El precio de la vivienda en España no para de subir. Además, lo hace a un ritmo mucho más rápido que la media europea y, por supuesto, que los salarios. Sin embargo, si hay algo que resuena con fuerza en los informes, análisis y declaraciones de los expertos es que "en España no hay una burbuja inmobiliaria". Esta frase se escucha como un respiro... y por la cabeza de más de uno pasará el siguiente pensamiento: 'Ufff, qué alivio, si no hay una burbuja es que todo va a ir bien y hay que tener confianza'. No exactamente. La ausencia de burbuja también significa otra cosa en la que quizá no todo el mundo ha pensado: el precio sigue teniendo mucho recorrido al alza. El estallido de burbujas es negativo en términos 'macroeconómicos', pero al mismo tiempo genera una enorme oportunidad de compra. Es un arma de doble filo que puede cortarte (si la crisis te golpea) o que puede servirte de herramienta (si la crisis te deja vivo y aprovechas para adquirir la vivienda de tu vida).
Los expertos no se cansan de asegurar que el mercado inmobiliario es sólido, que no hay burbuja y que la situación es completamente diferente a la de 2008. Lo cierto es que los grandes indicadores revelan que, por suerte o por desgracia, es cierto. No hay apenas crédito promotor, no se construye casi vivienda (hay una escasez creciente), la deuda de los hogares con garantía hipotecaria es relativamente baja y el precio del alquiler (la forma más parecida de medir el PER -ratio precio/beneficio como el que se emplea en bolsa- de la vivienda) ha subido al compás del precio de los inmuebles. El único indicador que alerta de un posible sobrecalentamiento es el coeficiente vivienda-salarios, que ha subido con intensidad y hoy se necesitan 7,2 años de sueldo para comprar un inmueble. Pese a todo, aún sigue lejos de los niveles de 2008, según el Banco de España: en septiembre de 2007 se marcó un récord histórico con 9,46 años de salario bruto para adquirir una vivienda.
Sin rastro de la burbuja, ¿qué es lo que le espera a los españoles que quieren comprar vivienda? La respuesta: grandes y continuadas subidas de precios de la vivienda. "Con las ventas y los precios de las viviendas aumentando a tasas de dos dígitos, resurge la preocupación por una burbuja en el sector inmobiliario. El mercado inmobiliario residencial se ha recuperado de forma impresionante tras el doble impacto de la pandemia de covid-19 y la subida de los tipos de interés; experimentará otro año de fuerte crecimiento en 2025. Nuestro pronóstico prevé un aumento del 11% en los precios de la vivienda este año y del 6% el próximo, pero creemos que estamos lejos de las condiciones de burbuja de la década de 2000", asegura Ángel Talavera, economista jefe de Oxford Economics para Europa, en un informe al que ha tenido acceso elEconomista.es.
Este aumento se produce pese a que la vivienda en España lleva tiempo creciendo más que en Europa. Entre el cuarto trimestre de 2019 y el cuarto trimestre de 2024, los precios de la vivienda aumentaron un 32,5% en España, en comparación con el 22,4% en el conjunto de la eurozona. Y hay pocas señales de enfriamiento en el mercado; de hecho, el crecimiento de los precios de la vivienda ha ido en aumento en los últimos dos años y alcanzó el 12,2% interanual en el primer trimestre de 2025, el nivel más alto desde antes de la crisis financiera mundial, según revelan desde Capital Economics, otra casa de análisis británica.
Los datos recogidos en la investigación de Oxford también son elocuentes: los precios de la vivienda llevan subiendo ininterrumpidamente desde 2014 y ahora son un 77% más altos que hace una década y un 38% acumulado en los últimos cuatro años. En esta línea, las métricas más recientes muestran que el mercado está ganando impulso, con los precios de la vivienda y las transacciones creciendo a un ritmo de dos dígitos en los primeros meses de 2025.
Ante estos porcentajes, es muy loable pensar que una nueva burbuja se está hinchando con fuerza. Pero Talavera constata que esto no es así: "La fuerte subida de los últimos años significa que los precios de la vivienda han superado el máximo anterior observado en 2007. Sin embargo, siguen estando un 20% por debajo en términos reales". Otras medidas alternativas, como la relación precio-ingresos, muestran una dinámica muy similar. Aunque la asequibilidad se ha ido deteriorando en los últimos 10 años, el fuerte aumento de la renta disponible ha suavizado parcialmente el golpe, recoge el informe.
La diferencia crítica en términos de riesgos para la estabilidad macroeconómica entre ahora y hace 20 años, subraya el analista español de Oxford se observa en el lado del crédito. "Al contrario de lo que ocurrió en la década de 2000, la posición financiera de los hogares ha mejorado masivamente en el ciclo actual, que no está siendo alimentado por una gran acumulación de deuda. Tras un proceso de desapalancamiento sin precedentes, la deuda hipotecaria de los hogares es ahora la mitad de lo que era durante el ciclo anterior, lo que reduce en gran medida el riesgo de una recesión impulsada por el estallido de una burbuja crediticia", explica Talavera.
Los datos lo corroboran. A pesar de que las transacciones están alcanzando niveles cercanos a los de la década de 2000, el crédito para la compra de vivienda es la mitad que hace 20 años. Esto se debe a que un número cada vez mayor de compras de vivienda se realizan ahora sin hipoteca (alrededor del 30% del total). "Esto también significa un riesgo mucho menor para el sector bancario, ya que el crédito al sector residencial está mucho menos inflado y también es de mayor calidad", agrega el experto. Siguiendo la dinámica, la morosidad de los créditos para la adquisición de vivienda no ha dejado de disminuir desde 2014, desde más del 6% hasta el 2,3% actual.
España también ha introducido una serie de medidas macroprudenciales en la última década, destinadas a evitar que se repita la experiencia anterior. Entre ellas se incluyen la activación de colchones anticíclicos, la exigencia a los bancos de que aumenten los requisitos de reservas de capital, colchones sectoriales de riesgo sistémico y una mayor supervisión de los ratios de préstamos y deuda. "Esto significa que, aunque la situación actual se asemeja a la del mercado inmobiliario español de principios de la década de 2000 en términos de precios, la posibilidad de un colapso de la misma magnitud es mucho menor", abunda el informe.
Pero para el habitualmente atribulado (aspirante) a comprador, todas estas 'luces' prenden más la hoguera. Y Talavera lo explicita fácil: ese 20% de gap en los precios reales respecto al pico de 2007 da mucho margen para más subidas, como las de dos dígitos de su estimación para este año. "El fuerte ciclo de subidas de precios se está convirtiendo cada vez más en un problema social y económico, especialmente para los más jóvenes que intentan comprar su primera vivienda, ya que en los últimos años han visto cómo sus ingresos reales se comportaban en general mucho peor que los de las cohortes de más edad. A esto se añade el hecho de que el mercado de alquiler también ha registrado un comportamiento muy fuerte, lo que ha convertido el acceso a la vivienda en un problema político acuciante", abrocha.
Una dolorosísima decisión
Los compradores deben tomar una dolorosísima decisión: comprar hoy a unos precios 'altos' o esperar a mañana y pagar todavía más. ¿Por qué va a seguir subiendo la vivienda? En Capital Economics, lo explica a la perfección: "Parece probable que el crecimiento de los ingresos y la inmigración sigan impulsando el aumento de los precios de la vivienda en España en los próximos años. La demanda se verá impulsada aún más por la reciente caída de los tipos de interés hipotecarios", señalan estos economistas.
El crecimiento de los precios de la vivienda se ha visto impulsado en parte por un fuerte aumento de la renta disponible de los hogares, que ha venido de la mano a su vez por un alto crecimiento de los salarios y el empleo, en parte debido a una ola de inmigración. "Prevemos que estas tendencias se mantendrán, ya que el mercado laboral en España se muestre muy dinámico, a la vez que las puertas siguen abiertas a una mayor inmigración. Estimamos un crecimiento de la renta disponible nominal superior al 5% interanual en el futuro previsible, lo que impulsará un aumento similar en los precios de la vivienda", apuntan.
Además, los tipos de interés de las nuevas hipotecas han caído de aproximadamente desde el 4% al 2,8% en los últimos dos años, gracias a la flexibilización de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). Como no podía ser de otra forma, esto la demanda de viviendas. "El aumento de los ingresos y la reducción de los tipos de interés han propiciado un aumento de los nuevos préstamos para la adquisición de vivienda, que aumentaron aproximadamente un 20% interanual en abril. Aunque esta cifra inicialmente puede parecer preocupante desde la perspectiva de la estabilidad financiera, el nivel de nuevos préstamos hipotecarios sigue siendo bajo en comparación con el total de hipotecas y, tras considerar las amortizaciones, este aumentó tan solo un 1,4% interanual en abril", sentencian.
Es difícil atisbar una burbuja en un bien que es tan necesario y al mismo tiempo tan escaso. Los tulipanes o incluso el propio bitcoin no parecen tener la utilidad de una vivienda, una utilidad que le otorgan los agentes. De este modo, un bien tan escaso, tan necesario y tan demandado solo puede seguir una dirección: subidas y más subidas de precios. Mientras que la demanda siga superando a la oferta, este parece el único camino.
"La escasez de oferta ha impulsado los precios de la vivienda, ya que la inversión apenas ha aumentado en los últimos cinco años, mientras que los permisos de construcción se encuentran en una pequeña fracción respecto a sus niveles históricos. La construcción de nuevas viviendas ha ido a la zaga de la creación de nuevos hogares durante gran parte de la última década, lo que ha provocado una escasez de viviendas. Esta escasez de oferta puede provocar que los precios de la vivienda suban más rápido de lo que implica nuestra previsión", aseguran desde Capital Economics, un mensaje que debería ser un serio aviso para los constructores.
Para finalizar, estos expertos lanzan un mensaje que es con el que se comenzó este artículo: no hay burbuja inmobiliaria... ni crisis económica a la vista como consecuencia de su estallido: "Aunque un mercado inmobiliario sólido puede tener reminiscencias del período anterior a la crisis financiera mundial, creemos que la economía está mucho menos expuesta a una reversión repentina del mercado inmobiliario por varias razones. En primer lugar, el endeudamiento de los hogares es bastante bajo en España y los ingresos crecen más rápido que el endeudamiento. En segundo lugar, el sector de la construcción representa una proporción mucho menor de la economía ahora que entonces, lo que limita el riesgo de una posible crisis. En tercer lugar, en general, la economía española depende menos de la financiación externa, registrando un superávit por cuenta corriente de tamaño razonable en lugar de un gran déficit".