La cada vez mayor esperanza de vida junto a un insostenible sistema de pensiones ha llevado ya al Banco de España en varias ocasiones a apostar por el impulso de la hipoteca inversa para garantizar unos ingresos extra a las personas más longevas, ocho años después de que las entidades dejaran de comercializar este producto en nuestro país. Estas hipotecas consisten en que clientes mayores de 65 años con vivienda en propiedad y ya pagada, hipotequen un porcentaje de la misma para recibir liquidez con la que poder mantenerse económicamente el resto de su vida.
El cliente que se acoge a esta clase de préstamos puede recibir el importe para complementar sus ingresos bien a través de un único pago inicial, de forma mensual o combinando un pago al principio y una renta mensual. La cuantía media que reciben al mes los usuarios que tienen este producto en nuestro país ronda los 300 euros. "Si tenemos en cuenta la esperanza de vida media (83,3 años en España) en esos 13,3 años, el beneficiario recibiría como máximo apenas el 18,4% del valor de la vivienda (17,6% en el mínimo)", según recoge el II Barómetro de Hipotecas elaborado por Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), que analiza por primera vez las características de las hipotecas inversas. Asimismo, el documento detalla que si viviera más, el porcentaje será mayor, pero siempre sería muy bajo para tener garantizada la recuperación del bien. En casos de supervivencia muy prolongada de los beneficiarios, puede llegar a entregar porcentajes hasta un 30%-35% de la vivienda generando deudas que no sobrepasarían, salvo en casos muy excepcionales, el 60% del valor de la vivienda. El cálculo está elaborado para personas de 70 años y con una vivienda valorada en los 270.000 euros.
Asimismo, entre las particularidades de estos créditos inversos destacan que los tipos de interés a los que se comercializan en España son tres veces mayores a los que se aplican en una hipoteca habitual. Concretamente, la media está en el 6,38% TAE, frente al 2,35% TAE que se ofrece en la actualidad los bancos para las hipotecas variables que dan a personas de entre 65 y 70 años y el 2,37% TAE, en el caso de las fijas.
De momento, los bancos españoles son reacios a volver a poner en su escaparate este tipo de hipotecas, aunque entidades como Bankinter se lo plantearon en su día. Las compañías que comercializan estos productos en España son, sobre todo, Óptima Mayores, Vitalitas y Cáser. Sin embargo, desde EY consideran que el mercado de la hipoteca inversa se triplicará a nivel global en menos de diez años.
Las entidades, reacias
Entre los motivos que justifica la banca para no comercializar las hipotecas inversas destacan tres. En primer lugar, las entidades temen que una vez los titulares de la vivienda fallezcan tengan que quedarse con el inmueble si sus herederos no pagan la deuda generada o rechazan la herencia, esto después del intenso trabajo realizado tras la crisis por limpiar el ladrillo de su balance. Además, consideran que este producto puede incrementar la litigiosidad, ya que si el cliente fallece pronto y los herederos no pueden asumir la deuda, al final la entidad se queda el inmueble a cambio de pocos meses de haber estado dando una renta. Finalmente, el tercer argumento en contra, y quizá el más obvio, es la falta de mercado que hay aún. Desde las entidades recuerdan que España es un país de propietarios y, después de años habiendo pagado sus hogares, les cuesta desprenderse de ellos a última hora.
En España, las hipotecas inversas se ofrecen a personas de entre 65 y 100 años, siendo la media de edad de los clientes de en torno a 77 años. El importe medio que se presta es de 180.000 euros. Y este producto aún no ha llegado al mundo rural, comercializándose sobre todo en capitales de provincia. Por ciudades, Madrid está a la cabeza con la mayor cuota de mercado (38% del total); seguida de Barcelona (28%) y de Valencia (12%).
El tipo de suscriptores son en su mayoría matrimonios de avanzada edad (48% del total), después mujeres que viven solas (38%) y, finalmente, hombres que viven solos (14%).
En cuanto a la liquidez que ofrece, la media es del 30% del valor de tasación de la vivienda. Una vez falleces los beneficiarios del producto, los herederos tienen como opción pagar la deuda generada o vender la vivienda para poder afrontar la devolución a la compañía.
