Vivienda - Inmobiliario

Bruselas alerta de que la vivienda en España está sobrevalorada y anticipa caídas del precio real en 2024

  • El informe Alert Mechanism Report cree que la vivienda está un 20% sobrevalorada
  • "La vivienda es un riesgo ante una posible corrección de la economía"
  • Los precios reales (descontando la inflación) caerán este año y en 2024

La Comisión Europea ha publicado este mes su informe 'mecanismo de alerta' para 2024 que, como su propio nombre indica, destaca los mercados y factores que ponen en peligro a las economías de la Unión Europea. Dentro del extenso documento merece la pena poner la atención sobre el mercado inmobiliario, al que el Ejecutivo comunitario dedica varias páginas. Los economistas de la Comisión analizan la posible sobrevaloración e infravaloración del precio de la vivienda en la UE país por país. España se encuentra entre las economías cuyo parqué inmobiliario residencial se encuentra sobrevalorado.

La sobrevaloración parece un tanto generalizada, dado el elevado crecimiento de precios en los inmuebles de varias partes de Europa. La CE señala que "los precios de la vivienda crecieron fuertemente en 2022 en general, pero en el transcurso del año el precio de los inmuebles comenzó a desacelerarse. En la mayoría de los Estados miembros, durante la pandemia y el período inmediatamente posterior a la pandemia se produjeron fuertes incrementos en unos mercados inmobiliarios sobrevalorados en muchos países, aprovechando años de crecimiento de los precios de la vivienda que superó los ingresos de los hogares", asegura el informe del organismo comunitario.

"Los precios de la vivienda están sobrevalorados y siguen creciendo en Bulgaria, España, Letonia, Portugal y Eslovenia. En estos países, la evolución de los precios de la vivienda puede verse como un factor de riesgo para una futura corrección más pronunciada si las condiciones económicas se deterioraran", alerta el informe de la Comisión Europea.

vivienda precios sobrevaloración inmuebles
La vivienda está sobrevalorada, según la Comisión Europea

"El rápido crecimiento de los precios de la vivienda superó en muchos casos el aumento de los ingresos y de los alquileres y provocó o agravó la sobrevaloración de la vivienda en Europa. Las recesiones que se avecinan deprimirán la asequibilidad y las inversiones inmobiliarias. La significativa sobrevaloración de los precios de la vivienda en varias economías europeas aumenta la posibilidad de correcciones", explica Vaiva Seckute, economista principal de S&P Global Market Intelligence en un documento de trabajo.

Una sobrevaloración del 20% de la vivienda

Como se señalaba previamente, entre estos países cuyo precio de la vivienda está sobrevalorado se encuentra España, donde el precio está un muy por encima de lo que los fundamentales de la vivienda indican. Bruselas, en su meticuloso documento del mercado inmobiliario a nivel europeo, sostiene que la sobrevaloración de este sector se manifiesta cuando los precios se distancian significativamente de los ingresos proyectados de los posibles compradores. De manera llamativa, el informe destaca el persistente incremento de precios en varias economías del sur, centro y este de Europa, a pesar de que ya se encuentran en una situación de sobrevaloración.

En particular, España se encuentra en el centro de la atención, con esta sobrevaloración estimada en alrededor del 20%, una cifra considerable, aunque considerablemente menor en comparación con el 60% registrado en Luxemburgo. Bruselas advierte de que, en estos países, la trayectoria ascendente de los precios de la vivienda podría constituir un factor de riesgo sustancial, especialmente si se materializa una corrección más pronunciada en el futuro o si las condiciones económicas experimentan un deterioro notable. La observación detallada de Bruselas subraya la necesidad de una vigilancia constante y de medidas preventivas para mitigar posibles repercusiones adversas en el mercado inmobiliario y, por ende, en la estabilidad económica de estos países.

No solo la Comisión Europea. Otros organismos han advertido ya sobre el riesgo que supone el mercado inmobiliario: "La vivienda es un sector clave en la economía, ya que representa una parte importante de la riqueza de los hogares y de las garantías en manos de los bancos. Durante la última década, y en particular desde el inicio de la pandemia, los precios de la vivienda en Europa han aumentado más rápidamente de lo que pueden explicar los factores fundamentales, lo que apunta a una sobrevaloración de alrededor del 20% en la mayoría de los mercados en 2022, e implica un elevado riesgo de corrección de los precios", avisaba ya en marzo un paper del Fondo Monetario Internacional (FMI) titulado 'Los mercados inmobiliarios europeos, en un punto de inflexión' firmado por los economistas Laura Valderrama, Patrik Gorse, Marina Marinkov y Petia Topalova.

El caso de la vivienda en España

No obstante, el mercado inmobiliario español parece resistente ante la ausencia de desequilibrios como los de ciclos anteriores. En esta ocasión no había burbuja de crédito acompañando a las subidas de precios. Además, el mercado español ya había corregido con gran intensidad entre 2007 y 2014, por lo que en la actualidad partía de un nivel de sobrevaloración inferior a la mayoría de países del norte y centro de Europa.

La Comisión Europea no es el único organismo que vigila estas métricas. El Banco Central Europeo (BCE) sigue estimando que la sobrevaloración del mercado inmobiliario español es inferior a la de la mayoría de las demás grandes economías de la zona euro. El BCE realiza estimaciones trimestrales de la sobrevaloración de los distintos mercados inmobiliarios de la zona del euro basándose en distintas metodologías y parámetros subyacentes, como el crecimiento de los ingresos y la evolución de los tipos de interés.

En el primer trimestre de 2023, el BCE estimó la sobrevaloración del mercado inmobiliario español en un 10,3%, por debajo de la media de la zona del euro (12,8%). La estimación de la sobrevaloración es también significativamente inferior al 19,8% de los Países Bajos y al 14,8% de Alemania, donde los precios de la vivienda ya se han corregido significativamente desde sus niveles máximos. Por tanto, la sobrevaloración española sigue siendo relativamente baja en comparación con otros países.

Caídas reales de la vivienda

El propio informe de la Comisión Europea destaca que el precio de la vivienda en términos reales (descontando la inflación) está cayendo en 2023 alrededor de un 3% y caerá también en 2024 un 0,3%. Es decir, aunque los precios nominales de la vivienda están subiendo, este incremento es menor que la subida media de los bienes y servicios que componen la cesta de la compra típica española, por lo que en términos reales el precio de la vivienda está cayendo, aunque sea complejo asimilarlo. Al final, el precio real de un bien o servicio no es le precio en euros corrientes, sino su precio respecto al resto precios en la economía (precios de bienes, servicios, activos, salarios...).

Aunque el consenso de las casas de análisis apuesta por un precio de la vivienda al alza en España, aunque con cierta moderación, también hay quien apuesta por descensos inminentes. El precio medio de la vivienda bajará un 5% en 2024, debido, principalmente, a la caída "acusada" de la demanda para la compra de viviendas que se registrará en la primera mitad del año, según las previsiones de Donpiso.

En este sentido, la red inmobiliaria augura que el contexto político y económico en España va a llevar a descensos interanuales por encima del 10% en el número de compraventas de viviendas en el primer semestre de 2024. El subdirector general de donpiso, Emiliano Bermúdez, explicaba en noviembre que esta tendencia "bajista" es una consecuencia "lógica" de varios factores, entre ellos, el encarecimiento de la vida y de las hipotecas; la falta de seguridad y estabilidad económica y jurídica para la inversión inmobiliaria como consecuencia de la Ley de Vivienda y la formación de un Gobierno "poco sólido"; y la evolución cíclica del mercado de la vivienda, que en los períodos de 2015-2019 y 2021-2022 experimentó "notables" subidas.

"La combinación de una demanda resistente con una oferta que crece demasiado despacio ejerce una presión al alza sobre los precios de la vivienda. Otro factor distintivo es que los precios de la vivienda en España subieron menos durante la pandemia que en otros países de la zona del euro, lo que es probable que provoque ahora una desaceleración más modesta en comparación con los países en los que el mercado inmobiliario estaba más sobrecalentado", explica Wouter Thierie, economista de ING, en una nota para clientes de octubre sobre el mercado inmobiliario español,

"A pesar de la resistencia del mercado inmobiliario español, hay varios factores que probablemente atemperarán aún más la dinámica del mismo. Más allá de los aún elevados tipos de los préstamos hipotecarios, Thierie señala al global de la economía: "Esperamos que el crecimiento económico se ralentice durante los meses de invierno, lo que también pesará negativamente sobre el mercado inmobiliario. Para 2023, suponemos un crecimiento medio del PIB del 2,5%, que se ralentizará hasta el 1,4% en 2024. Para este año, esperamos que los precios de la vivienda en España crezcan un 3% de media y un 2% en 2024. Ajustado a la inflación, esto supone una ligera corrección real de los precios"

"El precio de la vivienda está mostrando una notable resistencia a corto plazo a pesar de la fuerte alza de los tipos de interés (450 puntos básicos en menos de año y medio). Ello se explicaría por varios factores que están apoyando al sector, entre los que destacan un mercado laboral resiliente, unos flujos de inmigración significativos, el desajuste entre una oferta de vivienda nueva escasa y una demanda que sigue elevada, y una situación financiera de los hogares favorable (la deuda de los hogares representa el 50% del PIB, un valor similar al de 2003). No obstante, hay que recordar que los tipos de interés se encuentran actualmente en su nivel más alto desde hace 15 años y que el impacto del aumento de los tipos de interés se va transmitiendo con cierto retraso sobre la economía real y el mercado inmobiliario", apunta Judit Montoriol Garriga, economista de CaixaBank Research.

WhatsAppTwitterTwitterLinkedinBeloudBeloud