Hace no mucho, Corestate copaba titulares por sus planes de inversión en España. Sin embargo, la inmobiliaria luxemburguesa mantiene ahora un perfil bajo. No queda rastro de aquella firma que quería hacerse con una buena parte del mercado de residencias de estudiantes e, incluso, construir la quinta torre de Plaza Castilla. La de real estate ha abandonado nuestro país con sus ambiciones sin cumplir: ha vendido todos sus activos españoles porque necesitaba liquidez para hacer frente a la crisis inmobiliaria en Alemania, donde tiene buena parte de su negocio.
Corestate aterrizó en España en 2016 y su entrada en el mercado nacional fue accidentada. La inmobiliaria creó Iberian Corestate Capital, una empresa conjunta con el Grupo Villar Mir, para levantar la quinta torre de Plaza Castilla. Sin embargo, la española acabó construyendo Caleido por su cuenta tras romper con la que era su socia por discrepancias en la estrategia.
Tras ese primer proyecto fallido, la luxemburguesa decidió poner el foco en las residencias de estudiantes y en otras alternativas de vivienda flexible. Su primer proyecto fue la compra y renovación de una residencia en Ciudad Universitaria, también en 2016, que acabó vendiendo en enero de 2020 a la firma británica Global Student Accommodation (GSA). Corestate invirtió 13,5 millones de euros y, posteriormente, fuentes del mercado apuntaron a que el traspaso se hizo por 50 millones. Ese fue quizás su mayor éxito en nuestro mercado.
El verano pasado, Corestate se vio inmersa en un proceso de reestructuración de su deuda. Tras llegar a un acuerdo con sus acreedores, aplazó todos los vencimientos a 2026 y llevó a cabo una ampliación de capital. Paralelamente, la firma se deshizo de todos sus activos en España debido a su necesidad de obtener liquidez. "[Corestate] posee una ratio de apalancamiento mucho más saludable, acorde con los activos de su balance y su potencial de generación de ganancias", celebraba tras sellar la reestructuración en agosto y tras haber liquidado parte de su cartera.
Antes de llegar a este punto, ya había vendido la mencionada residencia de Ciudad Universitaria y otra en Sevilla, por lo que le quedaban por colocar otras dos residencias, una en Barcelona y otra en Salamanca, y tres proyectos sin concluir en Madrid, Pamplona y Valencia. El año pasado, Corestate acabó dando salida a estos cinco últimos activos por un valor bruto de 62,3 millones de euros, según sus cuentas. Antes de la crisis, había detallado que su portfolio en nuestro país ascendía a los 230 millones de euros (en ambos casos hace referencia al valor bruto de sus activos, GAV).
Aunque parezca una cifra pequeña, no lo es para el mercado nacional. El año pasado, la inversión total en residencias de estudiantes fue de 416 millones de euros, según datos de CBRE. Es cierto que no fue un buen ejercicio, ante las dificultades que unos tipos de interés elevados suponen para el ladrillo, por lo que el volumen de inversión fue muy limitado. Los inversores se pensaron muy bien qué activos adquirir y solo querían comprar terrenos o proyectos completamente terminados, que no estuvieran en pleno desarrollo y que solo supusieran el traspaso de la propiedad o la entrega de las llaves en mano, explica el mismo análisis.
En todo caso, la inversión en residencias de estudiantes en España solo ha superado los 1.000 millones de inversión en el ejercicio en que se cerró la mayor operación del sector, cuando el fondo de pensiones holandés PGGM compró RESA por 900 millones y la transacción supuso buena parte de toda la actividad inversora de 2022. RESA tiene 40 complejos para universitarios en 21 ciudades españolas.
Aunque no se podía equiparar a RESA, la firma de Luxemburgo pretendía hacerse con una parte significativa del negocio. A nivel global, Corestate, que no solo se dedica a la promoción, sino que ofrece productos de inversión, asesoramiento o financiación en real estate, llegó a tener 28.000 millones de euros en activos bajo gestión. Lo que le ha pasado en nuestro país es solo una muestra de la decadencia de su imperio inmobiliario, que ahora no es ni la mitad de lo que fue.
Proyectos congelados durante años
La crisis inmobiliaria se está produciendo en el centro y norte de Europa. Alemania o Suecia son dos ejemplos de que la viabilidad y rentabilidad del ladrillo se tambalean cuando suben los tipos de interés. Especialmente, para los más endeudados, como es el caso de Corestate. Ante esta situación, la luxemburguesa se ha visto forzada a abandonar España en un mal momento del mercado. Se ha apresurado a hacer las maletas con varios planes a medias, proyectos que han estado totalmente parados durante años.
La firma, por ejemplo, tenía un solar en Las Tablas, al norte de Madrid, desde 2019. Pese a que la inmobiliaria quería construir un edificio de apartamentos para directivos que viajasen a la capital, nada de eso ha ocurrido. Los 8.700 metros cuadrados edificables han permanecido yermos durante cuatro años, hasta que Corestate ha podido deshacerse del proyecto. Este activo formaba parte del paquete a colocar para obtener efectivo y se vendió el año pasado a Fliv San Sebastián de los Reyes, una sociedad conjunta de la gestora Aermont Capital y la firma de inversión Dazia Capital.
La de real estate tampoco ha conseguido inaugurar la residencia de Pamplona que anunció en 2020. Pese a que prometió abrirla el año pasado, ha tenido que cambiar de planes. En vez de abrir sus puertas ha acabado cerrándolas, negociando su venta. Este desarrollo ha terminado en manos de Ares Proyecto Alpha. La misma compañía también le ha comprado otro proyecto en Valencia, donde Corestate quería construir un hotel para estudiantes. El edificio ahora tiene una oportunidad de materializarse con su nuevo dueño.
En ninguno de estos casos, la luxemburguesa ha detallado los importes de las transacciones, por lo que se desconoce si ha tenido que vender a pérdidas o si ha podido obtener algún beneficio. En todo caso, lo que está claro es que estas inversiones llevaban años paralizadas y se han acabado vendiendo en la parte baja del ciclo. Antes de la crisis, la firma ya había intentado deshacerse de parte de sus activos, sin éxito.
Ventas en la parte baja del ciclo
En esta marcha atrás, también ha liquidado dos residencias. En este caso, ambas estaban construidas y en funcionamiento. Ha vendido la de Barcelona a The Boost Society por 30 millones de euros, según esta última compañía, y la de Salamanca a Student Property por un importe desconocido. Estas dos últimas salidas suponen que ya no queda ni rastro de Corestate en España, un mercado que la firma calificó como estratégico. "Corestate ha desinvertido todos sus activos en España. No tenemos más planes en este mercado", dice la firma a elEconomista.es, que prefiere no dar más detalles, ni hablar sobre proyectos concretos.
Aunque las tensiones en el inmobiliario comercial se están concentrando en países del centro y norte de Europa, el resto del continente no está exento de riesgos. Cuando los propietarios endeudados se ven obligados a malvender sus activos para obtener liquidez de forma rápida, esto compromete los precios del ladrillo y deja a la vista el agujero que hay en las valoraciones. El hecho de que Corestate se haya visto obligada a salir apresuradamente de España implica eso mismo: presionar el mercado a la baja.
Deshacer posiciones es la única salida para reducir la deuda y hacer frente a los vencimientos. Cuando suben los tipos de interés, el precio de los inmuebles cae y el nivel de endeudamiento sube (LTV, por sus siglas en inglés). Antes del ciclo de restricción monetaria del Banco Central Europeo (BCE), el inmobiliario se revalorizaba, especialmente en los países ricos de Europa. Entonces, se podía conceder más financiación porque los activos valían más. Pero, cuando el mercado entra en trayectoria descendente, la deuda concedida puede llegar a ser insoportable ante valoraciones deprimidas. En el inmobiliario comercial, como residencias de estudiantes u oficinas, el ajuste de precios se refleja antes que en la vivienda.
En muchas ocasiones, cuando se planteaban esos proyectos, los propietarios de los mismos contaban con un entorno de rentas altas o de valoraciones elevadas, que permitían hacer frente a los costes de financiación. Sin embargo, el fin del dinero barato ha dejado expuestas a las fimras más endeudadas. La actividad inversora también ha menguado, con lo que el ladrillo no puede confiar en el apoyo del mercado de capitales.
Por eso, fuera de nuestro país, Corestate carga con un reguero de proyectos que han fracasado. Una parte de su negocio consiste en intermediar entre promotores y acreedores, es decir, ayudar a que proyectos de terceros consigan deuda para construir edificios. Por ejemplo, gestionó la financiación de Aggregate Holdings para levantar oficinas y un hotel en Berlín y consiguió el dinero de un fondo al que la propia Corestate asesoraba. Esa deuda no se ha pagado y el proyecto está parado.
Uno de los principales fondos a los que asesoraba Corestate llegó a tener más de un tercio de sus activos en empresas como Aggregate Holdings o Adler Group, según datos de Bloomberg. Son dos firmas alemanas cuyo nombre se asocia a la crisis inmobiliaria en el país. Ambas están en plena reestructuración y, la última, fue acusada por un bajista de fraude.
Ante esa situación, muchos de sus clientes han sacado el dinero de los fondos de Corestate en los que habían invertido. Entre la lista de damnificados también están fondos de pensiones o gestoras, como Pimco o Fidelity, detalla la misma agencia, que tenían bonos de la de Luxemburgo. Como esta participaba en concesiones de deuda arriesgadas, varios de los proyectos en los que ha estado involucrada o en los que ofrecía asesoramiento, no han salido adelante por impagos.
Tanto sus bonos como sus acciones están por los suelos. En bolsa, sus títulos apenas valen 33 céntimos, muy lejos de los 54 euros que llegaron a valer en 2017. Desde entonces, ha perdido el 99,4% del valor en el parqué, lo que por sí solo refleja la trayectoria de la firma.