Madrid
La crisis de la vivienda se ha convertido en la gran preocupación de la sociedad española. Pero, probablemente, lo más preocupante es que lo peor está aún por llegar. Los precios siguen subiendo por encima de los salarios de media. Pero no solo eso, los municipios o zonas periféricas que se habían convertido en una especie de refugio al que acudir cuando el sueldo no da para comprar en la gran ciudad están empezando a ser igual de inaccesibles que las grandes urbes. Estas zonas y municipios de más de 25.000 habitantes partían de una base más baja (eran más baratas), pero ahora están empezando a recortar terreno a las ciudades a medida que se produce lo que se conoce como 'efecto expulsión': si no puedo pagar una vivienda en Madrid, pues la busco en las ciudades y pueblos de alrededor. Esta demanda extra está llevando a que uno de cada dos municipios de más de 25.000 habitantes en España registre subidas de precios de más del 10% interanuales.
El mercado inmobiliario español se encuentra en un momento crítico. El significativo desajuste entre la oferta y la demanda de viviendas no sólo está inflando los precios de las propiedades, sino que también amenaza con agravar aún más la crisis de asequibilidad de vivienda, que ya afecta a miles de jóvenes o primeros compradores que buscan un inmueble para vivir. Este desequilibrio está transformando el estilo de vida de los hogares y poniendo a prueba la resiliencia de la propia economía. Aunque los datos varían levemente según la fuente, todos apuntan a subidas intensas. Según la última publicación de Eurostat, el precio de la vivienda en España (en el conjunto del país) subió un 8,3% interanual en el último trimestre de 2024, liderando las subidas entre las grandes economías del euro.
Pero lo más grave, como se apuntaba, es que lo peor parece estar por llegar, al menos en términos de asequibilidad: los precios seguirán subiendo más que los salarios en las zonas que hasta ahora eran un refugio. Tras un fortísimo incremento de los precios en las grandes ciudades, ahora las tasas de variación de doble dígito están llegando a los municipios de más de 25.000 habitantes, no solo los turísticos, sino también en localidades poco sospechosas de atraer demanda extranjera.
El último informe de los expertos en inmobiliario de CaixaBank Research, publicado la semana pasada, dejaba una frase más que reveladora: "El precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes muestra que la tendencia alcista se va extendiendo a cada vez más municipios". Recogiendo los últimos datos de valor de tasación de la vivienda libre, publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana el miércoles pasado, el informe hacía hincapié en que un 47,1% de los municipios registraron una variación interanual superior al 10% en el cuatro trimestre de 2024, exactamente 20 puntos más que en el trimestre anterior (27,1% en el tercero).
Por otra parte, añadía la analista Judit Montoriol, solamente un 2,3% de los municipios experimentaron un descenso del precio de la vivienda. Incluso separando el citado efecto del turismo, tan presente en España, los datos no dejan lugar a dudas: el avance de los precios en municipios no turísticos de más de 25.000 habitantes fue del 8,7% interanual en el último cuarto del año pasado.
La conclusión es clara: la exacerbada subida de la vivienda se va extendiendo como una mancha de aceite por todo el territorio español y ya no es solo un problema de las grandes ciudades o los grandes focos turísticos. Desde hace tiempo, los titulares ya no son solo para Madrid, Barcelona, Valencia o San Sebastián. La catarata de datos muestra cómo los precios han subido con fuerza en núcleos urbanos más pequeños cercanos a las grandes ciudades. Unas subidas más que favorecidas por el referido 'efecto expulsión' dadas las cotas que ha alcanzado el metro cuadrado en las principales ciudades.
El turismo marca los puntos más calientes...
El mercado inmobiliario español ha cerrado el último trimestre de 2024 con un notable incremento en los precios de la vivienda en algunos municipios, reflejando una demanda sostenida y una oferta que no ha crecido al mismo ritmo. De nuevo, según los datos de Vivienda, el precio medio de tasación de la vivienda libre a nivel nacional aumentó un 7% interanual (algo por debajo de lo que cita Eurostat), alcanzando los 1.972 euros por metro cuadrado. Sin embargo, en ciertos municipios, especialmente turísticos, este crecimiento ha sido muy superior a la media nacional e incluso supera a la de las grandes ciudades.
Entre los municipios con mayores incrementos interanuales en el precio de la vivienda destacan los que se encuentran en zonas turísticas. Entre los pueblos y ciudades donde se producen los mayores ascensos destacan Santa Eulalia del Río en Baleares, con un aumento del 20,5%, seguido de Estepona en Málaga, con un 20,4%, y Eivissa (Ibiza), donde los precios han subido un 20,4%. También Marbella (+18,9%), Torremolinos (+18,8%), Calvià (+18,8%) o Jávea/Xàbia (+18,2%) figuran entre los municipios con un encarecimiento más acelerado. Estas localidades, muchas de ellas en zonas costeras, han sido impulsadas por la alta demanda de vivienda tanto para residencia habitual como para inversión y segunda residencia.
Además de los municipios mencionados anteriormente, otros enclaves han registrado importantes incrementos en el precio de la vivienda libre durante el cuarto trimestre de 2024. Entre ellos destacan Adeje, en Santa Cruz de Tenerife, con un alza del 17,9% interanual, seguido de San Bartolomé de Tirajana, en Las Palmas, con un 17,5%. También figuran en la lista de mayores incrementos Arona (+17,4%), Fuengirola (+17,2%) y Torrevieja (+16,9%). Este patrón de crecimiento confirma la fuerte presión sobre los precios en zonas turísticas del litoral, especialmente en Canarias, Baleares y la Costa del Sol, donde la alta demanda de compradores nacionales e internacionales sigue impulsando el mercado.
... pero la 'epidemia' se propaga por Madrid, Barcelona y Valencia
No obstante, el gran problema es que esta 'epidemia' está llegando mucho más lejos, tocando municipios que no tienen nada que ver con el turismo o muy poco, como los que se encuentran en la periferia de la Comunidad de Madrid. El precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid, Barcelona y Valencia ha experimentado fuertes incrementos en varios municipios durante el cuarto trimestre de 2024. En la provincia de Madrid, destacan los aumentos en Navalcarnero (+16,5%), Madrid capital (+15,9%), Parla (+15,8%), Alcobendas (+14,7%), Galapagar (+14,3%) y Collado Villalba (+13%). Estos incrementos reflejan la creciente demanda en estos municipios, impulsada por la escasez de oferta, la mejora en las infraestructuras y el atractivo de determinadas áreas para el sector inmobiliario.
En la provincia de Barcelona, los municipios con mayores subidas interanuales han sido Martorell (+15,2%), Vilafranca del Penedès (+12,4%), Manresa (+12,4%), Esplugues de Llobregat (+11,7%), Santa Coloma de Gramenet (+10,8%) e Igualada (+10,4%). En Valencia, destacan las subidas en Manises (+27,8%), Mislata (+27,3%), Xirivella (+26,7%), Burjassot (+25,7%), Alaquàs (+22,9%) y Valencia capital (+21,5%). Estas cifras evidencian una fuerte presión al alza en el mercado inmobiliario, especialmente en municipios con buenas conexiones de transporte y cercanía a los grandes núcleos urbanos.
En una publicación de este mismo lunes, Idealista constata también el fenómeno. Dos ciudades que no son capitales de provincia y se sitúan relativamente cerca de una gran ciudad se cuelan nuevamente en el ranking de las 10 poblaciones más demandadas dentro del portal inmobiliario para comprar casa. Con el ranking de municipios con mayor demanda relativa en compraventa actualizado con datos del cuatro trimestre de 2024, Alcalá de Henares (en el segundo lugar tras Madrid capital) y Torrent (en Valencia, séptima) se 'codean' con las grandes urbes e incluso adelantan a Sevilla y Barcelona. Si Alcalá cuenta con una población que bordea los 200.000 habitantes, la de Torrent no llega a los 100.000.
En el ranking total de 35 ciudades que elabora Idealista aparecen otras localidades que no son capitales de provincia y que bordean los 100.000 habitantes e incluso se sitúan algo por debajo: Dos Hermanas (Sevilla), Reus (Tarragona) y varias localidades de la provincia de Barcelona (Cornellà de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Rubí y Manresa). Si el fenómeno se experimenta en estas ciudades, cercanas a los cinco ceros en número de habitantes, el trecho hasta el límite de 25.000 que marca la estadística de CaixaBank muestra que el problema está más generalizado de lo que en un primer momento podía parecer.
Siempre la falta de oferta
"El principal desequilibrio que presenta el mercado inmobiliario en la actualidad es la falta de oferta de vivienda. Aunque se observa una cierta reactivación de los visados de obra nueva (126.761 visados en el acumulado de 12 meses hasta noviembre), la oferta de vivienda sigue mostrándose mucho más débil que la demanda. Este desajuste entre una demanda muy sólida y una oferta escasa es el principal factor que impulsa los precios de la vivienda al alza", resume Montoriol de CaixaBank Research. No solo eso, se está produciendo una gran paradoja en el inmobiliario español y es que la mayoría de obra nueva se está levantando donde menos se necesita (donde la demanda relativa es menor).
Desde Natixis coinciden y en un informe en el que analizan el mercado inmobiliario europeo señalan que en el caso concreto de España, "el desajuste entre la oferta y la demanda ejercerá una mayor presión sobre los precios. No obstante, esto debería llevar a que los nuevos permisos de construcción y los inicios de construcción de viviendas crezcan con más fuerza, impulsando la construcción residencial. Mientras que la caída de los tipos de interés y las perspectivas económicas y demográficas positivas respaldarán la demanda de viviendas. Con todo, la actividad de construcción no será lo suficientemente fuerte como para satisfacer la demanda, por lo que los precios seguirán creciendo vigorosamente", sentencia Sylwia Huwar, analista del banco de inversión francés.
María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, apunta hacia la vivienda de nueva construcción, que está atravesando un gran auge de demanda, al ser la tipología más requerida por los compradores, al tiempo que su producción es insuficiente para satisfacer la demanda: "Las dificultades a las que se enfrentan los promotores y constructores inmobiliarios como la falta y el precio del suelo, la normativa urbanística, la excesiva burocracia y lentitud de los trámites, el reciente aumento del coste de los materiales o la falta de mano de obra hacen que llevemos más de 15 años infra produciendo viviendas", comenta.