Vivienda

Subrogación hipotecaria: qué es, cuánto dinero se ahorra y qué gastos conlleva

  • El ahorro potencial medio es de cerca de 100 euros
  • El prestatario no tiene que pagar los gastos de asesoría y notaría

Cada vez son más las personas que deciden cambiar la hipoteca de banco en busca de mejores condiciones. El contexto, desde luego, es más que apropiado debido a los bajos tipos de interés que permiten importantes ahorros. Pero, ¿qué es exactamente una subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es la operación por la cual se modifican determinadas condiciones acordadas en la firma de una hipoteca. Existen dos tipos: subrogación a acreedor o entre entidades y a deudor. La más frecuente es la primera, que básicamente supone cambiar la hipoteca vigente de un banco a otro distinto. En cuanto a la segunda, implica cambiar el titular de la deuda por la compra de una vivienda.

¿Qué cambios se pueden hacer? Es posible modificar los tipo de interés, el diferencial, el plazo de amortización, las comisiones o las vinculaciones. "Podemos rebajar el interés, reducir vinculaciones y comisiones o eliminar cláusulas abusivas con la nueva hipoteca. Es importante destacar que realizar un cambio de entidad puede conllevar posibles vinculaciones. Por poner un ejemplo: las personas que contrataron un préstamo a tipo variable en su momento, al realizar una subrogación a tipo fijo les permitirá beneficiarse de lo bajas que están las hipotecas de este tipo de interés y asegurarse una cuota más baja y que no varíe con los años", explica Sara Orra, directora de operaciones de Trioteca, compañía que ofrece servicios digitales para contratar la hipoteca.

Los expertos explican que antes de formalizar la subrogación hipotecaria hay que tener en cuenta muchos elementos, como la oferta del mercado, las comisiones de la subrogación, la penalización por cancelación de la hipoteca con el antiguo banco o las vinculaciones ligadas a la hipoteca nueva, como seguros de vida y hogar, planes de pensiones o tarjetas de crédito. 

También es muy importante fijarse en los gastos derivados de la apertura de la nueva hipoteca. Por lo general, el cliente solo tendrá que asumir la comisión por subrogación -que dependerá de la hipoteca a subrogar- y de la tasación, aunque algunos bancos se hacen cargo de este gasto. La normativa actual deja al prestatario exento de asumir el impuesto de actos jurídicos documentados y los gastos de asesoría y notaría.

Otro punto decisivo la hora de realizar la subrogación hipotecaria es el capital que queda por amortizar, ya que si queda poco, quizás "no compensa realizar este cambio, dice Orra.

El ahorro

Y una de las preguntas más importantes, ¿cuánto dinero nos podemos ahorrar con la subrogación? Según los Trioteca, entre 72 euros y 96 euros mensuales, dependiendo del tipo de interés.

El informe trimestral de Trioteca explica que en el mes de junio, el tipo de interés fijo previo a la subrogación es de un 2,20%, con un valor nominal de hipoteca de 151.157 euros. Esta operación representa una cuota media de 631 euros al mes durante 30 años. Realizando una subrogación, la cuota se reduce a 535 al mes al mes, con un TIN del 1%, lo que conlleva un ahorro mensual de 96 euros.

El tipo de interés variable previo a la subrogación y con un valor nominal de hipoteca de 151.157 euros es de Euribor + 1,70% en 30 años. Con estos datos, la cuota media es de 590 euros mensuales. Realizando una subrogación la cuota mensual se deduce hasta los 518 euros por mes y Euribor + 0,78%, lo que representa un ahorro de 72 euros por mes.

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