Más de la mitad de la obra nueva de las grandes promotoras está blindada al 'decretazo inmobiliario'

Más de la mitad de la cartera de suelo de las tres grandes promotoras cotizadas españolas estaría blindada ante la nueva medida que incluirá supuestamente la Ley de Vivienda y que pasa por destinar el 30% de los proyectos de obra nueva a vivienda social. Este cambio en la normativa supone un duro revés al sector, que advierte de que "con los precios actuales de los suelos, es imposible que salgan las cuentas" en la mayoría de las promociones.

Sin embargo, tanto Neinor Homes como Aedas Homes y Metrovacesa cuentan con la ventaja de que una gran parte de sus suelos se encuentran en regiones que ya se han mostrado contrarias en distintas ocasiones a la nueva Ley de Vivienda, como es el caso de Comunidad de Madrid o de Andalucía.

Concretamente, Neinor tiene el 34% de sus solares entre Madrid y Guadalajara, mientras que otro 30% se encuentra en Andalucía, por lo que probablemente un 64% de sus suelos no se verían afectados por esta medida.

En el caso de Aedas Homes este porcentaje se sitúa en el 61%, ya que el 26% de la cartera esta en Madrid y el 35% en Andalucía. Por su parte, Metrovacesa tiene blindados el 45% de sus suelos, ya que Madrid representa el 14% de sus terrenos, mientras que Andalucía acapara el 31% de los suelos.

Desde la Comunidad de Madrid dejaron claro el martes que si la aplicación de la nueva Ley depende de las comunidades autónomas "buscaríamos cómo blindarnos frente a políticas intervencionistas para proteger a los propietarios", explicó Paloma Martín, consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid.

"Con las limitaciones que se plantean en esta ley, los promotores saldrán del país y se marcharán las inversiones. El modelo de la CAM es justo el contrario: dar certezas y seguridad jurídica a los propietarios, poner suelo en el mercado, ampliar la oferta de vivienda pública y ayudar a los jóvenes", explicó.

Impacto en la cotización

Lo cierto es que la medida que afecta el mercado de la obra nueva ha pillado totalmente por sorpresa al sector y al mercado, que ha registrado un impacto inmediato. Así, desde el martes, las promotoras se dejan más de 4 puntos porcentuales en bolsa. La más castigada es Metrovacesa, que en las dos últimas jornadas retrocede un 5,7%, pero Neinor Homes y Aedas Homes le siguen de cerca, con caídas de 4,2% y 4% cada una de ellas.

Alantra Equities es el único banco de inversión que ha revisado los precios objetivos que otorga a las promotoras cotizadas en la última jornada. En sus nuevas previsiones es observable deterioro en dos de las tres compañías. En el caso de Aedas Homes el precio objetivo cae un 0,6%, desde los 33,25 euros por título hasta los 33,05 euros y para Neinor Homes la reducción es algo inferior al 0,4%, desde los 13,75 euros que calculaba el 24 de septiembre hasta los 13,79 euros. A los niveles actuales esto implicaría un potencial del 38,6% y del 24,6%, respectivamente.

Fuga de la inversión

Desde la asociación nacional de promotores y constructores APC España advierten de que con la futura ley, se verán perjudicadas las empresas que invierten y crean empleo en el sector y la falta de seguridad jurídica provocará una contracción de la actividad en las comunidades autónomas y ayuntamientos que implementen estas medidas, como ya se ha observado en Cataluña. En el caso concreto de la obligación de establecer una reserva del 30% de la edificabilidad a vivienda protegida, producirá, desde el punto de vista de APCEspaña, una reducción de la inversión y un claro efecto de expulsión de la inversión, tanto nacional como extranjera, desplazándose estas entre comunidades autónomas en función de si aplican o no esta norma e incluso abandonando el país en función de lo afectada que pueda verse la seguridad jurídica en el texto definitivo de la ley.

Los datos de ambas iniciativas en ámbitos ya conocidos como Cataluña desvelan según una encuesta que ha realizado la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña entre sus asociados que el 55,3% ha parado la inversión esperando un nuevo escenario, el 31,6% ha reducido su inversión y el 13,1% ha trasladado su inversión a otro territorio.

Impulso al alquiler

Desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana han explicado a elEconomista que esta medida, que está resultando tan polémica en el sector promotor, tiene el objetivo de suponer un impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado.

Así, concretan que con objeto de reforzar la vivienda protegida destinada al arrendamiento, se establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública "tanto en actuaciones de nueva urbanización como en actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, que deberá recogerse en la legislación sobre ordenación territorial o urbanística"

Los promotores que tengan que ceder vivienda protegida en suelos ya consolidados serán compensados

Por otro lado, con el objetivo de "introducir mecanismos de creación de viviendas protegidas en la ciudad consolidada, se plantea extender la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer en los instrumentos de ordenación urbanística una reserva del 30% en suelo urbanizado", si bien, aclaran que se articularán "los mecanismos jurídico-urbanísticos de compensación adecuados, con las salvedades recogidas en la actual legislación estatal de suelo".

En este sentido, explican que los promotores que tengan que ceder ese 30% para vivienda protegida en suelos ya consolidados serán compensados con el mismo número de viviendas en suelos que tengan el mismo valor.

En cualquier caso, habrá que esperar a conocer todos los detalles para saber realmente cuál puede ser el impacto real de esta norma en la actividad y balance de las promotoras.

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