalet de Llobregat y Barcelona. En Salamanca, la vivienda en alquiler se ha abaratado de media un 2,8%, en Alicante un 4,1% y en Palma un 7,1%.

Si comparamos los precios con los registrados antes del impacto del Covid-19, los alquileres se han desplomado en el 80% de estos mercados respecto al último trimestre de 2019, más acusado en las primeras plazas inmobiliarias del país: Madrid, Barcelona, Palma, Sevilla, Málaga. Esto no ha alterado el top 3 de ciudades más caras para el alquiler de una vivienda: Barcelona (1.153 euros al mes), Madrid (1.108 euros) y Donostia (1.027 euros). Sin embargo, también observamos lugares donde los precios han subido en 2021 a pesar de la pandemia: Burgos, Murcia, Granada, Santander.

Consecuencias de la Ley

Una de las principales consecuencias que hemos observado en la aplicación de medidas como el límite de las rentas en grandes ciudades tales como Berlín ha sido la aparición de una economía sumergida que afecta, además, directamente al inquilino que, por un lado, puede beneficiarse de una reducción de los precios si vive en una zona tensionada o, por el contrario, verse inmerso en un mercado de alquiler paralelo con elevados precios.

Del mismo modo, es esperable que se produzca una reducción de la oferta, como ha sucedido en San Francisco, así como una paralización de la renovación del parque de vivienda. Hay que tener en cuenta que en España la mayor parte del parque de vivienda de alquiler pertenece a pequeños propietarios que, ante una limitación de rentas, tendrán más dificultades para invertir en el mantenimiento y mejora de estado del inmueble. Asimismo, los caseros que no vean rentabilizado el riesgo de alquilar su inmueble pueden preferir mantenerlo vacío o transferirlo al mercado de compraventa.

Respecto al recargo del IBI para las viviendas vacías por parte de los ayuntamientos para multipropietarios, el INE cifra en 3,4 millones estos inmuebles en España (2011). Por regiones, Andalucía y Comunidad Valenciana concentran más de un millón. La capital lidera el ranking con más de 150.000 inmuebles, seguida por Barcelona con 88.000 y Valencia con 57.000. Sin embargo, la estadística también refleja que, en las grandes ciudades, un 14,9% del parque desocupado se encuentran en estado ruinoso, malo o deficiente por lo que acondicionarlas para sacarlas al mercado del alquiler conlleva un desembolso económico.

Teniendo en cuenta las primeras propuestas que hemos conocido sobre la norma, prevemos conflictos administrativos originados de la no aplicación de las medidas de forma homogénea en todo el territorio nacional, debido a que la normativa depende de la ejecución por parte de autonomías y ayuntamientos, de los que un 37% están gobernados por el Partido Popular que ya ha anunciado que no solicitará su puesta en marcha. En este sentido, se puede abrir un proceso de recursos judiciales por parte de los afectados que desencadenen su paralización parcial o total similar a lo ocurrido en Berlín o París.

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