La futura Ley de vivienda no solo tendrá impacto en el mercado del alquiler, también en el de compraventa y en la obra nueva. Es la advertencia que dejan expertos del sector inmobiliario, que prevén un aumento de inmuebles en venta y un encarecimiento de las viviendas de nueva construcción. También se reducirá el parque de viviendas asequibles de manera "dramática".
Una de las medidas que incluye el anteproyecto de vivienda y que más impacto tendrá en el mercado inmobiliario es la obligación de penalizar la vivienda vacía a personas que posean cuatro o más inmuebles en esa situación. Para evitar el control del Gobierno, los propietarios se plantearán sacar sus casas del mercado de alquiler y ponerlas en venta.
"Con esta medida los propietarios se plantearán vender las viviendas. Por lo tanto, existe la posibilidad de que aumente la oferta en el mercado inmobiliario. Esto podría llevar incluso a la bajada de precios, pero no en todas las poblaciones, porque al final en grandes ciudades como Madrid o Barcelona la demanda es muy alta", explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) también están convencidos de que los propietarios sacarán sus inmuebles del mercado. "Cuando el pequeño propietario consiga salir del área tensionada, porque así lo ha decidido la administración de turno, éste podrá comprobar, tristemente, que su alquiler ha quedado totalmente desfasado en comparación al coste de la vida, y como consecuencia, miles de propietarios sacarán sus viviendas del alquiler, como ya nos lo están comunicando, para venderlas o cerrarlas", asegura José Ramón Zurdo, director general de ANA.
La ley también tendrá efectos nocivos en la construcción de vivienda nueva. ¿Cuáles? Reducirá los proyectos y aumentará el precio de los inmuebles. "Los obstáculos a la construcción de la vivienda y la eliminación en la flexibilidad de los plazos podrían acarrear un aumento del precio de los inmuebles, que será mayor o menor en función del porcentaje de penalización", asegura Colombelli sobre la obligación de las promotoras de indemnizar al comprador si se retrasa en los plazos de entrega de la vivienda.
Pero hay más. La norma también contempla que el 30% de las viviendas que se construyan tendrán que ser destinadas a Vivienda de Protección Oficial (VPO) y, un 15% de la misma tendrá que ser obligatoriamente para alquiler social. El Gobierno prevé en la ley compensar a las promotoras por esa obligación: permitir construir un 30% más o conceder otro suelo urbanístico, entre otras soluciones.
En este caso, los expertos creen que derivará en una ralentización de la construcción. "Si un tercio del parque inmobiliario se destina a alquiler social y VPO las ganancias de las promotoras no serán las mismas que las planteadas en los proyectos. Esto podría provocar que haya menos construcciones, una reducción de la oferta y, en consecuencia, un aumento de precios", advierte el director de Hipotecas de iAhorro.
Alquileres profesionales
Otra de las críticas que más repiten los expertos del sector sobre la intervención del Gobierno es que no favorecerá ni facilitará el acceso a la vivienda, sino que lo dificultará, produciendo el efecto contrario que supuestamente busca la norma. Además, desde Atlas RE Analytics recuerdan que los propietarios institucionales están favoreciendo ya el acceso a la vivienda, y regular contra ellos es regular contra la vivienda asequible.
Según explican, los alquileres fijados por los propietarios institucionales tienen una curva de precios que parten de viviendas muy económicas a viviendas más caras (áticos, pisos con mejores vistas, etc.) y tienen un precio de salida muy inferior (hasta un 30% por debajo) al precio medio de mercado. Esto genera viviendas asequibles en zonas de precios más elevados, permitiendo que población con ingresos menores pueda vivir en una zona en la que antes no podía.
Sin embargo, la limitación de precios provocará un aumento de los precios de salida y reducirá considerablemente el parque de viviendas asequibles. "Los precios de salida serán más altos, reduciendo la horquilla de precios de alquiler y restando el número de viviendas asequibles de manera dramática", explica Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas RE Analytics.
Esto se unirá a la reducción de oferta y el aumento de picaresca e incertidumbre, generando un escenario más desagradable que el que ya era (ya de por sí hoy es complicado encontrar tanto un buen piso para alquilar).
Desde Fotocasa ven luces y sombras en la nueva Ley de vivienda. Creen que debería incluir más seguridad jurídica y más incentivos. "Los estímulos conseguirán el objetivo de evitar subidas de precios desorbitadas para los arrendadores e inquilinos actuales, pero no solucionarán el gran problema de la falta de vivienda en alquiler que nos encontramos en las ciudades más pobladas. Aun así, se hace necesario que esta Ley de Vivienda incluya más medidas incentivadoras que doten de seguridad y estabilidad a ambas partes del mercado del alquiler", explican desde el portal inmobiliario.
