Madrid
La vivienda se ha convertido en el capítulo clave que va a marcar la agenda política este año y los siguientes. De hecho, el último barómetro del CIS, de diciembre, la sitúa como la primera preocupación para los españoles. Y a la hora de buscar soluciones a un problema fundamentalmente focalizado en la oferta debería prestarse especial atención tanto a cómo generar nueva vivienda como al potencial en torno al sector de la reforma y la rehabilitación.
La dimensión de este problema es multicausal y no puede sintetizarse en un breve comentario. Sin duda, hoy el desequilibrio entre oferta y demanda es la clave de bóveda del problema presente. Una evidencia que viene de lejos, pero que ha surgido como un géiser por la gran ola migratoria iniciada en 2021. En 2023 se finalizaron apenas 81.000 viviendas mientras que se generaron más de 250.000 hogares. Incentivar la demanda sin haber favorecido un equilibrio estable en el lado de la oferta todavía tensionará más los precios, y por tanto el problema.
El desequilibrio entre oferta y demanda es creciente desde hace años. Pero ha sido sin duda el repentino shock migratorio el que ha elevado el suffle. En especial en las zonas más tensionadas, fundamentalmente los grandes núcleos económicos donde se concentra la demanda.
Este desequilibrio afectaba -y lo sigue haciendo- de modo desgarrador a los estratos jóvenes de nuestra sociedad, cuya renta real ya imposibilitaba acceder a vivienda en los puntos de mayor demanda laboral. Tanto en compra como alquiler. En nuestro contexto demográfico la dificultad de acceso a la vivienda es otro palo en la rueda a la degradación demográfica en sus dos componentes relacionados: caída de generación de parejas estables y caída constante de la natalidad.
La vivienda no es un espacio en el que pasar el tiempo, un refugio sin más, sino la base de un proyecto vital a largo plazo y una condición necesaria para la construcción de un hogar.
Ahora urge generar una oferta adecuada a la capacidad económica de la demanda. Una medida es impulsar un nuevo modelo de vivienda protegida, seguramente con innovaciones en su formato, que ha pasado de ofertar más de 63.000 unidades en 2008 a algo más de 8.000 unidades en 2023. Y la cuadratura del círculo, que sea segura para el inversor, rentable para quien la ejecuta y accesible a las rentas medianas.
Una solución "urgente" en materia de vivienda no se materializa a corto plazo. Por esta razón una medida complementaria sin duda es favorecer la salida al mercado de mayor oferta de alquiler. Para ello se debe apuntalar la seguridad jurídica para la propiedad y no penalizarla. Ampliar este mercado ayudará a aliviar la tendencia de los precios, igual que favorecer la rehabilitación de vivienda vacía para su salida al mercado de alquiler, ya que hablamos de más de 3,8 millones de viviendas.
Son muchas viviendas, pero hay que atender a su distribución geográfica. Tanto para alquiler como para acceso a la compraventa, el problema cuenta con un enorme viento de cola: la tendencia -parece ser que global- a concentrar población en grandes núcleos urbanos en detrimento de núcleos medianos y, qué decir, rurales. Esta realidad incide en la polarización: grandes áreas del territorio se empobrecen a costa del desarrollo de núcleos concretos en los que la falta de oferta de vivienda estrangula el presente y futuro de quienes se incorporan a un mercado laboral que no está respaldado por un equipamiento de vivienda suficiente.
Al problema actual de adecuación de oferta de vivienda se suma el reto de la rehabilitación, que resulta fundamental para impulsar la oferta y lleva implícito un concepto que poco a poco se va generalizando con el nombre de "la gran herencia": una fase por la que la acumulación de propiedad por las generaciones boomers pasará a sus descendientes que forman las generaciones del baby crash, aliviando también el mercado de vivienda. Pero esta fase se comenzará a evidenciar lentamente a partir de la próxima década. Eso sí, se heredarán viviendas, en general, entre 60 y 90 años. Y dada la histórica ausencia de políticas de rehabilitación efectivas en nuestro país, lentamente pero sin pausa vamos acumulando un stock de vivienda envejecida y sin adaptar. Esperar a que se evidencie el deterioro del ingente parque de viviendas construido entre los años 50 y 70 tendrá implicaciones sociales y económicas en forma de degradación edificatoria, de barrios y de la economía de las familias.
En materia de rehabilitación y dentro del debate político, resultan interesantes algunas propuestas que estamos escuchando estos días, como las relativas a la agilización de las tramitaciones o a las deducciones fiscales para obras o reformas orientadas a la mejora de la eficiencia energética o de la accesibilidad.
Sin embargo, hay palancas que creemos clave: cumplimiento normativo real y efectivo en materia de ITE e IEE. Campañas de comunicaciones globales basadas en el principio de una necesidad a comunicar, un mensaje y no diecisiete; mayor simplicidad, accesibilidad y confiabilidad en las líneas de ayudas; intensificar los incentivos fiscales para la rehabilitación y, no menos importante, desarrollar vehículos financieros específicos que respondan a la compleja realidad que representan las viviendas y edificios .
En paralelo hay otro problema estructural que frena el potencial desarrollo del mercado de obra nueva y rehabilitación: la creciente ausencia de profesionales, y sobre todo suficientemente formados para trabajar con los sistemas constructivos actuales. Por tanto, estamos ante un problema multidimensional. Es imperativo construir y rehabilitar a mayor - mucha mayor- velocidad y es necesario tener equilibrados los recursos para llevarlo a cabo, tanto económicos como materiales y humanos.
En esencia, urge eliminar velos y prejuicios ideológicos y asumir que existe un problema de oferta que sólo se soluciona con oferta, y que además responda a la capacidad económica objetiva de la demanda real. Y si queremos además ayudar a mejorar la generación de relaciones estables y natalidad, huir de viviendas de una o dos habitaciones que literalmente castran cualquier posibilidad realista de tener hijos.
